도시개발과 형성과정에 따라 신도시를
80년대 부동산 정책은 판매자 위주(seller,s market)의 시장이었다. 1990년 중반이후 80년대 지어진 실패작의 신도시을 표본으로 구매자시장(buyer,s market)전환되고 잇으며, 불혀화음이 끊이지 않고 있다. 주거만이 아니라 생활의 편리성을 따지고 있다. 5-70년대 9x9자바에서 13x15자 이상의 방으로, 동간거리을 쫍혔으며, 20평의 시골집에서 3대가 살았지만 지금은 신혼이 32평 아파트을 선호한 시대로 바뀌었다. 우리나라 5대신도시는 도로 교통 건폐률 녹지공간 확보등에서 실패작이 되었다.
그때는 물량위주로 신도시을 만들었기 때문이다. 인류사회는 도시로 부터 시작햇으나 농업이 위주엿다. 우리나라 땅부자 상위 1%와 5%가 작년말 현재 전체 개인소유토지 가운데 50%와 80% 이상을 각각 차지하고 있는등 토지소유편중 현상이 80년대 중반보다도 심화된 것으로 나타났다. 국무총리실과 재정경제부, 행정자치부,건설교통부 등 부동산정책 관련 주요부처와 고위 당정관계자들에 따르면 최근 정부가 부동산 종합대책을 마련하기 위해 개인토지 소유현황을 조사한 결과, 2004년말 현재 땅부자 상위 5%가 전체 개인소유토지(5만7천218㎢, 173억3천390만평)의 82.7%를 차지하고 있다.
상위 1%는 51.5%를 차지하고 있다. 정부 차원에서 이번처럼 개인 토지소유편중 현황을 전수 조사한 것은 지난 86년 토지공개념 도입에 앞서 한 차례 조사한 것을 제외하고는 이번이 처음이다. 땅부자 상위 5%의 토지보유비율은 2004년말 현재 82.7%로 최근 약 20년만에 17.5%포인트나 급등했다. 정부가 토지공개념을 도입하기위해 처음으로 개인토지소유 편중비율을 조사했던 지난 86년 당시 땅부자 상위 5%의 토지보유비율은 65.2%였다.
땅부자 상위 1%는 면적 기준으로 서울(605㎢,1억8천330만평)의 48.7배에 해당하는 2만9천467㎢(89억2천940만평)를 소유하고 있고, 땅부자 상위 5%는 서울의 78,5배인 4만7천319㎢(143억3천910만평)를 각각 소유한 것으로 파악됐다. 토지소유편중 현상이 심화된 것은 토지공개념 정책이 토지초과이득세법(토초세)에 대해 위헌결정이 내려지는 등 적지 않은 우여곡절을 겪으면서 정책의 효과를 제대로 발휘하지 못하면서 토지공개념이오히려 후퇴한데다 최근 개발정책 등의 영향으로 전국이 땅투기장으로 변하고 있기 때문인 것으로 풀이됐다.
토지개발이익이 토지소유자에게 거의 모두 돌아가도록 돼있는 현행 토지관련 제도도 토지 선호를 부추겨온
주요 이유중 하나다. 20세 미만 미성년자의 토지보유 면적도 상당한 규모에 이르는 것이다. 지난 3월 20세 미만 미성년자도 2004년말 현재 개인소유토지 가운데 여의도(8.4㎢,250만평)의 21배인 179㎢(5천400만평)의 땅을 소유하고 있고 10세 이하 어린이들도 여의도 5배인 42㎢(1천270만평)의 땅을 소유하고 있다. 토지소유 편중 심화현상이 정부 차원의 조사에서 확인됨에 따라 8월말 발표될 정부의 부동산 정책의 방향에도 상당한 영향을 줄 것이다.
도시는 규모나, 근린시설, 도로확보, 인구유입, 모도시와의 거리, 공원, 놀이터, 생산시설, 업무시설, 주거시설, 노인정, 공공시설 등이 적재적소에 드러서는 적정도시(optimal city-sige)이다. 영국은 18세기 부터 산업혁명으로 농촌인구가 도시로 유입된 도시가 도시로의 형태을 갖추진 못한 도시였다. 불량주택은 도시민을 수용하기 위해 늘어만 갔으며, 우리나라도 해방을 맞이해 다리 밑의 주택이나, 산 언덕위의 집, 판자촌, 비닐촌,패가촌 등등이 지어졌으나 지금도 주택개량사업이나 재개발 사업을 할만한 지역이 기존 도시의 5/1은 된다보아도 무리가 아니다.
