농어촌 뉴타운 지원과 서울시 산업 뉴타운 지정
낙후된 농어촌의 생활과 산업 환경 개선에 2017년까지 전국 53곳에 농어촌형 뉴타운을 50~300가구 규모의 농어촌 뉴타운은 각종 생활편의 시설을 갖춘 전원주택 단지 형태로, 교육 여건 개선을위해 기숙형공립고등학교와 맞물려 추진된다. 5곳의 시범사업 단지를 선정하고 총 사업비 1천148억 원(국고 900억 원)을 투입했다. 서울 등 수도권에 뉴타운 25곳을 추가로 지정, 25만가구를 공급, 서울서 약 7~8곳의뉴타운이 추가 지정,뉴타운지역에서 땅의 저축 개념을 도입해 먼 장래에 활용할 토지자원을 미리 확보하기위해도시재정비촉진사업을 시행할 때 사업 지구 전체 면적의 1% 정도를 전략적 유보지로 지정하고 있다.
서울 중구 삼각동과 마포구 서교동, 종로구 묘동, 영등포구 여의도동, 성동구 성수동2가3동 등 5곳이 처음으로 산업 뉴타운(개발진흥지구)으로 지정해 산업 뉴타운으로 선정해 특성화된 업종을 육성하는 내용의 도시관리계획안이 도시계획위원회 심의를 통과 5개 지역은 주업종과 보조업종이 지정돼 육성되고 입주 업체에는 각종 인센티브가 지원된다. 2011년까지 25곳의 뉴타운을 추가하기로 해 서울·수도권에 뉴타운 후보지들에 투자자들의 관심이 쏠려 서울에서 9~10곳정도가 지정되며, 4차 뉴타운 후보지로는 3차 뉴타운에서 탈락한 지역들로 구로구 구로본동,노원구 월계1동, 용산구 서계·청파동 등이다.
뉴타운 내에 건물이 다 들어서면 나중에필요한 공간을 확보하기가 어려워진 점을 고려해 일부 땅을 사실상의미개발 상태로 두는 것이 유보지로 재정비촉진지구로 지정된 곳부터 전체 부지 면적의 1% 가량을 유보지로
확보하고 있다. 유보지가 지정된 곳은 뉴타운 사업이 추진되는 한남, 이문.휘경, 신림 지구 등 10군데로, 전체유보지 면적은 11만3천661㎡에 달한다.한남지구는 전체 사업 부지의 2.1%인 2만3천711㎡, 이문.휘경 지구는0.8%인 8천504㎡, 신림 지구는 2.1%인 1만968㎡가 유보지다.
유보지의 소유권을 얻는 대신 뉴타운 사업조합 측에 용적률이나 층높이 제한을 완화하는 인센티브를 주고 있다. 뉴타운 대상 지구에서는 사업계획을 결정하는 과정에서,뉴타운 개발 사업이 완료된 후 주민들이 새롭게필요로 하는 목적에 맞게 유보지가 활용되도록 해 미래에 쓸 땅을 저축하는 차원에서 유보지 확보 원칙을 일반개발사업 지구로 확대다. 이미 지정된 35개 뉴타운 중 아직 재정비촉진지구로 바뀌지 않은12곳을 재촉지구로대체 지정, 기존 뉴타운을 재촉지구로 대체 지정,사업을 진행해 현재까지 35개 뉴타운 중 재촉지구로 전환되지 않은 곳은 성동구 왕십리서대문 가재울 뉴타운 등 총 12곳이다.
왕십리 뉴타운이나 가재울 뉴타운 내 일부 구역의 경우 이미 준공단계인 구역도 있어 뉴타운을 재촉지구로 바꾼다는 것은 신규지정이 아니고 사후 추인의 의미를 갖기 때문에 주택공급 추가와는 관계가 전혀 없다. 향후10년간 수도권에 공급될 300만가구 중에 광역 재정비로 주택이 60만가구, 7만~8만가구(뉴타운 7~8곳,1곳당 평균 1만가구)만큼은 부풀려졌다. 뉴타운에서 단독주택을 허물고 다세대주택을 신축하거나 상가 등의 근린생활시설을 주거시설로 바꾸는 지분 쪼개기로 입주권을 받을 수 있는 지분를 늘리는 것으로, 조합원 수가 증가해투자가치 상실이다.
