행정도시 발표로 국토의 대변혁이 시작되었다.
한국의 2004년 말 천도지역 발표 이후 부동산업은 어떻게 전개될까?많은 사람들의 관심 대상이었다.관심을갖을만하다. 2003년 10.29대책후 주택만이 안정감을 찾은체 토지나 테마부동산은 공간적,시간적,지역적으로 겉잡을수 없는 투기가 만연하고 있다.투기세력은 정부의 부동산 정책과 발과 입을 맞춘체 모 아니면 도 식으로돈 모으기에 여념이 없었다.정부의 정책과 부동산은 같이간다해도 무방할 정도다.사회의 한 단면이랄 수 있다. 행정도시는 위헌 논란속에서도 보상이 80%이상 이루어진 상태이다.행정도시는 국토의 균형개발 차원서시작해 기업도시,관광도시,테마도시에 혁신도시 등 갖가지 도시형태로 지방화 시대의 첫 관문을 통과후 2차시점인 보상과 개발직전이다.
줄곧 부동산 대책을 강구한다고 아우성이나 공염불에 불과할 가능성이 높아졌었다. 우선 모기지론,임대아파트의무화와 100만가구 건설, 소형아파트의무비율에 10-30년 장기 융자을 서민들에게 해 준다한다. 이런데도부동산 정책이 먹혀들지 않고있다.여느때와 같이 급매물이 나오면 투기세력이 매집할게 이번도 불보듯 뻔한데호가만 낮은 매물이 나오지 급매물은 아직 시장에 출현하지 않고 있다. 강남권의 급매물은 모두 소화된상태로 호가가 40-60%높아진 상태서 20006년 5월15일 정부의 버블세븐으로 인해 2006년 8월 호가만이 20% 정도낮아진 상태나 급매물은 나오지 않고 있으나 호가가 10%이상 더 낮아질 시점인 10월중순부터 12월중순경 구입할 시기로 보인다. 임대 아파트 말로만 짖고 있으며,짖는다해도 아직 시기 상조이며,서울 이외 경기도 부터지방에 이르기까지 미분양 즉 미임대 상태다. 2006년 8월현제 전국에 미분양아파트는 1999년이래 가장 많은 6만여 가구나 된다 하지만 실제는 12만가구 이상이다.입주시점 미입주 아파트만 전국에 3만가구가 넘는다. 이는 분양아파트에 익숙한 사람들이 모기지나 임대 아파트나 먹혀들지 않고 있기 때문이다.
부동산은 국민 총자산에서 차지하는 비중이 세계 각국이 1/3이상으로 나라 경제 전반을 휘두를 정도다.부동산이 차지하는 사무실수도 20만개가 넘으리라 여겨진다.공인중개사 사무실,중개인 사무실이 전국에 약 8만개가 되며,건설회사, 컨설팅 사무소 및 임대업 사무소을 합하면 20만개는 족히 넘으며,부동산 관련 근무자만도
1백여만명 이상되리라 여겨진다.
매년 택지개발이나 신도시 및 재개발 재건축 지역이 늘어만 가고 있으며,주택보급율이 107%미달시 개발은마냥해야 한다.이럴시 녹지지역이나 바다 및 산지가 개발되며,70년대 이후는 농지도 무작정 개발되었다.부동산은 개발과 분양업이 있으며,매매나 임대차을 하는 유통업에, 부동산 임대업,관리업도 있다.
부동산 시장 규모는 GNP대비
미국이 5%
영국4%
프랑스 6%
독일 6%,
일본 6%이며
한국도 6%대에 이른다.
부동산은 경제사회의 변화에 적극적으로 적응하고 있다.
1;인구의 고령화로 고령화 사회에서 부동산이 절실히 요구된다.
2;정보화 시대에 대응한 부동산업에 적응해야 한다.
3;부동산도 21세기 산업사회에서는 환경을 중요시 해야한다.
한국도 택지개발이나 신도시 개발시 환경영향 평가을 하여,
택지개발 및 신도시 건립이 무산된 경우가 허다하다.
4;외국기업의 국내진출,국내 부동산업의 해외 진출을 위한 정보화가 충족되어야 한다.
마치 한국은 세계 1위의 인터넷 강국이며,중개업을 하시는 분 대부분이 홈페이지을 갖고있다.현제는 프랜차이식으로 체계화된 홈피을 보유하고 있으나,개성있는 자신만의 홈페이지을 만들어야 한다.많은 자금과 지식및 시간이 필요함으로 개인적인 홈피는 단 0.1%도 되지 않는다.
5;자꾸 이야기 하지만 21세기는 부동산을 소유에서 최유효 이용과 개발이어야 한다고 강조했다.수익이 나는부동산을 소유하며,필요한 만큼의 부동산만 소유해야 한다.
6;경제 활동에 축적된 부동산 보유가 요구된다.
개인이 부동산을 많게는 자신의 소유 재산의 70%이상을 차지하는 사람이 있는가 하면,
40%정도가 부동산이라 할수 있다.금리의 인하,주식을 하면 망한다는 강박관념이 한국민에게는 너무 뼈족 깊이 새겨져있다.
