토지만 있어도 소형주택으로 건설사 도시개발 주택전문건설업체들도 독자적으로 도시개발사업을 벌일 수있는 분양가 상한제가 적용되는 민간아파트의 택지비 산정기관 2곳 중 1곳을 공공기관인 한국감정원에 맡기도록 의무화한 규정은 오는 2008년 말까지만 한시적으로 시행된다. 중소건설업체 육성과 도시개발사업 활성화를 위해 주택전문건설업체에 대해 도시개발사업을 허용하는 내용의 도시개발법 시행령 개정안을 마련, 현재 법제처에서 심사 중이며 관련 절차를 거쳐 시행된다.
도시개발사업 시행자 요건에 주택사업공사업 면허를 가진자를 추가하되 최근 3년간 영업실적 평균(보상비를뺀 대지조성 투입비용)이 해당 도시개발사업의 연평균 사업비(보상비 제외) 이상인 경우로 한정했다. 건설산업기본법에 의한 토목건축공사업의 면허를 받은 자만 도시개발사업이 가능했으나 주택사업 면허만 보유하고있는 주택전문 중소건설사들의 사업 영역이 한층 넓어지게 된다. 도시개발사업은 건설업체들이 지자체와의협의를 거쳐 대규모로 땅을 매입한 후 기반시설 조성과 함께 주거 및 상업·업무시설 등의 건설로 지자체 입장에서는 난개발을 막고 체계적인 개발을 유도할 수 있으며, 건설업체는 택지난을 해소하는 데 도움이 된다.
그동안 도시개발사업은 토목공사면허가 있는 대형 건설사들만의 몫으로 중견사들의 진입장벽이 풀려 많은 업체들이 사업을 벌이려 할 것이다. 분양가 상한제와 관련, 택지비를 산정하는 평가기관 2곳 중 1곳을 의무적으로 한국감정원으로 선정하도록 한 규정을 한시적으로 운영 평기기관을 공동주택가격의 조사·산정에 관한 전국적인 업무 수행능력을 갖춘 자로 정해 사실상 한국감정원을 필수적으로 선정토록 해 일반 감정평가 법인들이 크게 반발해 왔으나 규제개혁위원회로부터 이런 규정이 불공정하다는 지적에 이를 고쳐 2009년부터는 의무적으로 한국감정원을 선정하지 않아도 된다.
미니신도시인 도시개발사업지구에도 소형아파트가 지어질 전망속에 환지방식의 도시개발사업지구의 경우 소형평형 의무비율이 적용되지 않아 사업자들이 100㎡ 이상 규모만 짓고 있다. 환지방식의 도시개발사업지구도지자체장이 개발계획을 수립할 때 소형아파트가 반영될 수 있도록 행정지도를 해 중장기적으로 도시개발업무지침에 소형평형 의무비율을 반영하는 방안을 면밀히 검토 환지방식의 도시개발사업지구는 감보율 등으로 수익이 크지 않다는 이유를 들어 소형평형 의무비율 적용을 배제했지만 수용방식은 전체 가구수의 60% 이상을전용면적 85㎡ 이하로 짓도록 되어 있다.
분양하는 대다수 도시개발사업지구는 100㎡ 초과 규모만 공급하여 고양 위시티는 112-307㎡, 고양 하이파크시티는 113-348㎡, 용인 신봉지구는 109-204㎡ 등이다.사업자들은 중대형 위주로 단지를 구성하면서 분양가도 높여 무주택 서민들에게는 그림의 떡이라는 도시개발구역으로 지정된 곳은 120곳이나 환지방식은 수도권 13곳, 지방 36곳 등 49곳이다. 환지방식이란 StartFragment토지소유자의 토지를 일정부분 감보하여 기반시설(도로 공원 녹지)과 체비지(사업비용 충당 토지)로 활용하고 나머지 토지를 소유자에게 나눠주는 방식이다. 도시개발 택지개발 방식에는 땅을 모두 수용하는 수용방식과 환지방식, 환지+수용 혼용방식 등이 있다.
강북 뉴타운 등 도심노후지역에 대한 개발작업이 본격화로 서울 강북 뉴타운지역(재정비 촉진지구 지정시)내에서 6평 이상 땅을 구입할 때는 시·군·구청으로부터 토지거래허가를 받아야 한다. 투기수요가 크게 줄어들어 재개발 지분 6평 이상은 실 거주 목적으로만 구입할 수 있기 때문에 뉴타운 내에서 지분 거래가 급격히 위축된다. 재정비촉진지구로 지정된 뉴타운에서는 40층짜리 초고층 건물이 가능해지며 중대형 아파트도 대거등장하지만 촉진지구내에서 20㎡ 이상 토지를 거래할 경우에는 거래허가를 받아야 해 매매는 크게 줄어들 전망이다.