조합원 수가 건립 가구 수보다 많으면 작은 지분 소유자는 현금 청산 대상이 돼 입주권을 받지 못할 수도, 용적률 상향에 따른 건립 가구 수 증가를 기대하기도 어렵다. 뉴타운 용적률을 기존보다 50% 포인트 더 높게 정할 수 있게 했지만 상가 등 근린생활시설을 주거용으로 쓰더라도 구청의 단속에 적발되면 상가 등으로 원상복구해야 돼 입주권을받지 못한다. 지분 값이 많이 올라 개발에 대한 투자가치는 150%이상 반영돼 있어 투자 수익률이 높지 않다. 서울시 4차 뉴타운 추가 지정하더라도 3차 뉴타운 사업승인 되고 난 뒤다. 4차 뉴타운은 지정하더라도 5년후인 2015년 이후가 될 것이다. 뉴타운 추가 지정을 통한 주택 공급은 2018년까지로 10년 장기계획이다. 1~3차 뉴타운 35곳 35만여 가구가 공급된 투로 4차 뉴타운의 개발 효과는 집 남아도는데 투자가치상실이라 할 수 있다. 4차뉴타운도 재수 좋으면 2-3차 뉴타운 못지않게 빠르게 진행 가능성 있으나 확률은 20%이하로 봐야 할 것이다. 4차뉴타운은 인구가 줄고,주택에 대한 투기 아닌 투자성 마져 사라진 상태서의 개발 입주로 봐도 된다.
재정이 열악한 지방자치단체도 정부 지원을 받아 뉴타운 사업을 추진할 수 있다. 재정자립도가 낮은 지자체의뉴타운 사업에 국고 지원을 명시한 도시재정비 촉진을 위한 특별법(도촉법) 일부 개정법률안은 노후한 주거환경을 개선하고 부족한 기반시설을 확충하는 등 상대적으로 낙후된 시가지에 대한 체계적 개발을 목표로 하는 사업이지만 재정자립도가 약한 지역은 사업시행자의 부담만으로 기반시설을 확보하기 어려운 실정이다.
도촉법 개정안은 재정비촉진지구가 위치한 지자체의 재정자립도가 전국 평균 재정자립도의 절반 이하인 경우 조항을 신설해 재정여건이 열악한 지자체의 뉴타운 사업에 대한 국고 지원을 의무화했다. 기반시설 설치
비용의 10% 이상, 30% 이하 규정을 삽입해 구체적 지원 규모를 명시했다.
수도권을 제외한 시.군.구 단위 지자체들이 추진하는 뉴타운 사업이 기반시설 설치비용을 지원받아 전국 평균재정자립도(53.9%)의 절반(27%)에 못 미치는 부산 사하(20.4%) 영도(13%) 서(13.3%) 금정구(19.9%)등전국12개 지구가 혜택을,지자체의 뉴타운 사업에 대한 국고 지원 요구는 꾸준히 있어 왔다. 지자체 사업에 국고를지원하는 것은 명분이 약하고 전국적으로 천문학적 재원이 소요된다. 인구 150만명 미만인 도시에서는 뉴타운 지정을 위한 면적 기준도 완화됐다. 인구 100만명 이상 150만명 미만인 광주 대전 울산 수원 등에서는 40만㎡ 이상만 되면 주거지형 뉴타운을 지정할 수 있도록 도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령을 개정했다. 지방 뉴타운 사업 지원책에도 불구하고 지방 부동산 시장이 얼어붙은 상황이라 당장 지방 뉴타운 사업이 탄력을받기는 어렵다. 지방 뉴타운 사업에 국고가 지원된다면 지자체와 해당 지역 주민에게 도움이 되는 것은 분명하지만 지방 미분양이 심각한 현 상황에서 뉴타운 사업이 활기를 띠기는 어렵다.
