실버산업

박종석
주택 담보로 노후 생활비을 위한 생계형 역모기지
주택 담보로 노후 생활비을 위한 생계형 역모기지
 경기불황으로 집을 담보로 생활자금을 마련하는 고령자들이 늘고 있다. 노후준비를 제대로 못한 65세이상 사람들이 주택연금으로 생활비와 여행 및 부부 금술이 갈수록 좋아지고 있다. 자신의 인생을 자신이 알아서 살며,자녀들에게 손을 벌리지 않으려는 것이며,중산층 몰락과 실업자 증가,가계소득 감소는 자녀들이 부모에게 용돈이나 생활비 드릴 여유가 없어졌으며,자녀들의 학원도 줄여할 형편의 부자간의 징검다리 역할을 하고있다. 

 노후 생활비을 위해 역모기지을 이용자는 경기 침체로 날이 갈수록 역모기지 이용자가 늘어나고 있다. 다세대주택을 매입해 월세받아 생활하지만 경기 부진과 아파트값 하락으로 월세가 잘나오지 않을시 역모기지을 이용해 보면 좋다. 월세가 변변하게 나오지 않는 경우 기존의 5억주택을 이용해 역모기지을 이용이 가능하다. 경제부진으로 봉급자나 사업자나 수입이 변변하지 못한 현제의 생활상이다. 

 집을 담보로 은행에 맡기고 받는 연금액이 월평균 104만원으로 2007년 7월 주택연금 출시 이후 3년간 주택연금 신규 가입이 3197건으로 하루 평균 4.3건으로 연령은 73세로 가입 기준 연령인 60세보다 13세 많다. 연령별로는 70대가 1664건,60대 991건,80세이상 542건 순이다. 50만~100만원 미만이 1250건,100만~150만원 미만643건,300만원 이상 고액 수령자도 65건으로 월 지급 최고액은 경기도 성남에 거주하는 86세로 시세 8억5000만원 아파트를 담보로 436만원을 매달 받고,담보 주택의 평균가격은 2억7700만원,아파트가  2643건으로  많고,85㎡이하가 79%다. 서울 인천 경기 수도권이 78%며,서울 1154건으로,노원구 169건으로가장 많고,금천구 10건으로 가장 적다. 소유주택을 담보로 연금을 타는 주택연금이 인기다. 2010년 가입건수가 배 이상 늘어나는 등 주택연금이 출시된 2007년 이후 매년 큰 폭의 증가세다. 2010년 12월 주택연금 신규가입이 157건, 보증공급액은 2110억원을 기록했다.

 자녀들은 그 자녀들의 교육문제로 부모 도울 여력이 없는 경우 노후자들은 역모기지가 제격이다. 주택연금=역모기지 가입연령이 60세로 낮아져 월 연금 지급액의기준이 되는 대출한도 5억원으로 확대해 가입 자격이 완화되고 대출 한도 문턱을 낮춤으로써 더 많은 국민이,더 많은 연금을 받게된다. 주택연금 가입연령은 60세 이상으로 완화해 신규로 전국의 약 90만 가구가 가입 대상에 포함 될 것으로 예상된다. 노후 생활비를 충당하기위해 한국주택금융공사의 역모기지 제도는 역모기지제도가 생활안정을 걱정하는 1주택 노년층에게 평생 동안 생활안정과 주거안정을 보장해주기 때문이다. 

 역모기지란 고령자가 보유한 주택을 담보로 제공하고,금융기관으로부터 노후생활자금을 연금방식으로 지급받는 대출상품이다. 시중에 판매중인 시중은행의 역모기지 상품은 일종의 변형된 주택담보대출에 불과해 종신 거주와 종신 지급을 보장하지 못한다. 즉 대출만기5~15년가 되면 이용자는 대출기간 만료시 대출금의 상환을 요구받고 상환하지 못하면 주택을 경매당 할 수있으나 주택금융공사가 보증하는 역모기지는 평생동안 주거와 연금지급을 보장해준다. 지급받는 대출금에 대해 공사가 공적 보증을 통해 그 이행 책임을 최종적으로 부담하기 때문이다. 
 
