뉴타운 추가발표하지 않고 장기전세주택으로
2002∼2007년 사이 무더기로 지정된 뉴타운 종합 재검토는 뉴타운, 재개발·재건축사업 종합점검, 주거환경 개선정책 보완방향, 구체적인 개선 실행방안 등 마련해 뉴타운 및 재개발, 재건축 등 도시재정비사업의 종합적인 점검은 물론 뉴타운 추가지정과 관련된 논란을 해소시켜 뉴타운, 재개발·재건축사업을 종합적으로 점검하고 실질적인 보완·실행방안을 마련하는 실무추진단은 성과분석팀, 부동산경제분석팀, 제도분석팀 등 3개 팀으로 나뉘어 활동하고 있다. 구도심이 뉴타운으로 개발된 후 원주민들이 다시 재정착할 수 있도록 하기 위해서는 임대주택의 공급량을 늘려야 한다.
뉴타운을 추가 지정하지 않고 기존 뉴타운 지역을 인근 소규모 재개발.재건축 사업지역과 묶어 광역 개발하는 데 주택정책의 초점을 맞추고, 정비사업도 서민들의 주거안정 대책과 병행해 추진한다. 서울 뉴타운사업지구의 거주자 중 세입자 차지 비율이 평균 72%로 가장 높은 지역은 86.9%를 보인데 반해 전체 건설주택 세대수의 17%만 세입자용 임대주택으로 공급하고 있어, 원주민 재정착율이 낮다. 뉴타운, 재개발·재건축의 물량적인 내용뿐 아니라 인문·사회적 부분까지 냉정하게 살펴 성과나 비난받을 것이 있었는지를 점검해서 분야별로 결과물을 내기 위해 노력하고 있다. 원주민 상당수가 임대료와 관리비 부담으로 공공임대주택 대신 주거대책비를 선택하고 있어 세입자 재정착은 극히 제한적이다.
서울 뉴타운지역은 공공임대주택의 규모가 모두40㎡ 이하로 초소형으로 건축돼 있는데 재개발사업 이전 세입자 주택 규모는 40~60㎡ 이하가 44.4%, 60㎡초과가 22.7%를 차지하고 있다. 서울뉴타운은 조합원들의 경우상당수가 추가부담금을 부담할 여력이 없어조합설립인가 단계에서부터 관리처분계획인가시까지 약 절반에달하는 가옥주가 입주권을 전매하고, 입주단계까지는 약 1/4정도만이 입주권을 보유하고 있다. 원주민 재정착율 제고를 위한 해결 방안으로 주민의 경제적 부담능력에 따른 가구유형별 주거안정방안과 주택공급, 개발기간 중 대체영업시설 마련 및 신탁형 상가재개발 방식, 공공임대주택 규모 확대와 임대료 차등화, 주민상담소설치 운영 등의 다양한 재정착 방안을 마련해야 한다.
경기도는 촉진지구별 총괄사업관리자와 함께 지역별 뉴타운지원센터를 개설해 나갈 계획이며 서울시 사례를참고해 촉진계획 수립단계에서 적극적인 주민 수요조사를 통해 기존 거주민의 의사를 충분히 반영해 나간다.미뤄진 4차 뉴타운지구는 추가로 뉴타운을 지정해야할 필요성이 없다. 집값이 폭등하는 것을 보고 추가 뉴타운을 계획을 무기한 유보다. 강서, 은평 등 서울시내 일부지역에서 4차 뉴타운 후보지에 대한 기대감으로 다세대(빌라), 연립주택 등의 집값이 폭등하고 있어 뉴타운·재개발 바람이 서울의 집값 상승을 주도했고 집값 상승기에 기름을 붇는 뉴타운 지정이필요하겠냐다. 서울시내 부동산가격이 폭등하면서 추가로 15곳 정도를 4차뉴타운으로 지정해도 될 것이라했지만 시범뉴타운으로 지정돼 이미 사업이 완료됐거나 상당부분 진행된 은평·길음·왕십리뉴타운을 비롯해 2차, 3차 뉴타운, 균촉지구 등을 포함하면 서울시내 뉴타운은 이미 35곳에 면적만도 2721만6250㎡에 달한다.
서울시는 뉴타운 사업 진행에 따른 이주문제로 인근 지역의 전세값 폭등하는 것을 막기 위해 사업 시행시기를조정하는 방안을 마련하고 있다. 이미 촉진계획이 결정된 신길, 이문·휘경, 북아현 등을 비롯해 조만간 계획이결정되는 장위, 신림지구의 경우가 당장 그 대상이다. 뉴타운 내에서도 촉진구역별로 시차를 두고 사업을 진행하고 있지만 이상 징후가 나타나면 사업 시행시기를 조절하고 장기전세주택 건설 확대에 따른 재정부담은큰 문제가 없어 월세형 국민임대주택을 전세형으로 전환하면서 오히려 추정부담액이 줄었다. 계획 중 장기전세주택의 도입으로 국고보조금, 국민주택기금, 임대보증금 등을 제외한 이전 추정 부담액 1조9500억원보다 9100억원 가량 줄어든 1조400억원만 서울시와 SH공사가 부담하면 된다. 장기전세주택의 분양전환 가능성과
비축용 임대주택으로의 활용하지 않는다.