2017년까지 50~300가구 규모의 농어촌 뉴타운 53곳이 조성된다. 농림수산식품부는 도시의 30~40대 젊은 인력을 농어촌으로 유치해 농산업의 핵심 인력으로 육성하기 위해 농어촌 뉴타운 조성사업을 추진할 계획이다.농어촌 뉴타운 조성은 도시민들이 귀농을 원해도 농어촌의 열악한 생활환경, 자녀교육 및 복지, 영농기반, 친교기반 등의 미비로 귀농으로 연결되지 않는 점에서 착안해 5개 지역을 시범적으로 추진하고, 시범사업을 평가해 2012년부터 본 사업으로 확대 추진이다.
시범사업 대상지는 입지여건, 토지확보 및 입주수요확보 가능성, 입주자에 대한 영농어교육 및 지원, 자녀교육, 복지여건개선 등 지원프로그램의 적절성등을 종합 평가하여 선정된다. 농어촌 뉴타운은 사업시행주체인시·군이 지역특성과 수요를 감안해 50~300세대규모로 조성이다. 농어촌산업 육성 차원에서는 총 2조원을 들여 농업인 공동투자 식품기업 설립과 한과. 전통주 등 향토식품업체의 시설 현대화 등을 지원한다. 농식품분야 전문투자펀드 규모도 1천억 원으로 늘려 상하수도, 보건의료 서비스 부족 등으로 농어촌 주민들의 생활 여건이 매우 취약하고,젊은이들이 떠나고 있다. 농어촌 정주 여건 개선과 고용기회 확대는 농어촌인구 유입과
국가 발전을 위해 꼭 필요한 사업이다
서울 삼각동과 여의도동은 각각 금융과 보험업이 주업종이고 서교동은 주업종이 디자인, 보조업종이 출판업이다.묘동은 귀금속 및 관련제품 제조업이 주업종이고 귀금속 등 판매ㆍ수리ㆍ도금업이 보조업종이며, 성수동2가3동은 주업종이 IT, 보조업종이 바이오산업과 연구개발업이다. 지구단위계획과 산업진흥계획을 수립해지역 특성에 맞는 업체들이 입주하면 용적률 인센티브나 세제 혜택, 자금 융자 등의 지원이다.산업뉴타운 지정을 통해 서울의 산업경쟁력을 높이고 일자리도 창출된다. 대상 지역은 삼각동 50-1번지 28만1천330㎡와 서교동 395번지 74만6천994㎡, 묘동 53번지 14만855㎡, 여의도동 22번지 38만7천469㎡, 성수동2가3동 277-28번지53만9천406㎡ 등이다.
전남 목포 유달산 자락에 위치한 서산.온금지구가 2012년까지 주거 중심형 뉴타운으로 개발된다. 목포시는 ㈜포스코건설 등 7개 업체로 구성된 서산.온금 민간컨소시엄과 서산.온금 재정비 사업을 위한 양해각서를 교환해 2009년부터 본격적인 사업 추진이 가능하게 됐다. 원활한 사업 추진을 위해 서산.온금 재정비 촉진지구 지정 및 촉진계획 수립 등 행정절차를 연말까지 마무리할 계획이다. 행정 절차가 끝나면 2012년까지 3천800억원의 민간자본을 유치해 주거환경이 열악한 서산.온금 지구를 단독주택, 아파트 및 주상복합건물 등 주거 중심형 뉴타운을 건설할 예정이다. 2007년 2월 주거환경이 열악한 서산.온금 지구 재정비 사업을 위해 종합정비계획을 마련하고 수도권 대형 건설업체를 초청해 투자유치 세일즈 활동을 전개해 왔다.
