인구의 감소로 투기는 사라지고 하락과 상승
수도권 주택보급률이 93%이며, 특히 서울은 89%정도에 불과해 여전히 주택난이 심각한 것으로 파악됐다. 국내 인구밀도는 방글라데시, 대만에 이어 세계 3위다. 수도권 주택보급률은 93.9%다. 지역별로는 서울은 가구수 255만4000가구, 주택수 227만8000가구로 주택보급률이 90% 이하다. 서울 주택보급률은 2001년 79.7%에 비해 3년 만에 10%포인트 정도 증가했지만 전국 평균 수준에는 못 미쳤다. 경기도는 가구수 272만6000가구, 주택수 261만3000가구로 보급률 95.8%다. 전국의 주택보급률은 주택가구수는 1271만4000가구, 주택은 1298만8000가구로 2003년 대비0.98% 증가한 102.2%였다.
인구밀도는 ㎢당 485명으로 방글라데시와 대만에 이어 세계 3위였고 인구는 2010년 4922만명에서 2020년 4995만6000명으로 정점을 이룬 뒤 2030년 4932만9000명으로 감소됐다. 65세 이상 고령화 인구 비율은 9.1%에서 2010년 10.9%, 2020년 15.7%, 2030년 24.1%로 급속히 확대됐다. 국내 도로 총연장은 처음으로 10만㎞를 넘어섰다. 포장도로는 7만6347㎞(76.1%), 미포장도로 1만3278㎞(13.2%), 미개통도로는 1만653㎞(10.6%)다. 도시관리계획으로 결정된 용도지역은 10만6275㎢이며, 이중 도시지역은 경기 2935㎢, 관리지역은 경북 4627㎢, 농림지는 경북 1만1592㎢, 자연환경보전지역은 강원 1890㎢로 가장 넓었다.
국유지는 2003년말 기준 1만5710㎢로 국토면적의 15.7%를 차지했으며 공유지는 작년말 현재 6845㎢로 전국토의6.9%였다. 2004년에 이뤄진 그린벨트 해제지역은 1295㎢, 택지공급은 4153만6000㎡, 주택보급은 아파트 40만5000가구, 단독 및 기타 5만9000가구 등 46만4000가구다.
주택경기 지표 개발에 대한 연구사료
A study on the development of the housing
business cycle indicators
토지만이 아니라 주택도 국민 경제에 미치는 영향이 과대하다. 선행 종합지수는 장차 경기 예측에 대한 일반 경기의 예측 자료로도 활용할 정도다. 우리나라는 부동산 경기을 부동산의 거래량과 건축물량에 의한 통계가 전부이며, 산업사회에 맞는, 정보화 시대에 맞는 통계나 데이터는 만들어 본 적도 없다. 200만호 건설에 이어2002년부터
2005년까지 150만호 건설로 정부는 몸부림을 치고 있으며, 2002년말 우리나라의 주택보급율은 83.4%에 정도이다.
서울경기 인천 부산 대구 대전 이외는 주택보급율이 광역자치단체 거이다가 110-120%정도는 된다. 경기도에는 농가주택 약 2만호가 빈집으로 있으며, 2002년말 전국에 아파트 미분양분이 3만호 정도, 2004년 10만호, 2005년 8만호, 2006년 6만호는 되리라 여겨진다.건설부문은 매년 GNP의 13-14%을 상회하고 있다. 건설은 산업생산의 연관과 매우 밀접한 관계가 있어 경기변동과 국민생활에 대한 밀접한 관계가 있다.
주택시장은 계절적 요인,부동산 규제,주택정책에 커다란 영향을 준다. 주택경기 선행지수 개발은 주택건설에 흐름을 파악할수 잇으며, 일반 경기 지표의 징검다리 역할도 할 수 있다. 일반경기의 순환은 경기의 상승과 하락 및 정지상태의 반복에 대한 순환이다.
경기는 일반적으로
procyclical phase,
recession phase,
depression phase
즉
호황,
후퇴,
회복의 주기로 움직인다 한다.
경기순환을 difference equation 즉 차분방정식으로 정의한다.
경기 순환은
1;경기지표에 의한
2;비지니스 서베이에 의한
3;계량 경제 모험에 의한 측정을 하나
일반적으로 생산 판매 투자 고용 수출과 수입에 의한 판단도 이루어진다. 주택의 경기는주거용 건축허가나, 거래,투자에 의한 통계에 의하기도 한다. 주택경기는 실제 월별 통계에 의해 장래의 경기을 예측한다.
주택경기 지수는
1;추세변동 secular trend
2;순환변동 cyclical movement
3;계절변동 seasonal variation
4;불규칙변동 illegular fluctuation
추세변동은 상승 또는 하강을 나타내며, 이것이 경제성장, 인구증가, 신자원개발, 기술개발,부동산 및 주택경기 일반 경기의 지표가 된다. 순수한 보급율은 50만가구 내외다. 2006년 말 주택은 대체적으로 1백만 가구 정도 남아돌며, 2004년말 우리나라 주택은 1300만가구 내외다. 남한은 4700만명으로 세계 25위 정도, 남북한은 6800만명으로세계 15위선이다.
