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박종석 |
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인천 검단신도시 340만평+210만평으로 개발 |
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인천 검단신도시 340만평+210만평으로 개발
인천 검단지구는 서울 도심과 인천 신공항에서 각각 20km 떨어진 서구 검단동 일대에 340만평 규모로 조성된다. 주택은 5만6천가구로 임대주택 2만구를, 나머지는 분양아파트와 주택을 짓게 된다. 수용 인구는 15만평으로 ha당 인구밀도133인가 분당, 일산 등 기존 신도시보다 훨씬 쾌적하다. 검단신도시를 행정, 문화, 교육 기능을 갖춘 환경친화적인 수도권 서북부 거점 도시로 발전시킨다는 계획으로 인천 지하철 1호선 연장 등 대중교통망 확충안도 마련된다.
검단지구에 있는 무허가 공장 등은 인근에 검단산업단지100만평를 새로 조성해 이동시켜 자족성을 확보하도록 하고, 중장기적으로 김포시 등 주변지역과 연계해 산업단지를 추가 조성해 나간다. 2008년-2009년 개발계획 및 실시계획 승인 절차 등을 거쳐 2009년 말께 아파트 분양을 시작한다. 경제자유구역청이 개발하는 송도신도시는 영종·청라지구와 더불어 2020년까지 개발이 완료된다.
농림부, 산림청, 환경부,국방부 등 관계부처와 협의를 마무리짓고 세부계획 추진을 준비하고 있다. 부지 확보가 이뤄지면 개발계획 수립과 동시에 토지 보상에 들어가 2009년 착공할 계획이다. 공급 물량은 약 6만5000가구로 착공 4개월 후인 2009년 6월 분양해 2011년 12월 입주가 시작될 예정이다. 광역교통개선 대책이 포함돼전반적인 기반시설 확충이 윤곽을 드러내게 될 것이며, 인천 도시철도 개통, 도로 확충 등으로 검단신도시의약점으로 꼽히는 교통 문제는 대폭 개선될 것이다.
양질의 저렴한 주택의 지속적 공급을 위한 성공 여부는 아파트 분양가의 키는 땅값이다. 총 분양가에서 택지비가 차지하는 부분이 만만치 않아 판교의 경우 1차 분양 당시 택지비는 평당 615만~658만원, 공공아파트 평당 분양가격이 1099만원이고 민간아파트는 평당 1176만원이었던 점을 감안하면 땅값이 전체 분양가의 52~60%를 차지다.
2차 공급에서는 평당 분양가가 25.7평 이하의 경우 1123만~1165만원이며 초과는 평당 1276만~1429만원으로책정돼 택지비는 평당 640만~790만원으로, 55~57%다. 검단신도시 역시 토지비를 줄이지 못할 경우 정부가약속한 저렴한 분양가 책정은 공염불이 될 수도 있다. 전용 25.7평 초과 아파트의 경우 주변 시세가 실질적인 분양가를 결정하는 가장 큰 요소다. 미분양분 계약에 수요자들이 밤샘을 하는 등 과열 현상을 보인 마전지구 삼라마이다스의 경우 평당 평균 분양가격이 500만원대로 분양가는 인근 원당 등과 비교할 때 평당 200만원 가량싼 값이어서 검단신도시와의 단순 비교는 어렵다.
검단신도시가 처음 분양될 예정인 2009년 말까지 꾸준한 상승세를 유지한다면 중대형 평형의 경우 채권입찰제에 따른 채권매입상한액을 감안한 실질 분양가는 적어도 평당 1300만원 이상 될 것이다. 검단신도시와 인접한 김포신도시 분양가도 잣대가 돼 김포신도시 중대형 아파트는 평당 1100만원 안팎에 분양된 바 있다. 검단신도시 분양가는 주변 시세가 안정되지 않을 경우 저렴한 공급은 어려울 수밖에 없어 투기방지 등 강력한 시장 안정대책이 따라줘야 하지만 잘못하면 돈장사, 토지장사, 아파트 장사만 한 꼴이 된 것이다.
검단 지역 인근에 인천국제공항고속도로, 수도권 매립지 전용도로, 86번 지방도 등 기존 광역도로망이 갖춰져있으며, 2010년 이후 제2외곽순환고속도로가 개통되고 인천국제공항철도 등도 운영될 예정이어서 교통 좋아질 것이다. 광역교통 개선 대책은 신도시의 지구지정 이후 시.도지사가 수립하고, 광역교통위원회가 심의를
거쳐 확정하나 검단신도시가 서울 강남 수요를 흡수할 수 있는 대체지로서 추진되고 있어 입주한 주민들이 서울까지 큰 불편 없이 출퇴근할 수 있느냐의 우려다.
인천국제공항고속도로는 설계될 때 분당급 규모로 조성되는 검단신도시 수요를 반영하지 않은데다 고속도로에서 검단신도시쪽으로 연결할 만한 지점도 마땅한 곳이 없다. 인천국제공항고속도로를 검단신도시와 연결시킨다면 고속도로를 사이에 두고 위치한 청라지구도 연결해야 하는데, 고속도로에 부담이 가중돼 국제공항을수도 서울로 연결하는 고유의 기능을 차질없이 수행할 수 있다.
검단신도시 뿐만 아니라 영종도, 청라지구 등에 인구 유입이 크게 늘어나고 기존의 검단지구와 인천 서구 주민들까지 가세한다면 현재 갖춰진 광역교통망으로는 이들 인구를 수용하기에는 턱없이 부족하다. 인천국제공항고속도로와 인천국제공항철도의 비싼 통행료와 운임도 해결해야 할 문제다. 올림픽대로와 강변북로를 이용해야 하지만 평소에도 정체 현상을 빚고 있다. 서부 경기와 일산, 김포, 파주 등에서 서울로 출퇴근하는 차량으로 정체되고 있다.
검단신도시, 김포신도시, 파주신도시 등 서울 서북부 지역에 신도시가 집중 개발돼 유입 인구가 증가하면 교통대란이 불가피하다. 검단 신도시 개발 면적을 당초 계획했던 분당 규모로 확대하는 방안을 국방부의 문제제기로 검단신도시 규모가 당초 계획보다 210만평 줄어든 340만평으로 발표됐으나 택지개발 예정지구 지정 과정에서 재협의를 통해 개발 면적이 더 늘어나도록 할 것이다.
난개발 문제를 해결하기 위해 정부가 검단 신도시 개발면적에서 제외한 가현산 일대 군사보호구역 90만평과군 부대 주변지역 120만평 등 210만평이 개발돼야 한다. 군부대가 신도시 개발 불가 지역으로 밝히고 있는 210만평의 경우 개별 업체가 200∼2000가구 수준의 아파트를 소규모로 개발한다면 이를 막을 수 없어 난개발 문제가 불거질 것이다.
구획정리사업지구로 개발한 검단신도시 일대 검단1지구 12만여평,검단2지구 30만여평,오류지구 19만여평,당하지구 24만여평,원당지구 28만여평,마전지구 20만여평, 불로지구 11만여평의 도시인프라가 부족해 정부에대규모 신도시 개발을 요구한 상황에 난개발이 예상되는 군부대 일대 부지를 방치하는 결과를 초래한다. |
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| 일시 : 2015-12-19 [12:23] / IP : 27.119.39.206 |
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