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박종석 |
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선진국 주택 보급율로 나아가는 부동산 시장 시장 예측 |
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선진국 주택 보급율로 나아가는 부동산 시장 시장 예측
3%지역에서 일시적으로 거래시장이 반짝, 청약시장도 보금자리 주택 사전예약지역만이 반짝’했던 시장이 침체의 늪에 빠져나오지 못하고 있다. 주택보급율 증가와 공급하지 않아도 미분양이 줄지 않은 시장서 40%내외싼 보금자리 주택 공급으로 건설사는 지탱하기 힘들 정도로 2년전 상당수 중견건설업체가 부도 후 제 2차자금확보에 총력을 쏫고 잇지만 여의치 않으며, 7=8%대의 채권이나 어음을 발행하고 있지만 자금난은 계속되고있다.
경기침체로 집값 상승에 대한 기대감이 꺾인 매매시장은 매수세가 바닥이며, 집값 상승을 이끌었던 강남권 재건축 시장도 내림세다. 주택 구입자들의 통장에 잔고가 사라진지 오래이며, 대출을 받으려도 담보가치 낮은
부동산이나 최고한도까지 담보로 저당되어 융자 받기 힘들다. 구매나 청약시장의 상승 기대심리가 얼어붙은상황에서 부동산 시장은 동면에 접어드는 모습이다. 아파트나 땅을 사고팔아 돈 벌었다는 말은 없을 정도의
부동산 시장은 예상치 못한 세계적 금융위기 등에 발목 잡혀 10년 전 외환위기의 악몽을 떠올릴 만큼 침체의늪이다.
시장을 살리기 위한 각종 대책이 잇따랐지만 2년이 지난 부동산 시장은 갖은자들,부자들의 배만 채워주었지중산층 대부분을 구렁텅이에 몰아넣은 현정부 2년이었다. 경기침체에 갖은자들의 대책만 나왔지 서민들을 위한 정책은 시늉만 냈기 때문에 부동산시장만이 아니라 경제와 사회의 악순환은 30년 전 과거 정권 닮은 꼴의통치로 백약이 무효였다. 강남권 등 버블세븐 지역 집값은 하향 곡선을 그렸고 거래량,청약율도 급감했다. 분양시장도 빈사로 지방은 물론 서울.인천 등·수도권에서도 청약자가 한 명도 없는 청약률 제로 단지가 속출했다. 땅값 상승세는 여전하나 거래없는 상승시장이 뚜렷했고 상가도 불황의 직격탄을 맞았다.
서울 및 수도권 아파트 매매가 변동률은 약보합세다. 신도시와 인천은 연속 마이너스 변동률이다. 투기 대상의 서울 재건축 아파트 변동률은 송파, 강동, 강남, 서초 등 강남 4개구가 약세를 보이면서 하락했다. 강남 재건축 시장은 거래가 끊기면서 호가가 조정된 물건이 나오고 있으나 꺾인 매수심리는 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 서울 아파트 매매시장은 강남권 재건축 단지가 약세를 이끌고 있는 가운데 강북지역도 아파트값 불안으로 수요자들이 전세를 선호하면서 매매거래가 크게 위축됐다. 가격을 낮춰 매물이 출시되고 있지만 매수세력은 붙지 않고 있다.
강북은 뉴타운 개발 및 우이-신설간 경전철 호재에도 불구하고 약세다. 경기도에서는 용인과 구리는 하락했으며, 대부분 지역이 약보합세다. 경기침체와 대출규제로 매수문도 없는 시장이지만, 매도자들도 처분하기보다 관망하는 분위기다. 용인 분당 판교 등지의 내림세가 더욱 높다. 선진국 주택보급율로 나아가는 길목의 전환점 부동산 시장이다.
경기도 상당지역은 입주물량 증가로 수개월이 지났지만 입주율이 50%도 미치지 못하고 있는 단지가 늘고 있으며, 임차인을 구하지 못한 경우도 잇따른다. 부동산 경기가 급격히 냉각되면서 인천과 경기및 강북지역에서도 청약자가 5명도 없는 청약 아파트가 등장했으며, 지난 1년간 50곳이 넘는다. 계약 후 전매가 가능한 이 아파트는 청약 부진에 대비해 분양가를 주변 단지보다 낮게 정하고 계약금 5%, 중도금 대출 이자후불제, 발코니무료 확장, 붙박이장 무료 시공 등의 조건을 내걸었지만 효과를 보지 못했다.