남북한이 통일에 대비한 도시계획도 세워야 한다. 남한은 정보화 시대며, 북한은 아직도 밭농사나 광업 및 목재가주산물이다. 2000년 세계인구는 28억6천명이었으나 이 인구는 매주 100만명씩 증가해 2030년은 49억8천명으로 늘어난다. 2030년에는 도시회 비율이 60%로 30억명이 도시인구가 된다. 영국의 런던이 인구 백만명이 800만명으로늘어난데 130년이 걸렸으나 방콕은 45년, 다카는 47년이 걸린데 비해 우리나라는 25년만에 달성한 초고속도시화국가가 되었다.
60년대 이전 농업사회,70년대 산업사회, 80년대 중화학,90년대 개발시대, 2000년대 초는 투기사회로 접어들었으나국가는 지방화. 세계화. 국제화 시대로 가는 길목에서 환란보다 더 큰 홍역을 신행정수도을 비롯해,각종 법안으로과거로의 토로에 부디쳐 있다. 성장이나 후퇴냐의 갈림길, 민주주의냐, 사회주의냐의 갈림길, 과거냐 미래냐의 진퇴양난속이다. 출산율의 저하는 주택수요을 격감시키며, 투기는 점점 사라지고 지역적 값의 상승과 하락만이 있을뿐이다.
800년 뒤에는 한국은 지구상에서 사라진다고 할 정도로 인구의 감소가 나타날 것이며, 2050년에는 외국인이 인구의 35%를 차지할 것이라는 전망이 나오고 있다. 2020년 한국에 초등학생은 0명. 합계출산율 1.08명이란 수치가 충격을 주고 있는 가운데 저출산에 따른 공포가 한국 사회를 엄습하고 있다. 최근 나온 저출산 관련 보고서나 미래관련 서적에는 심지어 수백년 뒤 한국이 아예 소멸할 것이란 경고까지 나오고 있다. 합계출산율이 지금 수준으로 이어질 것이란 전제에 기댄 것이지만 저출산으로 빚어질 파급효과가 엄청날 것임을 시사하는 것들이다.
UN 미래사회보고서에 따르면 지금처럼 합계출산율이 1명 남짓에 그친다면 2050년에 인구는 3000만명, 2200년에인구 500만명을 기록하고 급기야 2800년에는 한국인이 지구상에서 완전소멸할 것이다. 해외유학 급증까지 겹쳐 이런추세가 이어진다면 15년 후에는 국내 초등학생 교육인원은 0명이 된다. 인구 감소에 대한 우울한 전망은 이뿐 아니다. 보건복지부는 2005년 924만명인 유소년(0~14세) 인구가 2050년에는 3분의 1 수준인 380만명으로 줄어들지만노인(65세 이상) 인구는 같은 기간 438만명에서 1579만명으로 크게 늘어날 것이다.
할아버지 할머니 4명 당 손자 손녀 1명꼴에 불과해지는 것이다. 고령화와 고등교육의 장기 여건과 재정수요 추정에서 인구 고령화로 대학(대학원 포함) 재학생 수가 현재의 240만명에서 2020년 200만명, 2035년 150만명, 2060년
100만명으로 각각 줄어들 것이다. 2010년 이후 대규모의 대학 구조조정이 진행돼야 할 것이다. 초등학생 수는 이미 2004년을 기점으로 감소하기 시작했고, 중학생은 2008년부터, 고등학생은 2011년부터 줄어들기 시작한다.
저출산은 저성장으로 직결된다. 투입할 노동력이 줄면 잠재성장률이 떨어질 수밖에 없다. 2015년에 노동력 부족이63만명, 2020년에는 노동력 부족이 152만명에 달할 것이다. 재경부가 추산한 잠재성장률에 따르면 2020년대 2%대, 2030년대 1%대로 떨어지고 2040년대에는 0.74%로 하락한다. 젊은 인구가 줄고 노령층이 늘어나면서 재정과
국민연금 등에 대한 부담도 급증해 성장의 발목을 잡게 된다. 2040년 중반부터는 재정적자가 GDP의 10%에 달하고 국민연금은 지금 상태라면 2040년대 완전 고갈되고만다.
인구 감소에 따른 노동력 부족을 해소하기 위해 외국인 노동자에 대한 의존도가 높아질 것으로 예상된다. 최근 출간된 엑소더스코리아에서는 2050년에도 2000년 때와 같은 노동력을 유지하기 위해 필요한 누적 이주노동자 수가총인구의 35%에 달할 것으로 예상했다. 인구 감소는 기업에도 발등의 불이다. 현제 21세기의 지방화. 국제화 시대에서 점차 인구의 다변화.국제화가 나타날 것이다. 한국의 인구 감소는 해외 인구 유입으로 직결되며, 국회는 해외입양반대 법안을 상정 준비중이다.
그만큼 출산율의 저하가 심각한 편이다. 부동산도 인구 통계학적 근거로 하여 (http://www.realer.co.kr) 부동산태평양이 부동산 경기 예측을 2045년까지 하였으며, "부동산 대 예측" 기고문을 통한 연구소나 언론의 글이 드디어 나타나기 시작했다. 부동산 태평양은 항상 6개월에서 2년 이상 앞선 예측을 지금까지 해 왔으며, 오랫동안 검증받은 것이다. 이제는 2년정도가 아닌 앞으로 수십년간의 미래 사회을 예측하는 기고을 하려한다. |
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