7;부동산은 생활 그 자체여야 한다.동선이 짦은 주택 구조에,토지도 생활과 같이 붙어 있어야 이용이 가능해진다. 7-80년대 처럼 아무데나 부동산만 소유하면 돈이 되는 시대는 이미 갔다.필요한 지역에 필요한 만큼의 부동산을 소유하면서 그 부동산은 생활 자체여야 한다는 것이다.
8;부동산업은 이제는 정보화 시대에 적응하는 부동산업이어야 한다.그리고 전문적인 지식 서비스을 할수 있는 지식을 쌓아야 한다.단순한 매매나 임대업을 떠나서, 그 부동산 자체을 분석 평가해야 한다.고객이 얼마에매매하라는 것을 반박해 자신이 그 부동산의 가치 평가을 하여,매도자나 매수자간의 중간 역할을 충실히 해야 한다.공정한 매매가 이루어져야 한다는 것이다.부동산은 앞으로도 시장 규모는 변함없이 커지리라 여긴다.부동산은 주택보급율이 107% 도달 할 시 이동형 주민이 늘어나며,한곳에서 집중해 사는 사람이 적으리라 여겨진다.
이럴시 부동산 시장의 규모도 그만치 커진다.부동산 시장은 분양,임대,유통,관리이다.부동산 시장은 지역별로 큰 차이가 난다.한국도 수도권이 국내 모든 시장의 70%이상을 차지한다고 보아도 과언이 아닐 정도다,공인중개사 시험도 서울 경기 인천에세 70%이상씩 매년 합격한다.중개업을 하는 분들도 수도권에 치중되어있다.인구 분산 정책을 쓰지 않는한 변할수 없는 수치다.중개만이 아니라 앞으로는 부동산업이 리모델링 재건축 재개발 사업이 날로 번창하리라 여겨진다.번창해 가고있다.
2005년 이후는 주택보급율이 100%가 대부분 광역자치단체가 넘는 실정이며,2006년 주택보급율이 104%이다.인구는 매년 별로 늘어나지 않고 있다.고령화 사회라지만 어린이는 감소상태다.고로 구건물을 수리하거나 고치는 리모델링과 오래된 건물을 새것으로 바꾸는 재건축,환경과 교통 여건이 좋게하는 재개발 사업이 두각을나타내리라 여겨진다.부동산업을 하기 위해서는 보다 나은 신뢰을 얻어야 한다.또한 지금까지 널려있는 떳다방의 정비도 있어야 한다.그리고 누구나 중개업을 할수 있다는 마음가짐도 사라져야 한다.그러기 위해서는 중개업소가 서비스 정신에 입각한 지식을 요한다.
마지막으로 부동산업은
1;사업주체로서의 책임감이 있어야 하고
2;사업 방법의 충실과 질적인 향상이 따라야 하며
3;프로젝트 파이넌스의 도입으로 규모도 커져야 하며
4;자체개발을 위한 주위의 정비을
5;자체 활용 서비스의 고도화된 서비스을 해야하며,
6;자신이 보유한 정보을 공유해야 하며,
7;유통 서비스의 고도화된 체제가 이루어 져야 하며
8;사회적인 신뢰을 얻어야 하며,고객에게 이해을 시켜야 한다.
9;사회가 기대하는 만치 적응해야 한다.
이상과 같이 21세기 부동산업은 개인적인 체질 개선과 국제 무대에 내 놓아도 손색이 없는 지식을 쌓아야 한다. 중개업을 하기 위해서는 영어 독일어 등 최소한 2-3개 국어는 소화해 내어야 한다.
2006년의 부동산업은 소강상태로 눈치보기가 심할 예정이며,2004년말 행정수도 지역 발표후는 본격적인 국토의 재편이 이루어지고있다.행정수도가 아닌 30년에 걸친 천도인 것이다.인구 50-70만행정도시가 아닌 인구 500-800만명이 천도로 이주하게 된다.정부의 정책은 너무나 근시안적인 부동산 정책이다.입법,사법 행정관서및 청와대가 천도로 이주한다.2500여개의 산하 행정기관이 이주하는데 행정수도란 말은 낙후된 말이다.천도인 것이다.분명코 부동산태평양은 행정도시 그려 100%그 자리에 행정도시 지정되었으며,행정도시에 대한 기고 대한민국서 가장 많이 했으며,행정도시 아닌 천도일시 수십조우너의 수익난다는 기사는 인터넷과 언론에서 현제도 기고문이 남아있고 부동산 인터넷하는 사람들 수만명이 이 기고문으로 부동산 시장 인터넷서 요란도 쳤다.
앞으로 날이가면 갈수록 국토의 재편만이 아니라 정치 경제 사회 문화 등 모든 한국 사회가 변할 가능성을 두고 발전하고 새로운 계획을 세우는 시대로 가는 것이다.지역 발표후 중부권은 매년 10만명 이상의 감독할 행정요원,중개업소,선 투자할 사람들의 이주 등 많은 사람들이 행정수도인 천도로 이주을 시작하게 된다.고로
국토의 대변혁은 시작된 것이다.시간이 문제가 이니라 현제 진행형이다. |
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