인천에서 순위 내 경쟁에서청약자가 공급가구수보다 적어 미달사태를 빚는 경우는 종종 있었지만 청약자가
아예 없는 경우는 발생하지 않았다. 경기침체 심화로 수도권의 청약수요가 유망지역에 국한되고 있는데다 자체 수요보다 월등히 많은 물량이 공급된 상태며, 부동산 가격이 하락하고 매물이 쏟아질 가능성이 있다. 주택시장은 버블세븐 지역의 추락과 약세다. 도심 재개발 사업이 활발한 지역도 글로벌 금융위기 한파로 하락세로 돌아섰다.
2010년 부동산 시장은 보금자리 주택 공급 할 경우 년말에는 건설사 부도가 급증 할 것이며, 2011년 양도소득세을 2008년으로 회구한다면 급매물과 경매시장에 부동산이 쏫아져 나올 가능성이 높아지고있다. 2011년이나2012년, 2015년 이전에 부동산 경기가 살아날 지역의 전국에서 3%지역에서 3%부동산만이매년 1-2회 상승 할것이다. 매수세가 줄면서 주택 거래량도 급감했다. 매매시장이 얼어붙으면서 서울·수도권 아파트 전셋값은 보금자리 주택 사전 예약으로 지난 2년간 높게 올랐다.
주택 거래시장 못지않게 분양시장도혹한기다. 경기침체는 극도로 부진한 청약 성적을 냈다. 블루칩으로 주목받아 온 지역의 분양 단지들도쓴맛을 봐야 했다. 대단지 브랜드 아파트라는 점을 감안하면 초라한 청약시장의 성적이다. 블루칩으로 주목받는지역도 2년이상 미분양됐다. 분양 불패 지역으로 떠오른 지역에서도 미분양 아파트와 청약율 재로 아파트다.
서울에서도 3곳이 청약률 제로라는 불명예를 안았다. 100% 청약이라는 예전의 공식도 깨졌다. 청약 경쟁률이 높았지만 실제 계약은 기대에 미치지 못한곳이 적지 않다. 수도권 아파트 분양권 시장도 꽁꽁 얼어붙어 전매제한에서 풀려 당장 사고팔 수 있지만 시장 침체 여파로 프리미엄은 커녕 시세가 분양가 아래로 떨어진 곳이 적지 않다. 수도권 미분양 물량이 해소되지 않는 한 시세 차익이라는 등식은 성립하기 어렵다. 경매시장도경기침체의 파고를 넘지 못해 응찰자가 줄면서 감정가 대비 낙찰가 비율이 곤두박질쳐 경매에 나온 물건중 주인을 찾은 매물의 비율을 뜻하는 낙찰률 역시 급락했다.
부동산시장 침체로 경매 수요가 크게 줄면서 유찰이 잦았다. 상가와 토지도 경기침체와 고물가 등으로 투자수요가 줄면서 약세를 면치 못했다. 경기 불황 등의 여파로 투자심리가 크게 위축돼 거래 실종 현상이 두드러졌다. 지역·시기에 따라 굴곡이 심했던 주택 등 다른 부동산도 2년 내내 약세다. 정부는 잇따라 농지·임야 이용규제 완화, 군사시설보호구역·그린벨트 해제, 수도권 공장 신·증설 허용, 연접개발 제한 완화 등을 현정부서 지난 2년간 내 놓았으나 역부족이다.
부재지주 양도세 중과 등 핵심 규제가 풀리었으나 거래량은 약발이 없었으나 가격 상승은 꾸준하다.공급 과잉에다 실물경기 침체까지 겹쳐 최악이다. 경기도 일부 지역의 세입자가 이사를 가면서 돌려받지 못한 전셋값을받으려는 임차권 등기도 늘었다. 세입자들은 전셋값이 더 내려갈 것으로 보고, 2년인 전세계약 기간을 1년으로 줄여 계약하기도 하는 입주 물량 많은 곳의 현주소다. 임대차 시장은 전세시장서 월세시장으로 바뀌어 감는 전환나기로 2015년 전후까지 전세매물은 줄고 가격은 오를 것이며, 월세는 날로 많아지고 가격은 하락 할 것이다. |
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| 일시 : 2015-11-27 [11:29] / IP : 114.108.101.193 |
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