강원 춘천시는 공동화되는 도심권을 재정비하기 위한 뉴타운 건설사업을 본격 추진한다. 공동 협약자인 대한주택공사가 최근 도시 및 주거환경정비 기본계획을 수립함에 따라 약사동과 소양동 일대를 재정비 촉진지구로 지정하는 방안을 공고했다. 약사지구 재정비 대상은 약사동과 운교동, 효자1동 등 63만3천830㎡이며, 소양지구 재정비 대상은 소양동과 요선동 등 104만 5천440㎡이다. 주민들의 의견을 수렴한 뒤 춘천시의회 심의와공청회 등을 거쳐 강원도에 재정비 촉진지구로 지정해 줄 것을 요청할 예정이다. 춘천시는 강원도 도시계획심의위원회를 거쳐 상반기에 재정비 촉진지구로 확정되면 구체적인 개발계획과 함께 사업 시행자를 선정, 2020년까지 완료할 방침이다. 도심재정비 촉진사업을 함께 추진하는 대한주택공사가 발주한 기본계획이 나와 이를 주민에게 공고하게 됐다. 약사지구는 주거지 중심으로, 소양지구는 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로재정비한다.
서울에 들어서는 뉴타운에는 옛 동네의 생활 모습과 자취가 의무적으로 보존된다. 뉴타운 건설로 사라지는 도시 문화를 보존하기 위해 자치구가 뉴타운에 대한 재정비촉진계획을 수립, 시에 신청할 때 옛 동네 모습을 보존하는 방안을 의무적으로 포함시키도록 했다. 뉴타운에 만들어지는 공원이나 광장 및 길거리에 기념공간을만들 계획이다. 담벼락, 가로등, 벤치 등에도 지역의 역사가 담긴 디자인을 적용토록 유도할 방침이다. 보존하기로 한 과거 흔적에는 수백 년 전부터 전해져 오는 유산은 물론 뉴타운 개발 직전까지 남아있던 주택가 골목풍경, 다른 곳으로 이주한 원주민들의 생활 모습과 풍경 등이 모두 포함된다. 서울의 뉴타운과 균형발전촉진지구는 모두 35곳. 서울시가 보존하기로 한 '과거의 흔적'에는 수백 년 전부터 전해져 오는 유산은 물론, 뉴타운개발 직전까지 남아있던 주택가 골목 풍경, 떠나버린 원주민들의 삶의 모습과 풍습 등이 모두 포함된다.
구로구 가리봉 균형발전촉진지구에 산업화 시대 구로공단 근로자들의 숙소였던 벌집촌을 체험할 수 있는 공간을 만들 예정이다. 강북구 미아 뉴타운에는 토박이 주민들과 한강 수재민들, 청계천 화재 난민들이 어우러진 서민 동네의 자취가 물씬 풍기도록 새로 들어서는 아파트 벽에 옛 사진을 새겨 동네 유래를 알릴 방침이다.성북구 장위 뉴타운에는 이 지역에 전해지는 옛 인물의 삶을 테마로 한 역사공원을 꾸미고, 영등포구 신길 뉴타운에는 역사 테마공원을 조성할 계획이다. 노량진·흑석 뉴타운에는 지역 생활사를 알 수 있는 추억의 공간을 마련할 예정이다.
지금까지 9개 구, 10개 뉴타운 지역의 과거의 흔적 조성 계획이 윤곽을 드러냈다. 종로구 돈의문 뉴타운의 경우 옛 서대문의 이름을 딴 역사성을 살려 옛날 이곳에 있었던 구조물을 현대적인 디자인으로 형상화시킨다는계획이다. 돌다리인 석교의 난간 디자인을 살린 쉼터를 들이거나, 돈의문의 둥근 아치만을 본뜬 구조물을 곳곳에 세우는 방안이 추진된다. 성북구 장위 뉴타운에는 네 곳의 공원이 지역에 전해지는 옛 인물들과 삶을 테마로 한 역사공원으로 꾸며진다.