부산은 111개 지역이 재개발 지역으로 지정되엇으며,서울의 강북 대부분 지역이 재개발 지역이라고 해도 과언이 아닐 정도다. 우리나라도 도시에는 특별시.광역시,시급도시,신도시 등으로 나뉘며, 택지개발지구 같이 10-30만평 정도의 지구나 1백만평 이상의 신도시도 개발하고 있으며, 발표된 상태다. 지역의 균형발전이 이루어질수 있는도시, 위성도시, 모도시 등 각 도시들도 지역에 대한 역할이 있다.
신도시는
1;개발된 곳이다.
2;자급자족의 도시며
3;모 도시의 위성도시일수도 있고
4;모도시로 부터 인구을 유입해 오며
5;대도시을 다핵도시(poly-centered city)로 만든 도시다.
또한 신도시는
1;교통의 확보
2;환경우선
3;미래 지향적 도시여야 한다.
우리나라의 계획도시는 신라의 경주,고려의 송도,조선의 한양을 들수 있다. 우리나라의 최초 신도시는 화성이다. 지금의 수원인 것이다. 정조의 신도시는 비운의 사도세자에 대한 애절함과 지극한 효성이 담겨있다 하여수원을 효의 도시라 지금도말한다.
공업화의 신도시는 구미,창원,안산,광양의 공업도시,과천과 대전의 행정도시,분당 일산 평촌 산본 중동의 위성도시을 말할수 있다. 그후 일산,남양주,화성의 태안 동탄의 신도시가, 아산의 신도시을 개발 발표하거나 공사중이다. 이외에도 영동,잠실,목동 상계동 등의 신도시을 만들었다. 서울의 뉴타운 신도시도 드러선다. 지금까지 신도시는 정책적 정치적으로 만들어졌다. 주민의 의사와는 관계없는 도시며, 교통이나 환경,공공시설,도로 등등은 대부분이 미비한 상태다.
신도시는
1;교통
2;안전
3;교육
4;복지
5;환경
6;주거
7;공공시설
8;편의시설
등에 중점을 두어야 한다.
기고자는 수년전 서울시처에서 반경 40km이내는 모조리 신도시다,라는 기고와 논문 및 리포트을 발표햇다.
서울 경기 인천과 대도시의 주택 보급율을 100%이상으로 맞추기 위해서는 적게는 104개의 10-40만평의 신도시가,1백만평 이상의 신도시만 20-40개 정도 드러서야 한다.
신도시는
1;모도시로 부터 40km이내에 있어야 하며
2;규모는 30만명은 수용되어야 하고
3;면적은 2백만평 정도는 개발해야 하며
4;주거 상업 업무기능을 갖추고
5;환경 및 전원도시여야 하며,
6;도로 및 교통에 불편이 없어야 하고
7;제도적 보완이 있어야 하며
8;미래지향적 도시여야 한다.
신도시는
1;주거지역은 20-30%
2;상업지역 1-3%
3;도로 및 공원 50%이상
4;생산시설 10%정도
5;기타로 설계되어야 한다. 신도시는 상업지을 6-13%로 하여 토지 장사을 해온게 사실이다.
신도시의 작성은
1;택지이용계획
2;가로망계획
3;공원녹지계획
4;공공시설계획
5;가구 및 획지 분할 계획 등이있다.
공공시설 부문도
1;일반도로
2;자전거 도로
3;보행자 전용도로
4;공원
5;녹지
6;광장
예비지역을비축해 커나는 신도시을 충족시켜야 한다. 비축토지가 없을시 신도시 확장 보다는 난개발이 이루어지며, 도시는 비대화로 균형화된 도시가 아닌 폐쇠화 된 도시로의 개발이 이루어진다. 후진국의 도시개발은 난개발과 대형도시의 비대화 된 도시로 만들어지며, 정치꾼들의 표에 의한 도시로의 전환이 급속히 이루어진다.
도시화 비율은 90%이상으로 높아지며, 농촌사회는 고령화 사회로 변모해 간다. 한국의 도시화 속도가 세계최고 수준이다. 통계청과 유엔 통계에 따르면 한국의 도시화율은 2005년 기준으로 80.8%에 달해 1980년(56.9%)에 비해 25년 만에 23.9%포인트가 올라갔다. 도시화율이란 전국 인구 중 도시계획 구역 안에 거주하는 인구의비율을 말한다. 아시아에선 같은 기간 도시화율의 상승폭이 한국보다 큰 나라는 오만(47.1%포인트)과 필리핀(25.1%포인트)뿐이었다.
한국은 산업화 시대에 압축성장을 하면서 도시로 사람이 몰려 도시화율이 높아졌다. 이런 도시화 비율은 갈수록 더 높아질 것이다. 10억으로 1백억 벌기 위한 도시계획의 연구가 필수적이다. 하나의 도시 건설시 1백억 자산가가 될 수있을 것이다. |
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