원점에서 재검토해 온 서울시 주거환경개선정책 자문위원회는 2009년부터 2011년까지 뉴타운 등 정비사업이집중돼 도심.동남.동북.서남.서북 등 5개 생활권역별로 속도 조절이 필요하다. 2009년 정비사업으로 3만1천61가구가 없어지지만 공급되는 주택은 1만1천669가구에 불과한 데 이어 2010년에도 4만8천689가구가 사라지는데 반해 공급 주택은 2만2천539가구에 그치는 점을 속도 조절의 근거로 꼽았다. 시범 뉴타운에서 3차 뉴타운까지 모두 26개 지구의 사업구역 1천277만㎡이 1973년부터 작년까지 36년간 지정된 전체 재개발 구역면적의
66%에 달해 정비사업에 속도를 내면 대규모 이주 수요가 발생해 서민들의 주거환경이 크게 열악해질 것이다.뉴타운 부동산 시장이 안정되고 1~3차 뉴타운 사업이 가시화되기 전까지는 뉴타운을 추가 지정하지 않는다.
부동산 시장이 침체된 가운데 서울시내 26개 뉴타운 중 한남뉴타운 등 3개 지구는 사업계획조차 수립하지 못하는 등 전반적으로 사업 추진이 지지부진한 상태다. 서울시가 정책적으로 판단할 문제지만 서울시장의 임기까지는 뉴타운 추가 지정을 기대하기가 어려울 것이다. 자문위의 최종 자문안을 바탕으로 새로운 주택정책을 확정할 방침이다.
서울 송파구 거여·마천 뉴타운에 주택 1만1090가구가 2016년 완공된다. 송파구는 거여·마천 뉴타운 재정비 촉진계획을 확정하고 거여·마천 뉴타운은 거여동 202번지와 마천동 128번지 일대 73만8426㎡로 1만1090가구의아파트 등 일반 주택이 공급된다. 전체 가구 중 1754가구는 임대주택으로 지어진다. 중·저층 아파트를 비롯,연립주택과 단독주택 등 다양한 주택이 들어선다. 디자인도 탑상형과 테라스형, 중정형 등으로 다채롭게 적용된다. 뉴타운 입구 쪽과 송파신도시 상업지구 연결 부분에는 주상복합 아파트 등 고층 타워빌딩이 들어서게 된다. 31층짜리 랜드마크 빌딩도 건설된다.뉴타운에 학교와 공공청사, 사회복지시설, 공동 복합 커뮤니티센터등이 조성돼 주민들의 편의성을 높였고 주민 공동체도 활성화할 방침이다. 뉴타운을 순환하는 형태의 보행자·자전거 도로가 조성된다. 생활권별로 복합 커뮤니티 센터가 배치되고 노약자를 위해 건물과 도로 입구 턱도 낮아진다.사업이 빨리 진행되는 구역은 2010년 아파트를 첫 분양할 수 있다. 재정비 촉진계획 공람공고가 끝나면 도시재정비위원회 승인을 받는다. 구역별로 재건축·재개발 방식으로 사업이 진행되며 사업 추진이 빠른 구역은 착공에 들어가 2016년 전체 사업이 완료 될 전망이다.
거여·마천 뉴타운은 지난 1960년대 도심 철거민의 집단이주 지역으로 무허가 건물과 판자촌, 비닐하우스 등
노후한 건축물이 밀집해 있었던 곳으로 뉴타운으로 지정했다. 거여·마천 뉴타운과 같은 생활권이지만 재정비촉진구역에 포함되지 않은 마천성당 주변과 거여동 새마을지역의 경우 앞으로 촉진구역 지정요건을 충족시키면 촉진구역으로 추가로 지정, 거여·마천 뉴타운과 연계 개발할 방침이다. 거여·마천 뉴타운은 자연과 인간이어우러진 친환경 뉴타운으로 조성될 예정으로 과거 노후화된 이미지를 벗고, 건강과 문화 도시로다시 태어나게 될 것이다.
서울 마포구 아현뉴타운 내 염리 3구역에 대한 재개발이 본격화된다. 마포구 염리동 507일대 8먼7840㎡의 염리 3구역을 주택재개발정비구역으로 지정했었다. 주민들이 조합을 결성하고 시공업체를 선정할 수 있다. 공동위는 2종 일반주거 지역 7층 8만3158㎡와 3종 일반주거지역 4654㎡룰 모두 2종일반주거 지역12층으로 상향조정했다. 용적률 최고 240%를 적용해 최고 25층(으로 평균16층짜리 아파트 20개동 1402가구가 들어설 예정이다. 아현 뉴타운지구 아현3 아현동 635일대와 공덕5 공덕동 175일대 주택재개발 구역의도시·주거환경정비기본계획 변경안을 통과돼 2개 재개발 구역 층고 규제는 종전 평균 15층에서 16층으로 완화됐지만 최고 층수는 종전 그대로인 25층으로 유지된다.