낙후된 기존 구시가지의 광역적 재정비를 촉진하기 위해 도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령 및 시행규칙제정안을 내주 국무회의에 상정, 통과되는대로 시행한다. 특별법상 재정비촉진지구(주거지형 15만평 이상, 중심지형 6만평 이상)로 지정된 곳에서 재개발사업의 분양권이 주어지는 20㎡ 이상 토지 거래시 투기방지 차원에서 거래허가를 받아야 한다.
재정비 촉진지구로 지정되면 용적률과 층고, 중대형 평형 건립비율 등이 크게 완화돼 40층짜리 초고층 건물 공급이 가능해진다. 낙후된 기존 구시가지의 광역적 재정비를 촉진하기 위해 한 도시재정비 촉진을 위한 특별법시행령 및 시행규칙 제정안을 내주 국무회의에 상정, 통과되는대로 시행한다. 제정안에 따르면 특별법상재정비촉진지구(주거지형 15만평 이상, 중심지형 6만평 이상)로 지정된 곳에서 재개발사업의 분양권이 주어지는 20㎡ 이상 토지거래시 허가를 받아야 한다.
서울 뉴타운에서 20m2 이상 필지는 전체의 88%에 달한다. 재정비 촉진지구 지정 요건도 기존 재개발구역 지정요건보다 완화된다. 재개발구역은 20년 이상 된 불량주택이 60% 이상 있어야 지정할 수 있지만 촉진지구는48% 이상만 돼도 지정할 수 있도록 했다. 구역지정 요건이 완화되면 호수밀도가 높아 재건축 사업구역에 포함됐던 단독주택 밀집지역도 재개발을 할 수있다.
용도지역 용적률 층수제한 등 건축규제도 대폭 완화된다. 전용주거지역을 일반주거지역으로 바꿀 수 있으며용적률도 법이 허용하는 한도까지 풀어준다. 3종 주거지역의 경우 250%에서 300%로 완화된다. 2종 일반주거지역의 층수제한(15층)도 없앤다. 이같은 건축규제 완화로 강북 역세권에는 초고층 주상복합아파트가 들어설수 있게 된다. 재정비 촉진지구에서는 아파트 평형별 비율을 현행 18평이하 20%, 25.7평이하 60%, 25.7평 초과 20%에서 25.7평이하 중소형 60%, 초과 40%로 지을 수 있도록 했다.
용적률 증가분의 75%이내에서 지어질 임대주택은 50%까지는 25.7평 초과로 짓되 20% 범위내에서 조정 할 수있다. 기반시설 확보를 위해 국가가 짓고 민간이 운영하는 공영형 혁신학교를 설립하고 병원 학원 기업사옥 등에는 취득세와 등록세를 감면해 주기로 했다. 또 촉진지구에 대기업 본사를 지을 경우 과밀부담금도 면제한다
서울시가 추진중인 뉴타운 사업의 경우 법 시행일 이후 건교부 협의를 거쳐 시가 재정비촉진지구로 지정되는시점부터 이 규정의 적용을 받는다. 구역지정요건이 완화되면 호수밀도가 높아 재건축사업구역에 포함됐던단독주택밀집지역도 재개발을 할 수 있다. 구릉지 등으로 떨어진 2개 이상의 구역은 1개 구역으로 지정할 수 있도록 하고 구릉지나 공원 등의 용적률을 다른 구역의 용적률에 얹어줘 개발양도권(TDR)의효과를 가능케 했다. 건축 규제는 국토계획법상 주거.상업.공업.녹지지역의 용도지역 범위내에서변경을 가능하게 하고 용적률은 국토계획법상 상한까지 완화할 수 있도록 했다.