조선 순조 임금의 공주와 사위를 주제로 꾸미는 남령 역사공원, 상·하길례 문화공원 등이 들어선다. 재래시장터에는 시끌벅적했던 옛 흔적을 살린 장시문화공원, 1800년대 후반 이조판서를 지낸 윤용구를 기린 석촌공원도 만든다. 강북구 미아 뉴타운의 경우 타임머신 같은 느낌을 주는 벽이 만들어진다. 토박이 주민들과 한강 수재민들, 청계천 화재난민들이 어우러진 대표적인 서민동네의 자취가 물씬한 옛 사진을 새긴 벽을 아파트촌에세워 동네 유래를 알릴 계획이다. 구로구 가리봉 균형발전촉진지구에서는 산업화 시대의 상징인 벌집촌(노동자 숙소 밀집지역) 문화를 한눈에 보고 체험할 수 있는 공간이 만들어진다. 홍보관이나 공공 건축물에 옛 구로공단 봉제공장과 벌집촌을 체험할 수 있는 장소를 조성하고, 공원과 광장 조형물도 그 시절 분위기를 살릴 계획이다.
영등포구 신길 뉴타운의 경우 신길3동 도당마을 수호신을 모시고 제사 지내는 집) 주변이 역사 테마 공원으로업그레이드된다. 건물 앞에 광장 성격을 겸한 마당공원을 만들고, 돌담과 솟대 등을 세운 다음 매년 10월 열리는 풍어제와 마을 제사의 규모도 늘린다. 노량진·흑석 등 2곳의 뉴타운 지구가 있는 동작구에는 추억의 공원인메모리얼 파크가 세워진다. 노량진 메모리얼 파크에 600m의 길을 따라 노량진의 과거와 현재를 한눈에 살펴볼 수 있는 체험 전시물이 들어서고, 흑석 메모리얼 파크에는 지역의 생활사를 보여주는 전시 공간을 들일 계획이다.
강동구 천호 뉴타운의 경우 한강 가는 길을 따라 옛 지역 사진을 넣은 기둥을 세워 밤에도 환하게 빛나게 하고, 공원의 벤치 등받이에는 천호동의 옛 생활을 담은 글귀와 그림 등을 디자인하고, 시장 상인들의 삶을 형상화한 조형물도 세울 계획이다. 뉴타운 중에는 국가나 시민단체, 학계 등이 앞장서 생활사 기록과 보존 작업을벌이는 곳도 있다. 양천구 신정뉴타운(문화우리), 용산구 한남뉴타운(서울역사박물관), 마포구 아현뉴타운(국립민속박물관) 등이다. 서울시는 뉴타운 개발 지역의 역사를 기록하고 보존하는 작업과 함께 오래된 나무와돌 같은 자연유산에 대한 보호 대책도 세우기로 했다. 주민들은 물론 향토사학자와 학계 전문가들의 의견을
적극 받아들여 사라지는 도시문화를 보존하고 새로운 관광자원으로도 활용한다
뉴타운이나 재개발시 지분쪽개기나 빌라 연립과 대지지분이 적은 경우는 80%이상이 추가부담금으로 인해 쫒겨날바에는 그냥 살고 싶어하는 데, 대형건설사와 마누라에게 용돈 타쓰는 조합장과 감투쓴 사람의 일부만이개발하고 싶어한다. 노인들은 방 3-5개 월세 놓을 경우 매우러 100만원이상 월세나 들어오나 개발시 대부분이아파트 한채도 생기지 않는데 조합 감투쓴 사람들은 대형건설사와 손잡고 깡패들까지 동원해 동의서 써 주지않을 경우 압력을 넣는다. 왕십리뉴타운 112㎡아파트에 입주권은 2007년 말 조합원분양가보다 1억5000만원이나 더 주고, 6억원에 구입했지만 5억원에 내놔도 살 사람이 없다. 1년전에는 아파트에 입주하면 7억, 8억원은거뜬하다고 했지만, 2008년은 6억원에 입주다.
