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박종석
주택보급율과 관계없이 집 남아돌아
주택보급율과 관계없이 집 남아돌아
주택가격 상승의 근본 원인은 주택보급률이 낮기 때문이었으며 1년에 50만호씩, 5년간 250만호의 주택을 건설할 계획의 캐피프랜이 마련된지는 강산이 벌써 두어번 변햇다. 매년 40-60만가구가 지어졌지만 2002년 6월주택보급율이 100%엿다. 2002년6월 주택보급률은 100%를 넘어섰지만 자가점유율은 50% 이하에 그쳐 주택보급이 기형적이다. 정부 통계는 2003년 말 현재 전국주택보급률은 101.2%로 100%를 넘어섰으며, 2003년 1월 주택보급율이 100%라 발표햇으나 주택 자가 점유율은 49.7%에 불과해 사실상 전국에 거주하는 2가구 중
1가구는 무주택자다. 2008년 말 주택보급율은 112%가 되나 정부는 110%로 잡을 것이 뻔하다. 

1인이 2-20가구의 주택보유, 농촌의 빈집, 다가구 주택 등이 있다. 전국의 가구수는 1350 여만가구다. 주택보급률이 가장 높은 지역은 전남으로 138%를, 충남 128%, 경북 124%, 강원 122%, 전북 120%, 충북 116%,대구102%, 서울 98%, 경기 107%, 울산 105%, 부산 108% 등 대도시 지역도 전국 평균을 밑돌았다.서울은 최근 3년동안 주택공급물량이 늘어나면서 2001년말 79.7%에서 2004년말 89.2%로 9.5%포인트 높아졌다. 

자가점유율은 90년 50%를 기록한 이후,95년 54%, 2000년 55%로 꾸준한 상승세를 보이다가 2004년에 50%로14년 수준으로 되돌아 간 것으로 집계됐으나 2005년 51%, 2008년 53%가 넘을 예정으로  1가구가 평균적으로2,3동의 주택을 소유하고 있는 반면 서민들은 아직도 전, 월세를 벗어나지 못하고 있는 것을 반영한 것이며,주택보급에 치중하기 보다는 자가주택보유율을 높이는 방향으로 정책 목표를 수정해야 한다.

주거용지는 2011년까지 380km2이 필요하며,상업용지는 40km2이 필요하며,공공용지는 1600km2,공장용지는 750km2이 필요하게 된다.이러한 추세의 목표달성을 하기 위해서는 주택경기 지수으 ㄹ읽을수 잇는 정책자가필요하다. 단순히 건축량에 의한 주택경기을 예측해서는 아니된다.

1;추세변동 secular trend
2;순환변동 cyclical movement
3;계절변동 seasonal variation
4;불규칙변동 illegular fluctuation

추세변동은 상승 또는 하강을 나타내며, 이것이 경제성장, 인구증가, 신자원개발, 기술개발, 부동산 및 주택경기 일반 경기의 지표가 된다. 부동산 주기, 건축주기, 경기변동의 주기, 국제사회의 경기 변동을 읽지 않은 단순한 경기 예측은 부동산에서 상당기간 투기와의 전쟁이 불가피하며, 분양권의 떳다방과의 전쟁은 필수적이며, 무능한 건설부 주택정책 담당자들의 거릇된 사고방식은 지속 될 수밖에 없다.

지방화시대로 가는 길목에서 기업도시,행정도시,테마도시,관광도시,공공기업 지방이전 등 갖가지 방법으로수도권의 인구을 지방으로 내 보내려하지만 정부와 여당 및 야당은 당리당략에 의해 선거만 생각하는 정책으로맴돌고 잇으며, 추진과정이 매끄럽지 않게 진행되고 있는 것이다. 

지방산업수도 정책을 펴서  
1;부산.경남권 
2;광주.목포권 
3;대구.포항권 
4;대전.청주권  
5;아산만권 
6;군산.장항권 
7;광양만.진주권 
8;강원동해안권의 지역적 개발이 선행되어야 한다. 지방 수도을 두어 수도에 의한 개발정책이 필요하며, 전국을 3-4단 단위에서 2개 단위로 묶어 지자체을 형성하는 방안도 추진중이나 정치색이 너무 강한 느낌이 들며,과연 실현가능한 정책일지 아리송하다.

경기는 일반적으로
procyclical phase, recession phase,depression phase

즉 
호황,후퇴,회복의 주기로 움직인다 한다. 경기순환을 difference equation 즉 차분방정식으로 정의한다.