2종 일반주거지역의 층수제한은 사라진다. 소형주택의무비율은 재개발사업의 경우 25.7평 이하의 주택건설비율을 60%(현행80%) 이상, 주거환경개선사업은 80%(90%)로 낮추고 증가되는 용적률의 75%는 임대주택으로짓되 20-40%를 중형임대로 짓도록 했다. 지방의 임대건설비율은 37.5%다.도심내 노후지역이 최첨단 주거.상업 지역으로 탈바꿈되면 집값 불안 및 불균형이 해소될 것이며, 지자체와 논의를 거쳐 9월까지 서울 2곳, 지방1,2곳을 시범사업지로 선정, 노후지역이 어떻게 탈바꿈하는지를 보여준다
특별법 제정으로 뉴타운 추진의 숙제 하나가 제거되 도시개발방식으로 전환될 가능성이 높다.뉴타운 개발시수십조원의 자금이 들어 불가능하며, 2006년 5.31지방선거로 야당이 싹쓸이 한 가운데 뉴타운 바람이 타고 있으나 정부 지원 없는 90%이상 불가능한 상태다. 뉴타운 지역도 35개에서 50개로 늘어난다 하며, 2차 뉴타운탈락지역이 3차 뉴타운 지역으로 개발가능서이 높다하나 부동산 투기 조작은 봉급생활자로 천문학적인 돈을 번시장이나 당선자인 시장이나 말작난 투기는 닮아가는 형국이다.
서울시는 당초 뉴타운 사업을 추진하면서 재개발을 위주로 하고 재개발 요건에 맞지 않는 경우 도시개발의 환지방식으로 사업을 추진할 계획이었다. 대표적인 곳이 방화뉴타운과 노량진뉴타운 등이다. 이들 지역의 상당부분이 재개발요건에 맞지 않았기 때문이다. 재개발 요건은 면적이 3025평 이상이고 호수밀도가 ㏊당 70가구(뉴타운에선 60가구) 이상이면서 노후ㆍ불량건축물이 3분의 2인 곳 등이다.
도시개발방식을 도시지역에 적용하는 데는 문제가 많았다. 도시개발방식 자체가 도시지역 개발지역보다는 미개발지의 개발을 위한 방식인 데다 아파트를 짓기에는 미비한 규정이 많았다. 나대지가 50% 이상인 곳이 요건이었고 아파트 건축과 관련 현행 도시개발제도는 토지와 건물 모두 소유자에게만 입주권을 줄 수 있게 했다. 이에 따라 방화뉴타운과 노량진뉴타운 등은 어쩔 수 없이 재건축방식을 택했다. 그런데 노후도에서 요건에 맞지 않아 요건을 맞추려면 상당수 사업지역이 2010년 뒤에나 가능하다. 그만큼 사업이 늦어지는 것이다.
그런데 이번 도심지 노후지역 광역개발 특별법은 도시개발방식을 활용할 수 있게 현행 도시개발방식의 미비점을 보완해 명시할 것으로 보인다. 도시개발방식을 활용할 수 있게 도시개발 요건 등을 완화하는 내용이 담기는 것이다. 우선 처분해 사업비를 마련하기 위한 토지인 체비지 등이 아닌 곳에서도 입체환지가 가능하다.현행 제도에서는 집단체비지에서만 아파트를 지어 환지할 수 있어 아파트를 건립하거나 기존 주민에게 배정하고 일반분양하지 못한다.
수용이 아닌 환지방식으로 사업을 할 수 있는 것이다.또한 도시개발은 민간이 참여도 가능하다. 허나 버블로인한 경기의 침체, 미분양미입주,미계약의 증가와 개발 붐으로 인한 토지값등의 상승은 개발 자체을 어둡게하고 있다. 한국의 부동산 정책은 여론 수렴후 개발하다 보이 보통 2-5배정도의 보상비가 더 나간 상태서 시작한다. 자랑부터 하고 모든 개발사업이 이루어져 투기꾼들의 잿밭부터 마현해 주는 것이 한국의 부동산 시장이다.
토지만 갖고 있는 사람에게도 환지할 수 있게 해 사실상 재개발과 마찬가지로 토지나 건물만 갖고 있어도 입주권을 배정받게 된다지만 도시개발방식 주체가 어떻게 될지는 좀더 두고봐야 할 것 같다. 뉴타운에서 도시개발방식을 적용하려면 나대지 비율이 50% 미만인 곳에서도 가능토록 한 조항을 따라야하는데 이 경우 시행자는 공공이다. 주공,SH공사 등 공공기관이 시행하는 경우는 나대지 비율이 50% 미만인 도시지역에서도 도시개발을 할 수 있다.
도시개발방식을 하려다 재건축으로 사업일정이 늦어진 곳이나 새로 뉴타운 개발을 하면서재개발이 어려운 곳등은 이처럼 도시개발방식의 문턱이 낮아지면 상당수 도시개발방식을 채택할 것으로 예상된다. 하지만 주체와 임대주택 등 개발이익환수 문제 등이 난제로 남아있어 도시개발방식의 실효성 여부는좀더 두고봐야 할 것같다
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