매달 100만원이 넘는 이자로 더 떨어지기 전에 빨리 팔고 싶지만 부동산 시장 활황기에 시작된 재개발, 재건축 등 정비사업이 아파트 가격 상승은 물건너간지 오래다. 사업진행이 빨라 다른 뉴타운보다 분양권 거래를
해온 뉴타운에서도 프리미엄이 절반 이하로 떨어진 곳이 있다. 아현뉴타운 인근 3구역 100㎡대에 배정받을만한 지분이면 웃돈만 2억원이 붙었는데, 7000만원으로 3분의1토막이 나도 사려는 사람이 없다. 마포지역의 기존 아파트 100㎡대 아파트 매매가가 7억원에서 5억원대로 떨어지면서 1억원이 넘게 증발했다. 7억원 이상을예상하고 있었는데, 새 아파트를 받아 입주해도, 이 이상 오를 수 있을까 걱정하는 조합원들이 많다.
토지거래허가를 받지 않아도 되는 지역도 마찬가지로 가재울 뉴타운은 다른 뉴타운보다는 거래가 꾸준한데도웃돈이 사그라들었다. 3,4구역에서 투자금액이 2억원대인 소형지분은 웃돈이 1억5000만원까지 붙었지만, 5000만원 선인 물건도 흔하다. 가재울뉴타운 버티고 있었던 원주민들이 예상분양가와 추가부담금이 구체적으로 나오자 팔고 싶어한다. 천호뉴타운은 2007년에는 지분거래가 됐지만, 지금은 거래없는 실정이며, 팔아달라는 사람은 많은데, 새로 들어오려는 사람이 없다. 재개발사업지에서는 개발되면 가격이 오르고, 투자수요가
가세해 시세차익을 실현하고 입주했는데 통하지 않는다.
흑석뉴타운 1,2,7,9구역 조합원은 뉴타운편입지역에서 해제해달라는 행정심판을 접수했다. 흑석동에서 오래살면서 임대사업을 했던 사람들은 공사기간에 임대소득을 못 받을 뿐 아니라, 향후 아파트를 받게 되면 임대사업을 아예 접어야 해 반대다. 가격이 얼마로 떨어질지 모르는 중대형아파트 한 채를 받느니, 임대사업으로안정적인 수입을 얻는 것이 낫다. 재개발을 자체적으로 추진할 때는 노후도 등이 충족되지 않아 빠졌다가, 대규모 개발인 뉴타운으로 편입된 지역에서 저항이 심하다.서울 내 뉴타운 감정평가액이 3.3㎡당 1000만원을 넘어섰지만, 분양가도 그만큼 상승하면서 가구당 2억~3억원을 추가로 부담해야 하는 것도 큰 부담이다.조합원이 자기 지분에 대한 감정을 높게 받아도, 그 감정가격이 택지비에 반영돼 분양가가 높아진다. 결국 조합원의추가부담금은 줄어들기 어렵다.
서울 성동구 왕십리 지역에 조성될 뉴타운 지역에 거주하고 있는 세입자가 성동구청 앞에서 농성을 벌였다.
뉴타운 조성으로 인해 이 지역 주민 80%를 차지하는 세입자들이 삶의 터전을 잃게됐다. 세입자들에게 사회보장적 의미로 법적으로 보장된 주거이전비도 지급받지 못하고, 강제로 쫓겨나고 있다. 세입자들의 문제제기로성동구청은 주거이전비의 지급을 조합에 지시했으나 현재 조합측은 세입자들을 상대로 채무부존재 소송을 제기한 상태다. 왕십리뉴타운지역은 총세대수 4275세대 중 세입자가 3620세대지만 뉴타운 조성으로 공급되는임대주택은 903세대만 건립될 예정이다. 세입자들은 주거이전비 지급을 관리감독 해야 할 성동구청이 조합의관리처분을 승인해 준 것도 비판하고 있다. 한편 이 곳 아파트의 58%는 국민주택규모인 85㎡를 초과하는 중대형 분양아파트다.