경기 순환은 
1;경기지표에 의한
2;비지니스 서베이에 의한
3;계량 경제 모험에 의한 측정을 하나 일반적으로 생산 판매 투자 고용 수출과 수입에 의한 판단도 이루어진다. 주택의 경기는주거용 건축허가나, 거래, 투자에 의한 통계에 의하기도 한다. 주택경기는 실제 월별 통계에의해 장래의 경기을 예측한다.

주택경기 지수는
1;추세변동 secular trend2;순환변동 cyclical movement 3;계절변동 seasonal variation
4;불규칙변동 illegular fluctuation 추세변동은 상승 또는 하강을 나타내며, 이것이 경제성장, 인구증가, 신자원 개발, 기술개발, 부동산 및 주택경기.일반 경기의 지표가 된다.

년도별 주택 공급 가구을 보면 1990년 750,378가구,1991년 613,083 가구,1992년575,492가구,1993년  695,319가구,1994년 622,854 가구,1995년 619,057 가구,1996년 592,132가구,1997년,596,435가구,1998년    306,031가구,1999년 404,715가구,2000 년433,488가구, 2001년529,854가구,2002 년666,541가구,2003년  650,000가구,2004 년478,708 가구,2005년530,000가구로 잡고 있으며, 현제의 주택보급율로 100만가구만 더 짖는다면 주택공급은 충분하리라 여기며, 그 시기는 2007년말로 보면된다.

2008년부터는 집값의 투기는 5-7년간 나타나지 않으며, 지역적으로 전국에서 30%내외에서 분양이 필요하며,분양권은 3%내외에서 형성되리라 여긴다. 2005년부터 2007년까지 160만가구가 지어지나 1백만 가구의 집만짖는다면 2008년에는 약 250만가구의 집이 남아돈다는 결론이 나온다. 정부는 5년간 250만호중 60%인 150만호를 수도권에 집중시켜 수도권 집값상승을 억제할 계획이며, 이중  임대주택도 5년간 75만호를 공급할 예정이다. 정부는 세부계획을 세우고 있으며, 2012년에는 수도권의 주택보급률이 현재 92%에서 115%로 높힌다는 것이다.

주택종합계획에 따르면 2005년 서울 7만7천가구,인천 2만8천가구, 경기 17만7천가구 등 수도권 물량이 28만2천가구, 지방이 23만8천가구이며 유형별로는 국민임대 10만가구와 10년 및 5년 공공임대 5만가구 등 임대주택이 15만가구, 분양주택이 37만가구다. 53만가구 건설에 필요한 택지 1천650만평 가운데 수도권 850만평 등
1천300만평은 공공택지로,나머지 350만평은 민간택지로 각각 공급한다. 향후 2∼3년 후의 택지수요를 감안해 1천300만평(수도권 700만평)을  연내에 택지지구로 신규지정할 계획이다.

영흥지구, 세교지구의 개발이 추진중이며, 안성 오산 평택 용인등지의 개발을 서두르고 있으며, 성남 비행장계획, 안양 택지개발, 의왕 및 남양주나 의정부의 택지개발과 수도권의 그린벨트을 조기 해제하여 임대주택을 지을 계획에 있으며, 앞으로 추진될 신도시나 택지개발지구,그린벨트 지구서의 주택은 임대주택이나 소형주택의 비율을 30%이상으로 높혀,빈부의 격차,계층의 격차을 줄이려 하고 있다.

정부는 정부재정9천337억원과 국민주택기금2조1천억원을 합해 3조원을 국민임대주택건설에 투입하는 등 총 10조1천393억원을 서민주택 건설과  저소득층  주택구입 및 전세자금으로 지원한다는 계획이나 실천은 미지수와 정책의 변화로 정부을 신임하지 않고 있다. 국민주거복지 실현 및 주거환경 개선을 위해 2005년 다가구 매입임대 사업을 전국으로 확대 시행하고 주거환경개선사업지구에서는 가급적 소형주택을  많이 공급한다는 계획이나 지자체의 호응은 별무다. 중층이상의 재건축은 5년 이후로 미루고 달동네 등 노후불량주거지에대한 기반시설 정비작업에 촛점을 맞추어 도시의 재개발에 힘쓰려 하고 있지만 갖은자들의 횡포와 여론,투기꾼들인 고위직들, 언론에 자주 오르내리는 부동산 전문가라는 얼치기 전문가들의 농간에 실현여부는 추후 결과로 나타날 것이다.

