행정수도는 2천5백만평의 대규모 사업이다.
행정수도는 2천5백만평의 대규모 사업이다. 개발은 공영개발이 우선시 된다. 토지개발공사, 주택공사,민간기업이나 민간인이 참여하는 방식이 되리라 여긴다. 개발과 분양은 투명하게 하여야 한다.
공영개발 방식을 선택한다면
1;지가 상승을 억제하고
2;부동산 투기을 억제하며
3;행정수도 후보지 전체을 매수하고
4;실 수요자인 건설사,개인 등에게 공급한다.
5;저가의 택지 분양
6;개발 이익의 환수
7;대단위 사업 집행
8;정부의 사업으로 업체간 업무 협조가 쉬우며
9;사업기간 단축을 꼽을수 있다. 행정관청에 무료로 주고,도로공사,상업지 분양,유보지,기타 부지을 충분히 소유할수 있는 것이다.
공영개발의 단점은
1;초기 사업비가 많이들며
2;행정수도 지정된 곳 전체을 매입하기에,이해 관계인과 마찰이 우려되며
3;국가적으로 많은 돈을 풀어 통화량이 문제가 되며
4;많은 업체가 공동이나 분류 사업 시행시 업체간 마찰이 우려된다.
많은 토지을 소유한 지주가 많을시 택지개발이나 소유주와 보상비에 대한 분쟁의 여지가 커질 가능성이 높다. 공영개발 뿐만 아리라 소규모 사업은 다른 민간업체나 다른 기관 또는 지식이 특출한 업체와 공유하는 사업방식도채택해야 한다. 처음 행정수도 전체의 택지을 취득시 엄청난 돈을 투자해야 한다. 개발에 따른 비용도 토지 취득가보다 더 많은 돈을 투자해야 한다. 이럴시 정부나 공영개발 업첸 선분양하는 방법과,할인분양하는 방법이 있다. 행정수도라는 테마 하나로 분양은경쟁 입찰시 많은 투자자들이 몰리리라 여긴다. 건설사나 개인 투자자들에게 선 분양시 개발업체는 초기 투자 자금을 많이 투자 않고 분양이 99%가능하리라 여겨진다. 행정수도는 일반적인 택지분양이나 신도시 개발과는 차원이 다르며,규모만 해도 신도시의 5-20배 정도나된다.
택지개발 지구의 10-50배가 되는 방대한 규모인 것이다. 인구만 해도 300-500만 도시가 생성시 많은 투자자들이몰리게 된다. 이럴시 정부의 재정지원 없이도 주거지나 상업지 분양이 99%이상 가능한 것이다. 이것도 분양 못한다면,이 토지을 분양 자신 없다면,그런 컨설턴트나 단체는 공사을,개발을 할 가치도 없는자들인 것이다. 도로,행정청사 부지,상하수도,전기 등등 개발지역에 드러가는 모든 시설비도 충분히 선 투자하고,추후 건설사나 민간업체로 부터 받을수 있는 것이다. 지자체나 광역단체의 법규나 행정적 지원만 있다면 현금 지원없이 가능한 사업의 행정수도인 것이다. 선 분양은 설계 변경이 쉽지 않아 치밀한 계획을 세운뒤 분양해야 한다.
개인에게는 3평 정도의 오차가,건설사에게는 1천평 이하의 오차가 생겨야 하며,위치는 99% 이상이 분양 당시의 위치여야 한다. 시설물도 그 자리에 앉아야 한다. 그래야 만이 분양자나,업체들로 부터 민원의 대상이 되지 않으며,신임을 받을 수 있는 것이다. 주택 건설 촉진법에 의한 대한주택공사나 지정업자 및 등록업자가 주택상환 채권을 발행하여,행정수도권 내의 토지을 분양받는 방법도 있다. 일정한 기간이 지나면 주택으로 바꾸어주는 채권이다. 행정수도의 원할한 택지 분양이가 능해 지며,자금 부담이 정부나 주택공사 토지공사나건설사들의 부담이 서로 줄어든다는 장점이 있다. 머리을 쓰면 많은 아이디어가 나올 수 있으며,무작정 행정수도 건설에 5조가 드니,100조원이 든다는 이야기는 할 필요 없으며,본인이 개발하면 100% 10-30조원의 순수익을 낼수 있다.
그게 정책이며,정부가 해야 할 일이며,행정수도을 담당한 부서나 정책가들이 할 일이다. 다.국민을 생각해야하며,국민을 무서워 할 줄 아는 정부나 정부직 공무원만이 나라 발전을 기대 할 수 있다. 여기서 주택상환 채권은 일반 주택 상환 채권의 주택난이 심한 지역에 선분양하는 방식과는 현저한 차이가 난다는 것을 말쓰 드린다. 어떻든 여유자금을 주택시장이나 행정수도 분양 시장에 끌어드린다는 것은 매 한가지다. 토지 환수가격의 70%정도만 개인이나 기업, 건설사 또는 특수한 회사든 공사든 어디에 분양한다면 국민의 혈세을 최대한 줄이는 행정수도의 건설이 되리라 여긴다.
행정수도법에 주택상환 채권과 같은 특별법을 만들어야 한다. 우리나라는 주택상환 채권을 5대 신도시에 1990년 5차에 걸쳐 분당 일산 평촌 산본 중동에서 건설되는 16,556호 중 6732호에 대해 2696억원을 발행했다. 1991년도에도8800호중 3322호인 1625억원,1992년일산에서 757호 중 332호에서 248억원을,1993년 일산에서 672호 중 342호에서282억원을 만기 1년에서 1년6개월로 발행했다. 행정수도을 이전한다면 우리나라 주택건설은 충청지역을 뺀다면 매년 50만구에서 30만-20만 가구씩만 지어도 충분하게 된다. 수도권의 주택 건설은 매년 10만가구 조금 넘게 지어지게 된다.
행정수도에서 초기 125만명 정도의인구을 수용하고,발표 후 10만명 이상의 인구가 행정수도 후보지 인근으로 이주하게 된다. 그들은 건설인력,행정인력에 식당업 등 다양한 업종의 직업군의 사람들이 초창기 10만명 정도에서 매년 행정수도 입주 전 5만 이상의 인구가 유입되며,충청권은 택지개발이나 신도시가 지금보다 매년 3-5배 정도 이상씩 늘어나게 되는 것이다. 인구는 서울 경기 인천에서 대부분 이동하지만 지방이나 충청권의 변두리에서도 행정수도쪽으로 가까이 이주하게된다. 현제 신정부는 수도권의 택지개발이나 신도시의 개발을 늦추고 있으며,신도시,또는 택지개발 지구의 지정도 늦추고 있다.
아파트 분양도 늦어지고 있는 것이다.상당한 기간 이어지며,행정수도가 발표되면 더 늦어지거나축소된다고 본다. 정부는 과거 서울서 30km이내에 신도시나 택지개발지구을 지정했는데 신정부는 30-50km로 자족도시며,쾌적한 도시을 만든다 한다. 서울 경기 인천은 쾌적한 도시로 변모하며,많은 지역에 크고 작은 공원이나 놀이터가 생기게 된다. 토지값이 하락시는 도로의 확장도 이루어지며,문화 공간도 생기게 된다. 이제는 서울 경기 인천은 쾌적한 도시,교통지옥이 덜한도시, 물류비가 적게드는 도시,인구 집중이 완화되는 도시가 점차 되어가고 있는 것이다.
태평양 박종석 500p 중 일부 www.realer.co.kr 2003.03.05. 연합뉴스 종합 |
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