 공사 역모기지는 매달 받는 대출금이 시중은행의 역모기지보다 많이 지급되 나이가 만 60이고 시가 5억원의 주택을 갖고 있다면 사망시까지 매달 85만원 내외의 월지급금을 받는다. 연금은 이용자(배우자포함)연령,가입 당시의 금리수준,주택가격 등에 의해 결정된다. 월지급금은 연령과 주택가격이 높을수록,금리가 낮을수록 더 많이 받는다. 역모기지의 이용자격과 대상 주택은 만 60 이상(배주자 포함)으로서 시가 6억원 이하 1주택 소유라자면 신청이 가능하다. 투기과열지구와 관계없으며,은퇴생활자처럼 소득이 없어도 신청이 가능하다. 남편은 60세인데 부인이 60세 미만인 경우는 부인이 60세가 될 때 이용 할 수있다. 

 단독주택 또는 공동주택으로서 부동산 등기부 등본상 소유권 등기가 돼 있고 실제 주거하는 주택이면 이용조건에해당된다. 다만 실버주택(노유자시설) 또는 오피스텔,전월세 주택,압류 가압류 가처분 등 권리침해가있는 주택은 신청 자격이 없다. 자녀 등 제3자가 소유한 주택이나 재건축.재개발이 진행중인 주택도 해당되지 않는다. 6억원 초과 고가주택 소유자라면 이 주택을 팔고 역모기지 대상인 6억 이하 주택을 매입한뒤 차액을 종신 연금보험에 가입하면 생활자금을 더욱 풍요히 쓸 수있다. 

 대출금리는 6.5%로 변동금리로 적용되지만 금리 변동에 따른 수령액수 변동은 없다. 계약자와 배우자 사망시공사가 보증채무를 이행한 뒤 경매 실행해 이 주택을 처분,회수금을 충당한다. 주택을 처분하고 남은 잉여금은 법정 상속인에게 돌아간다. 반면 오래 살아서 대출금이 주택가격을 초과 할 경우에는 상속인에게 대출금을 대납하라는 청구권을 행사하지 않는다. 지급 방식은 매달 일정금액을 지급하는 종신지급형과 대출한도의30%내에서 일정 용도에 맞으면 교육비,의료비,주택수선비용 등을 수시로 인출할 수있는 종신혼합형 등 두가지다. 종신혼합형을 선택하면 주택가격에 대한 담보액이 줄어드는 것이므로 월 지급금이줄어든다. 

 공사보증 역모기지 이용자가 기준시가 3억원 이하,전용면적 25.7평 이하 그리고 연간소득 1200만원 이하일 경우는 재산세 25% 감면,대출 이자비용에 대한 200만원 한도 내 소득공제,근저당설정시 등록세 면제(설정액의0.2%)와 국민주택채권매입의무 면제(설정액의 0.1%)의 세제혜택이 있다. 역모기지를 이용하기 위해서는 보증료를 납부해야한다. 

 초기 보증료는 주택가격의 2%를 대출 취급시 1회 납부하며,연보증료는 보증잔액의 연 0.25%를 매월 나눠 낸다. 직접 공사로 납부하는 것이 아니라 대출기관이 월지급금 등을 지급할 때 보증료에 해당하는 대출을 일으켜 이용자를 대신해 공사로 납부하는 방식이다. 역모기지 상품은 국민 기업 농협 신한 우리 하나은행과 삼성화재 흥국생명 등 8개 금융기관에서 판매된다. 보증은 주택금융공사에서 하고,실제 연금은 취급 금융기관에서 대출을 일으켜 지급한다.  

 월 지급금을 결정짓는 대출한도의 경우  5억 원으로 더 많은 연금비가 지급되도록 해 70세 가입자가 9억원의주택을 담보로 주택연금에 가입 할 경우 320만 원 정도를 받을 수있게 된다. 주택금융공사가 공급하고 있는보금자리론의 대출한도 5억원이다. 수시인출 한도를 확대하여 기존에는 가입자가 목돈이 필요한 경우 주택담보대출금을 상환하거나 임대차보증금을 반환하고자 할 때 대출한도의 50%(최대 2억5000만 원)내에서 인출 가능하다. 주택에 대한고정관념이 바뀌고 경기침체로 생활자금을 마련하려는 노령층이 증가해 주택연금은 고령자가 소유 주택을 담보로맡기고 노후생활자금을 연금방식으로 대출받는 제도다.  
일시 : 2015-12-09 [09:53] / IP : 27.119.39.206
Total : 21건
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