서울 마포구 아현1동 서서울아파트 뒤쪽 105 일대는 아현1-3구역으로 지정된 지 28년이나 됐다. 1979~1980년주택을 허물고 개량 주택을 짓기 위해 관리처분까지 받았지만 재개발에는 실패해 아파트를 지으려는 노력도번번이 무산됐다. 뉴타운 지정요건을 충족하지 못해 뉴타운 지역에서도 빠진반면 아현1-3구역을 둘러싼1-2구역 등은 같은 시기에 관리처분인가를 받거나 아현 뉴타운에 포함됐다. 30년째 같은 모습을 하는 이유는 언덕에 위치해 지반 높이가 다른 지형을 고려하지 않고 30~60가구를 한 사업단위로 묶었다. 구역 변경을 위해 관리처분변경 신청을 하려고 해도 주민 60명이 100% 동의를 한다는 것이 사실상 불가능해 개발이 미뤄진 것이다. 관리처분인가를 내줄 때는 지형을 고려하는 것이 제 1원칙이며 아현1동처럼 언덕에 있는 단독주택을 60가구씩 묶어서 자력 재개발도 불가능했었다.
용적률 최고 240%로 평균 235% 이하,신축 가능 층수 최고 25층이지만 평균 16층 이하 범위에서 1402가구(임대 266가구)의 아파트 단지가 건립된다. 아현뉴타운은 2차 뉴타운으로 지정된 이래 모두 8개 정비구역으로 구분됐다. 아현 3구역과 공덕 5구역 등 2곳이 재개발 사업시행인가를 받아 도시.건축공동위는 또 노원구 공릉동 230 일대 6만6434㎡ 규모의 태릉 현대아파트 주택재건축 구역을 정비구역으로 지정했다. 서울 아현뉴타운구역 중 최대 규모인 아현3구역이 관리처분인가를 받았다. 서울 마포구는 아현뉴타운지구내 아현3구역 주택재개발정비사업구역(아현동 635번지 일대)에 대한 관리처분인가을 받아 20만7527㎡ 규모로 추진중인 2차 뉴타운 12개 지구내 100개 구역 중 가장 큰 규모다.
서울 도심의 대표적 노후주택 밀집지역에 아파트 3063가구와 도로, 공원, 공공시설 등이 들어설 예정이다. 공사가 본격 착공, 사업이 진행될예정이다. 아파트 시공사는 삼성과 대우 컨소시움이다. 아현제3구역은 시가 추진 중인 여성이 행복한 도시 프로젝트를 적극 도입, 여성의 편의증진과 안전 극대화 등 여성 친화적인 공간으로 조성할 예정이다. 용적률 215.6% 이하，신축 건물 평균 층수 15.8층 등의 범위에서 임대주택 138가구를 포함，총 956가구의 아파트가 새로 건축된다.
은평구 응암동 620－1 일대 4만8280㎡ 규모의 응암1 주택재건축구역도 정비구역으로 지정했다. 이 구역에는임대주택 116가구를 포함해 모두 293가구의 주택이 지어진다. 구로구 가리봉동 1-11 일대에 있는 은일정보산업고를 구로구 궁동으로 이전키로 하고 학교 부지 5731㎡을 주차장 지하 겸 공공공지 지상로 변경함에따라지상에는 100억원을 투입해 공원과 어린이집, 또는 복지시설이, 지하에는 51억원을 들여 199면 규모의 주차장이각각 들어선다. 은밀정보산업고가 이전하는 궁동 147-1 일대 7000㎡은 18개 학급에 590여 명을 수용할 수 있는 학교를 짓게 된다.
도시 및 주거환경개선법이 개정되면서부터 도정법 80조에따라 주택재개발사업의 시행방식을 전환할 수 있다.주민들은 주민대표회의를 구성해 다시 재개발을 추진했고,사업변경심의가 통과됐다. 주민대표회의 방식으로는 재개발을 시행할 수 없어 추진위를 구성해 마포구청에 승인 신청해 본격적인 사업이 추진될 것이다. 전부노후한 단독주택인데도 16.5㎡ 이하 소형지분이 3.3㎡당 3000만원, 33㎡ 이하도 3.3㎡당 2000만원을 호가해마포구는 아현1-3구역 때문에 개발을 완료했는 데도 청산하지 못하는 주변 지역도 환지를 통해 사업을 마무리해 재개발 가능성이 높아지자 투기 조짐이 보이고 있다. |
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