서울지역의 뉴타운 개발이 완료되면 최소 14만명이 자신이 거주하던 삶의 터전을 잃는다. 도심 내 주택공급
확대를 위한 뉴타운 및 재개발·재건축 활성화 정책이 서민들을 거리로 내몰고 있다. 뉴타운 및 균형발전촉진지구 개발시 지구지정된 35개 뉴타운 중 재정비촉진정비계획이 결정된 27개 뉴타운의 수용인구는 58만4339명으로 현재 거주하는 인구는 72만4585명으로 뉴타운 사업을 통해 14만246명의 거주인구가 줄어들어 원주민의
20% 정도가 삶의 터전에서 쫓겨난다.
가재울뉴타운의 경우 현재 거주하는 인구는 5만5370명이지만 뉴타운 개발이 완료된 뒤 계획된 수용 인구는 2만6706명으로 현제 인구보다 무려 52%가 줄어든다. 뉴타운 원주민 27만가구 쫓겨난다. 서울시 총 35개 뉴타운 사업이 추진될 경우 원주민 27만5000여가구가 원거주지에서 내쫓기게된다. 입주가 완료된 길음뉴타운 4구역 원주민 재정착률이 17.1%라는 점을 들어, 이를 35개 뉴타운에 적용하면 전체 27만5000여가구, 70만여명이원거주지에서 쫓겨나게 된다. 신도시 사업으로 진행된 은평뉴타운을 제외하고 도시재개발 방식으로 개발계획이 확정된 26개 뉴타운은 거주 가구수가 기존보다 4.3%, 1만1726가구 감소한다. 뉴타운 사업이 주택공급 확대수단으로는 적절하지 못하다. 뉴타운사업을 동시에 추진하면 3차 뉴타운 9개지구에서 3만8459가구의 이주가구가 발생해 일시에 주변 집값· 전월셋값이 상승하고 세입자들은 도시 외곽으로불가피하게 이사할 수밖에 없다. 원거주민 재정착률을 높이기 위해 도시환경정비기금의 재원을 확충할 필요가 있으며 소형주택과 임대주택의무비율을 상향조정해야 한다.
신길뉴타운은 41.2%인 6만2807명→3만6939명, 신림뉴타운 38.9%인 2만82명→1만2272명, 수색증산뉴타운 37.0%인 3만1814명→2만34명 줄어드는 등 10개 뉴타운에서 인구가 감소한 반면 인구가 증가하는 뉴타운은 12개로 감소하는 뉴타운보다 개수는 많지만 증가폭은 1000명 내외로 미미했다. 서울시내 재개발·재건축 사업지구로 지정된 곳의 거주 인구는 29만1259명으로 이를 2007년 평균가구원 2.87명으로 나누면 재건축·재개발 지구에는 10만1484가구가 있다.
재건축·재개발 사업이 완료됐을 때는 이보다 1만4955가구만 많은 11만6439가구가 지어져 증가율은 15%에 그쳤으나 원주민의 재정착률은 평균 44%다. 재개발 사업이 완료된 시내 50개 구역에서 조합 인가 당시 2만8385가구 중 44%인 1만2479가구만이 재입주했다. 서울시내 뉴타운 사업 과정에서 원주민 재정착률이 낮아 대책
마련이 필요하다. 길음뉴타운은 재정착률이 17%에 불과한 조합원 중 22.4%만이 입주됐다. 세입자를 포함하면 재정착률은 17.1%에 불과해 원주민 상당수가 영세민이라 입주 대금을 치르지 못하기 때문이다.