주택수요 증가율이 2005년의 2.89%에서 2020년 2.09%로 0.8% 낮아지 고 2005년 877만평인 추가 주택수요 면적은 2015년 967만평으로 정점을 이룬뒤 2020년 924만평으로 감소할 것이다. 주택 수요가구도 2005년 43만가구에서 2020년 36만가구 수준으로 내려간다. 수도권의 주택수요 증가율은 올해 3.54%에서 2020년 2.5%로, 비수도권은 2.4% 에서 1.7%로 떨어진다.  전국 대비 수도권의 추가 주택수요 면적 및 수요가구 수는 오히려 확대된다. 2005년~2010년 각각 55%, 57%에서 2011년~2020년에 각각 57%, 58%로 수도권 수 요가 상대적으로늘어난다.

지역별 주택수요 증가율은 경기 인천 대전 등에서 높은 반면 전남 경북은 증가 세가 낮아 대조를 이뤘다. 향후주택수요는 다양성과 차별화로 요약되며 1인가구와 노인가구 증가에 따른 고품질 주택 수요가 늘 것으로 예상했다. 만성적인 주택난에 시달리고 있는 서울이 10년 만에 지역별 주택보급률 꼴찌 탈출에 성공했다. 건설교통부에 따르면 2004년 말 서울의 주택보급률은 89.2%로 전국 16개 시.도 가운데 대구(87.8%)를 제치고 꼴찌에서 두번째(15위)를 기록했다.

서울의 주택보급률은 통계청의 인구.주택센서스 분석 결과 지난 95년(68.0%)부터 지난 2003년(건교부 추계기준 86.3%)까지 9년 연속 전국 최하위를 기록했었다. 반면 대구시는 경북지역과 분리해 주택보급률이 처음 발표된 지난 70년 이후 25년간 최하위를 기록했다가 95년(71.1%)에 서울(68.0%)을 제친 뒤 2003년까지 계속 자리(15위)를 지켰으나 이번에 또다시 꼴찌로 주저앉았다.

2004년말 현재 전국 평균 주택보급률은 1백2.2%(수도권 93.9%)였으며 전남(1백26.8%)을 비롯 강원 충남 경북 등 4곳은 1백20%를 넘어섰지만 서울 등 6개 특별.광역시(인천 제외)와 경기도는 여전히 주택보급률이 1백%를 밑돌아 주택부족 현상은 당분간 계속될 전망이다. 전국의 자가보유율(자기 집을 가진 가구비율)도 지난해 말 현재 62.9%,도시지역은 65.7%로 집계돼 지난 5년전보다 3% 포인트 안팎 향상된 것으로 나타났다.

서울의 아파트가 매년 한 평씩 넓어지고 있다. 지난 2003년 입주한 서울지역아파트 6만6000여가구의 평균 넓이는 35.54평형으로 지 난 98년보다 6.03평이나 넓어졌다. 98년 소형아파트 의무비율이 폐지된 이후 서울 아파트 넓이가 매년 한평씩 넓어지고 있는 셈이다. 서울 아파트 평균 넓이는 98년 30.51평이었으나 99년 31.69평,2000년 3 2.48평,2001년 34.38평,2002년 35.13평으로 매년 1~2평씩 늘어났다. 2001년이후 대형 고급아파트중심의 주상복합 공급이 늘면서 아파트 평수도 꾸준히 넓어졌다. 

서울에서 입주를 완료한 평균 아파트 크기는 30.42평인데 반해 신도시 는 31.17평형으로 서울보다 대형평형
아파트공급이 많은 것으로 나타 났다. 신도시를 제외한 경기지역의 경우 평균 29.43평형에 그쳤다. 구별로 서울에서 아파트평수가 가장 큰 곳은 용산구로 평균 36.34평에 달했고, 서초구가 35.97평, 동작구 33.71평,광진구 33.63평으로 조사됐 다. 노원구는 평균 26.19평으로 가장 좁다. 경기에서 가장 아파트가 넓은 곳은 용인시로 평균 37.79평이었고 소형 위주의 재건축단지가 많은 과천시는 평균 아파트 크기가 21.70평형이다.

전국 아파트의 시가 총액이 1조원을 돌파한 것으로 집계됐다.4월20일 현재 전국 아파트(1만2천916개단지 541만5천552가구)의 시가 총액을 조사한 결과 1천조6천358억원을 기록, 1천조원을 돌파했다. 이는 4월 22일 기준으로 증권거래소에 상장된 업체의 시가총액(436조2천298억원)의 2배가 넘는 수치다. 지역별로는 서울이 402조8천521억 원으로 전국 아파트 시가총액의 40.3%를 차지했다.  가구수로는 서울이 전국에서 차지하는 비율이 20.3%이다. 

