신도시의 면적과 인구밀도 산정 분석
신도시는 쾌적함을 우선으로 해 만들어져야 하지만,한국은 교통 위주로,서울과 수도권 인구 유입을 위주로만들어 지고 있다. 이것은 정부나 정치인이 수도권 우선 정책을 펴고 있으며,선거에만 치중하기 때문이다. 우리나라 정책 연구가는 모조리 정치인의 아류에 속한 속물들만 있지 나라 장래을 생각하는 정책 연구가는 찾아볼수 없기 때문이다.
정책실로 자리만 옮기면 무지랭이가 되고,허수아비가 되며,아부하는 몸종에 불과한 사람이 되기 때문이다.한국에는 이름 석자 족보에 남기려는 졸부들은 많아도 상류사회는 없는 실정이다.대통령이 되겟다는 사람이 부동산 투기을 하고,원정출산에,국세횡령에,대화을 싫어하고,기업돈을 횡령한 전력이 있다.국무총리 되겟다는사람이 기업돈 횡령하고,2중국적 보유에,군대가지 않거나 보내지 않은 사람에,졸부들에,공부도 못한 자식들유학보내거나,주민등록 허위로 옮기고 부동산 투기한 사람들이다.
Ebenzer Howard 학자는 ha/75인이 적정한 도시의 인구밀도라 그의 저서에서 기고 하였지만20세기 Le letchworth는 ha/1000명을 수용하는 고밀도도시 계획을 수립했다.그러나 21세기 닦쳐온 지금도 뚜렷한 도시계획의 인구밀도나 용도별 면적이 나와있지 않다. 신도시을 만들기 위해서는 쾌적하고 균형있는 개발이어야 하며,효율적인 도시 및 생산시설적인 도시가 되어야 한다.
그러나 우리나라는 대도시로의 교통에 촛점을 두고 개발한다. 우리나라 시급도시의 인구밀도는 ha/180명 정도다. 지역별로는 경기도가 가장 높은 280/ha이며,전라남도가 가장 적은 105/ha이다.시별로 보면 광명시가
가장 높은 490/ha이며,김제시는 51/ha정도이다. 인구 규모가 클수록 인구 밀도가 높은 300인 정도나 인구가 적은 5만 정도의 도시는 90명도 되지 않는다.우리나라 신도시는 전국도시의 평균 밀도인 285/ha정도이며,서울보단느 낮고,6대도시보다는 약간 높은 편이다.
분당과 일산의 인구 밀도는 전국 평균인 195-175/ha 수준이나 먼저 개발된 평촌 산본 중동의 인구밀도는 350/ha로 서울 인구 밀도 330/ha보다 높아 이들 지역의 신도시는 실패작이라 한다.
또한 우리나라의 도시의 용도지역별 현황을 보면
주거지역 14%,
상업지역 2.0%,
공업지역 4.4%,
미지정지역 4.7%이며
녹지지역이 74.9%나 된다.
우리나라 5개 신도시의 주거비율은 32.3%에서 43%이나 상업용지 비율은 다른 도시에 비해 월등히 높은 편이다.우리나라의 적정 인구밀도로 가장 훌륭한 도시는 과천 일산 분당을 꼽고 있다.인구 밀도을 적정선으로 하기 위해서는 앞으로 건축되는 아파트의 용적율을 적절히 배분해야 한다.연구가에 의하면 대도시 아파트 용적율은 160%내외을,중소도시는 140%,대규모 택지개발지구는170%내외을,중소도시 택지개발 지구는 160%을 넘지 않아야 한다고 본다.
그래야 그 아파트가 훗날 재건축을 할시 개인 유상부담금이 줄어진다.용적율을 높이다 보면 미래에 대한 부동산 가치가폭락할수 밖에 없다.재건축 자체가 불가능 하거나 재건축을 한다치더라도 모두 개인의 유상부담금이 되기 때문이다.
도시별 용도지역 배분의 적정은
구분 주거용지 상업용지 공공용지 산업용지 기타
대도시 30-40 3-6 50-60 1-3 1%
중소도시 30-35 3-5 55-65 1-4 1
소도시 35-50 1-3 45-60 1-2 1
각 %로 보나 신도시는 상업용지을 기준치 보다 배가 많게 만드는 경향이 두드러진다. 특히 분당은 10%이상를 만들어 결국에는 복합상가 아파트 부지로 용도 전환된 상태다. 공공시설 용지는 도로가 포함된 수치다.21세긴느 정보화 사회며,우리나라는 정보화 1위국이다. 고령화 사회,핵가족화,고소득.실버산업 시대가 도래하고있으며,앞으로는 거주 보다는 임대사회가 되리라 여겨진다.보유보다는 이용과 개발의 시대다.
산업사회에서 서비스 산업으로의 전환은 1인당 주거면적이 늘어나고 있으며,생산시설의 감소가 뚜렸이 나타나고 서비스 산업의 발전이 도래하고 있다.이러한 시대에 걸맞는 도시는 휴식공간 확보,오락 레져시설의 확보가 뒤따라야 한다.앞으로 택지개발은 10-30만평 규모보다는 100-500만평 규모로 만들어,외부 녹지 공간을 관광지 개발이나 공원,유원지 등으로 활용해야 한다.별장이나 농가주택 전원주택으로의 활용도 연구해야 한다.
우리는
인구밀도(population density),
개발밀도(development density),
건축밀도(building density),
총밀도(gross density),
순밀도(net density)등의 용어을 사용한다.
신도시는 기존 도시의 위성도시을 뜻한다.
고로 교통을 제일 중요시 한다.신도시는 인구 10-30만명을 수용할수 있는 도시여야 한다.그러나 한국은 인구1-5만명 수용의 택지개발지구 위주로 개발한다.우리나라의 신도시는 주거지역 상업지역 및 공공용지로 도로을 포함해 개발하고 있으며,녹지는 도시의 외곽을 활용하고 있으며,간간이 놀이터 정도에 불과하다.우리나라는 1981년 이후 신도시을 만들기 시작햇으며,80년대 신도시 대부분이 실패작이라 한다.
우리나라의 시급도시의 용도별 면적은
주거지역 12%,
상업지역 1.5%,
공업지역 4.5%,
녹지지역 74%,
미지정지역 7.8%이나,
80년대 이후 생겨난 신되는 상업지역이 3-12%나 된다.택지 장사을 했다고 볼수 있으며,생산시설인 공업지역은 아예 있지도 않는다.
녹지지역으로 신도시 지역을 보면
일산 22.5%,안산 고잔이 22.1%,과천이 22%,분당19.4%로 쾌적한 편이나,목동은 6.85,
상계.중계 7.1%,중동 10.6%,평촌 12.7%,산본 15.4%에 불과하다.수두권 5개신도시는 분당,일산,평촌,산본,중동을 일컷는다.
외국의 용도별 이용 상태는
1;미국은 주거지는 우리보다 높으나 상업지는 낮은편이다.
2;홍콩은 우리보다 주거.상업지역은 낮으며,공원,그린벨트,녹지가 많다.
3;일본은 주거지는 비슷하고 상업지는 낮은편이다.
4;싱가포르는 우리와 비슷한 용도로 신도시을 개발하고 있다.그러나 우리보다 쾌적한 편이다.앞으로의 신도시는 대규모로 이루어져야 하며,쾌적하고,교통이 편리하며,21세기 적응하는 신도시여야 하며,정보화,고령화시대에 맞아야 하고,레져 오락이 가미된 신도시여야 한다. |
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