전국적 투기에서 지역적 역입주난으로
2012년이 되면 전국에 20개 이상의 신도시가 조성될 전망이며, 앞으로로 기고자가 서울시청에서 반경 40km 이내는 모두 신도시다,에서 2006년부터는 60km이내는 신도시로 전락하고 있는 중이다. 전국토의 대도시 주변이 신도시 천국이 된다. 규모도 10만평 규모에서 여의도만한 도시에 이르기까지 다양하게 구성돼 전국 곳곳에 들어설 것이다. 신도시가 전국 국토 균형 개발의 첨병 역할을 하는 셈도 되지만 투기의 온상도 될 것이다. 이 같은 신도시 개발을 통한 균형 개발은 결과적으로 또 다른 부동산 수요를 유발, 전국을 투기장화시킨다는 지적도 끊이지 않고 있으나 과거와 같은 투기는 일어나지 않는다.
지역적 투기장화가 가장 바람직한 말이 될 것이다. 건설교통부 등 관련 기관에 따르면 2012년에 조성되는 신도시는 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시 등 20여개에 달하는 것으로 파악됐는데 신도시의 맹주는 정부가 역점
사업으로 추진 중인 연기-공주 행정중심 복합도시이며, 서울의 뉴타운과 2006년도에 발표 될 경기도의 재개발단지 250곳이 전국적으로 확산되어 30만 이상 도시는 적어도 2010년까지 최소한 1만개 이상 발표될 것이다. 행정중심복합도시는 총 2210만평 규모로, 여의도면적 258만평의 7.7배지만 뉴타운 개발의 도시는 행정도시의 1만배 이상이 될 것이다. 전국이 아수라장 같은 개발 열풍이다. 이 개발 열풍에서 살아남기 위한 지예가 절실히 필요하다.
행정중심복합도시는 2005년12월부터 토지수용을 거쳐 2007년까지 개발계획과 실시계획이 수립되고 2007년 하반기에 착공되어 중앙행정기관은 2012년부터 이전한다. 행정중심복합도시엔 벤처산업단지, 연구시설 등을 포함해
아파트만 17만 가구가 지어지며, 2012년엔 공공기관을 중심으로 한 혁신도시 11곳도 문을 연다. 혁신도시는 공공기관과 유관기관, 학교 등이 연계돼 조성되는 것으로, 최소 10만평에서 50만평, 그리고 100만평 규모다. 이 같은 공공기관 이전과 행정도시, 신도시 또는 신도시급 도시 개발로 인해 토지보상금이 대거 풀리면서 땅값 상승으로 이어지는 등 부작용도 나타나고 있으며, 청약통장이 줄어들다 늘어나는 형국이다.
대한주택공사와 토지공사, SH공사, 경기개발공사 등에 따르면 4개 공사가 택지개발사업과 재개발, 산업단지 조성을 위해 집행한 보상비는 매년 9조원 내외가 될 것이며, 이는 4개 공사가 이전에 집행했던 연간 예산의 합계가 2조원~2조5000억원 수준이었던 점을 감안하면 최대 4배나 늘어난 것이다. 수도권 보상비 총액은 2003년 전국 보상비규모와 맞먹는 액수다. 2006년 이후에도 이의신도시 3조원, 행정도시 4조5000억원, 혁신도시, 기업도시 등 굵직한개발이 대기하고 있는데다 수도권 택지개발 사업도 계속될 예정이어서 보상비는 향후 부동산 시장의 불안변수로작용할 전망이다.
국가 균형 발전을 위해 대형 프로젝트 사업과 신도시 조성이 한꺼번에 추진되면서 땅값 상승, 보상비 증가, 또 다른 부동산 가격 상승으로 이어지고 있다. 각종 개발에 대한 우선순위를 매겨 진행하는 작업이 선행됐어야 했으나공급 늘리기 차원서의 토지보상이 한꺼붠에 이루어지니 유동자금이 시중에 널려있는데도 끌어드릴 묘안도 내놓지 못한채 은행금고나 개인집 장롱속에 있는 것이다. 저금리 시대라 하지만 개인들 저축 이자는 0 로 상태이나 정부의 금리는 사채업인 5-20%정도 이상이라 아니 할 수없다.
시대는 변한다. 부동산도 전국적 투기장서 지역적 역입주난으로 변한다. 10개지역의 역입주난이 30곳, 50곳,70곳,
100곳에서 70곳, 50곳, 30곳,10곳으로 서서히 줄어들것이다. 역입주난으로 골치을 앟은 지자체가 건설중단 사태로변화하기 때문이다. 이런 역입주난은 2020년까지 계속될 것이며, 2020년 이후는 부동산 관리형으로 변모할 것이다. 지금까지의보유의 부동산에서 개발과 이용의 부동산으로 변모해 가고 있으나 2020년경에는 고착해 될 것이다.
부동산은 2015년 이후 하락, 2020년 부동산 수익 창출의 재발견, 2035년까지 하락세의 부동산은 새로운 투자기법으로 변모하며, 2036년부터는 서서히 부동산 투기장화되기 시작해 해외로 투자했던 부동산을 매도후 국내로 복귀하며, 2030년경부는 해외 큰손들이 국내 부동산을 무더기로 매수할 것이나 우리나라 해외 투자자들은 해외 큰손들보다 5년늦은 2035년부터 매수을 시작하며, 국내 큰손들은 2035년이후 1-2년 늦게 매수에 나설것으로 예측해본다.
이로인해 국내 부동산은 해외 큰손, 해외 투자자들, 그리고 국내 투기꾼들과 개미 투자자들이 얽혀 세계에서 가장활발한 투기장이 재현될 것이다. 그들은 2015년 이전의 과거 한국 부동산 시장을 너무 잘 알기 때문이다. 이로인해2035년말경부터는 막차 탄 투자자들이 발생하여 쪽박찬 신세는 증권이상으로 나타날 것으로 예측해 본다. 흐름이가장 무서운 것이며, 언론에 가장 많이 오를시 투기아니면 쪽박이 되는 경제 원리 그대로 담습하는 한국의 부동산시장은 과거나 현제 미래도 매한가지이가 될 것이다. |
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