서울 강남구(69조4천37억원), 서초구(43조4천546억원), 송파구(50조3천383억원) 등 강남권 3곳의 시가총액은 163조1천968억원으로 6개 광역시를 모두 합한 197조6천48억원에 육박할 정도였다. 경기도는 306조9천180억원이며, 성남(분당 포함)이 49조9천101억원으로 가장 높았고, 용인(39조9천763억원), 고양(36조4천694억원), 수원(28조3천440억원) 등의 순이었다.

2010년까지 6년간 추가 주택수요는 가구수로는 2백52만가구, 면적으로는 5천4백만평이 필요해 연간 42만가구에 9백만평의 토지와 주택공급이 필요한 것으로 나타난 반면 2011~2020년에는 3백86만가구에 9천4백만평의추가주택과 토지가  필요해 연평균으로는 38만가구에9백40만평의 토지로 감소다.수도권의 경우 주택수요증가율은 올해 3.54%에서 2020년 2.5%로,비수도권은 2.4%에서 1.7%로 각각 떨어질 것이다. 전국대비 수도권의 추가수요 주택은 2005~2010년은 57%,2011~2020년은 58%로 이 때까지는 별로 줄지 않을 전망이다.지역별 주택수요 증가율은 경기, 인천, 대전 등이 높은 반면 전남, 경북 등은 증가세가 낮다.

연령별 수요계층은 40~60대로, 지역별로는 △서울과 호남권은 60대 초반 △인천과 충청권은 50대 후반 △영남권은 60대 후반으로 지역마다 차이가 있다.1인가구,1세대 가구,노인가구의 증가는 주택수요의 다양화나차별성을 심화시켜 앞으로 직장이나 의료·복지시설로 접근성이 뛰어난 주택과 친환경적인 고품질 주택의 수요가 증가할 것이다.미래의 주택수요는 가구의 변화에 따라 다양화, 차별화돼야 하며, 업계는 적극적인 대응과 주택품질보증제도를 도입, 수요자들을 만족시켜야 한다.
 
△주택업계의 경쟁력 제고 △중소업체의 전문성 및 협력체계 구축 △차별화 시장 개발 △마케팅 및 브랜드 강화활동이다. 업체들은 자금조달시 기업금융방식을 탈피해 사업리스크에 따라 자금을 조달하는 프로젝트 파이낸싱 등을 적극적으로 활용해야 하며, 이를 통해 주택산업의 선진화는 더욱 앞당겨 질 것이다. 주택품질보증제도의 요체는 주택품질보증기구로 품질관리기준, 시공과정 검사, 사업자 등록시스템 관리, 분쟁조정 등의 기능을 통해 주택품질을 유지하는 것이고, 이 제도를 통해 주택의 재산가치를 유지할 수 있으며, 종합적인 품질관리체계로 신속한 하자처리와 분쟁 최소화가 가능할 것이다. 
일시 : 2015-11-27 [15:01] / IP : 114.108.101.193
Total : 16건
16 서민들 잡는 부동산 시장 강남권 규제완화가 관건 ()박종석690
15 동양은 보유의 부동산,서양은 수익의 부동산 ()박종석760
14 부자들의 아파트 베스트 5의 2년간 집값 변화 ()박종석1058
13 주택보급율과 관계없이 집 남아돌아 ()박종석1684
12 선진국 주택 보급율로 나아가는 부동산 시장 시장 예측 ()박종석1155
11 집값 오를때까지 팔 생각 없어는 내성적 성격 탓 ()박종석914
10 지방과 강북,수도권 절세안에도 부동산에 역효과 ()박종석826
9 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1046
8 부동산 정책 발표 없으며, 발표시 쇠귀에 경읽기 ()박종석1178
7 6억1184만㎡ 개발지 주위 투기광풍으로 지가 상승 ()박종석928
6 강남권 주택 드림은 사람들의 이동까지도 좌우 ()박종석1252
5 주택 값 호가 하락으로 막차탈 가능성 ()박종석924
4 전세난 원인은 현정부 부익부 빈익빈 정책에서 ()박종석1096
3 다주택자와 재건축 규제는 아파트 일반분양만 줄어들어 ()박종석1343
2 대형 건설업체 분양계획 대부분 엉터리로 ()박종석1412
1 부동산 투자로 쪽박차도 괜찮은 사람들 많다. ()박종석1234

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