재개발이 추진중인 서울 행당 5구역에서는 요즘 현금청산 절차가 한창이다.새로 지어지는 아파트보다 조합원수가 많다. 행당 5구역에 새로 들어설 아파트는 551가구다.임대주택 94가구를 빼면 실제로 분양 가능한 아파트는 457가구지만 조합원만 해도 472명이다. 조합원 15명에게는 돌아갈 집이 없어 돈으로 보상할 수밖에 없다. 추가지정 여부로 뜨꺼운 몸살을 앓았던 뉴타운 사업이 세입자의 집단 반발이다. 세입자에 대한 대책없이동시다발적으로 추진돼 온 뉴타운 사업이 결국 세입자들의 반발을 불러왔고 점차 확산될 양상이어서 사회문제로 대두될 조짐을 보이고 있다. 재개발은 분양가 높고,단지가 크고,대지지분이 맣아야 투자성 높으며, 세입자가 적고, 지분쪼개기을 하지 않아야 투자성 높다.세입자 정부가 보상해 준게 아니라 조합원들의 재산으로
보호이다.
서울지역 7개 뉴타운 지구 세입자대책위는 뉴타운·재개발 지역 세입자 공동으로 세입자 주거안정 대책 마련을요구하고 있다. 왕십리뉴타운과 가재울·용산·마포아현·동작흑석·구로 고척쇼핑상가·동대문휘경재개발 세입자들은 낮은 재정착률 개선을 위한 임대아파트 비율확대, 순환식 재개발 의무화, 동절기 임시 가수용시설 이주대책, 상가재개발시 합리적인 영업손실 보상, 지역 재입점 대책 마련 등을 요구하고 있다. 세입자 80%가 아무런 대책없이 도심에서 강제 퇴출당하고 있다. 뉴타운 추진 과정에서 서울시와 해당 자치구가 관련 법과 기준을 무시한 채 승인을 내주는 등 문제의 소지가 크다. 가재울뉴타운 사업지구 세입자 단체는 지역 재개발 조합과 주거이전비 문제로 소송을 벌여 승소하는 등 적극적인 권리 찾기가 확산되고 있다.
뉴타운 개발 후 공급되는 주택 가구수가 개발 전보다 오히려 줄어든다. 뉴타운 35개 중 주택공급수가 확정된
27개 뉴타운에는 28만4000가구가 살고 있지만 뉴타운 개발 후 주택공급 계획은 총 27만9000가구로 오히려 5000가구가 감소하나 오히려 가구수가 조금은 늘어나는 것으로 돼 있다. 뉴타운 개발 후 원주민 정착률이 낮아원주민의 80% 정도가 고향을 떠나야 한다. 뉴타운사업은 서울의 주거환경을 획기적으로 바꿀 것이라는 기대와는 달리 사업추진의 실질적 효과가 미미하고 원주민들이 대거 쫓겨나는 등 많은 부작용을 초래하고 있다.
아파트 가구수와 조합원 수가 비슷 재개발의 의미가 유명무실해져 옥수 13구역은 재개발 아파트 1,569가구에조합원이 1,530명이다. 불광 4구역도 아파트 488가구에 조합원 수가 460명이다.높아야 4~5층짜리 연립주택을허물고, 20층 가까운 고층 아파트를 짓는데도 남는 집이 없는 것은 졸직가한 투기꾼들이나 졸부들의 지분쪼개기의 후유증이다. 행당 5구역의 경우 재개발 구역으로 지정되기전 지분쪼개기가 극심했다. 단독주택을 부수고 다세대주택을 올리는가 하면, 소유권이 하나인 다가구를 여럿인 다세대로 변경하는 사례가 많았다.
한 가구가 심지어 2평, 3평에 불과한 경우도 있다. 옥수 13구역의 경우 2002년, 960명이었던 조합원 수가 거의두배로 늘어났다. 도심 재개발은 낡고 오래된 주택가를 새 아파트 단지로 조성하면서, 원주민들에게도 혜택을돌리고 주택난 해소에도 일조한다는 취지를 담고 있지만 지분쪼개기의 후유증으로 앞으로는 사업자체에 제동이 걸리는 곳도 속출할 것이다. |
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