실버산업

박종석
고령화로 역모기지 날이 갈수록 인기 높아질것
고령화로 역모기지 날이 갈수록 인기 높아질것
금리 인상으로 e-모기지론이 낮은 금리 덕택에 히트 조짐을 보이고 있는 가운데 역모기지도 날이 갈수록 인기가 높아질 것으로 보인다. 모기지와 역모기지가 사촌간으롷 보일 정도로 인기상승의 점쳐진다. e-모기지는 고정금리부 주택담보대출 상품으로 보금자리론보다 금리가 0.3%포인트 낮다. e-모기지는 일부 시중은행의 변동금리부 주택담보대출 상품보다도 금리가 낮아 최근 소비자들이 관심을 갖게 된다. 모기지의 인기와 더블어주택을 담보로 노후생활 자금을 연금형식으로 받는 종신형 역모기지론을 2007년부터 도입키로 함에 따라 주택 시장에도 영향을 미칠것으로 예상되는 가운데 고령자의 생계형 매물이 줄어드는 효과가 있다. 

인기지역 아파트 수요도 늘 것으로 예상되는 가운데 별다른 수입이 없는 고령자들이 역모기지를 활용해 생계비를 충당할때 시장에 매물 압박이 많이 줄어들 것이다. 인구 증가율의 감소에도 주택 수요가 줄지 않아 가격하락을 저지하는 요인으로 작용할 것이다. 역모기지 잠재 수요를 77만 가구 정도로 예상하고 있는 가운데 반드시 역모기지를 이용할려면 1가구 1주택이어야한다. 이로인한 매물이 2주택 정도에서는 1주택 매도할 가능성이 높으며, 3주택이상의 고령화 세대는 3주주택 중 2주택의 임대수입으로 생활할 가능성이 당분간은 높다할 수 있다. 

7월 11일 선보이는 역모기지론은 고령자가 보유한 주택을 금융기관에 담보로 제공하고 노후 생활 자금을 연금 방식으로 지급받는 대출 상품이다. 주택금융공사의 보증으로 역모기지론은 대출 기간이 5~15년에 불과했던 기존 은행권 상품과 달리 이용자가 사망할 때까지 연금을 지급받는다. 부부가 모두 만 65세 이상인 고령자로 1세대 1주택자에 한해 가입할 수 있다. 남편은 70세이고, 부인이 62세인 경우라면 부인이 65세가 될 때까지 기다려야 한다. 

배우자가 없으면 본인만 65세 이상이면 된다. 1년 이상 거주한 아파트.단독주택.다세대 등 6억원 이하 주택이면 신청이 가능하다. 실버 주택이나 오피스텔은 해당되지 않으며, 전.월세 등 임대 중인 주택, 자녀나 형제 등제3자가 소유한 주택, 재건축.재개발이 예정된 주택도 제외된다. 또 이미 주택 담보대출을 받고 있다면 가입할 수 없다. 

연금 지급 기간은 주택 소유자와 배우자가 사망할 때까지다. 주택 소유자가 사망한 뒤 배우자가 연금을 계속받으려면 배우자에게 주택 소유권이 승계돼야 한다. 기존 시중은행의 역모기지 상품은 5~15년의 대출 만기 후상환하지 못하면 주택을 경매당할 수 있으나 공사가 보증하는 이번 상품은 대출 기간이 종신으로 이용자가사망할 때까지 담보로 맡긴 집에서 거주할 수 있다. 연금 지급 방식은 매달 일정 금액을 지급하는 종신지급형과 대출 한도의 30% 안에서 교육비.의료비.주택 수선비용 등을 수시로 인출할 수 있는 종신혼합형 등 두가지다. 

종신지급형의 경우 시가 3억원의 주택을 만 65세에 담보로 맡기면 기대수명(남성 82~83세, 여성 85~86세)을감안, 매월 85만원 내외의 금액을 받게 되나 도중에 집을 팔거나 다른 곳으로 이사하는 경우에는 연금 지급이중단된다. 대출금은 이용자가 사망하면 주택을 경매해 회수하게 되지만 집을 판 돈이 대출금보다 부족하더라도 공사 측에서 다른 재산 및 상속인 등에게 청구권을 행사하지는 않는다. 집값이 떨어져 대출 잔액보다 줄어들더라도 상속인에게 아무런 부담이 없다. 

국민.기업.농협.신한.우리.하나은행과 삼성화재.흥국생명 등 8개 금융기관에서 대출받을 수 있다. 주택금융공사는 보증을 제공할 뿐 판매는 이들 금융기관의 자금을 통해 이뤄진다. 시장 상황을 지켜보면서 시행 초기 발생하는 각종 문제를 보완해 점차 다양한 상품을 출시해 나갈 예정이나 역모기지론의 정착이 쉽지 않을 것이란예상도 만만찮다. 집을 물려받기 원하는 자식들의 반대와 집에 대한 애착이 강한 국민 정서 때문이다. 실제로2004년부터 역모기지론을 취급해온 신한은행(옛 조흥은행 포함)의 경우 지금까지 대출 건수는 488건(735억원)에 불과했다
 
역모기지가 활성화하면 서울과 집값이 높은 수도권 일부지역에서는 30평형대 아파트 수요가 증가할 것이다.역모기지 대상을 기준시가(공시가격) 6억원 이하로 제한한데다 3억원 이하의 국민주택규모는 재산세 등 각종 세금 감면 혜택을 주기 때문이다. 세대당 인구 감소와 역모기지 도입 등으로 장기적으론 20~30평형대에서 40평형대 이상으로 갈아타는 집넓히기수요가 줄어들 수도 있다. 수요층이 두터운 강남권이나 분당신도시등 인기지역 30평형대가 각광받을 것이다. 분양시장에선 미분양 아파트가 늘어난 가운데 전망이 좋은 소단지 서울권과 수도권 일부에서는 역모기지와 연계한 실버주택 상품도 내 놓을 것이다. 

개발재료가 없는 외곽 지역 소규모 다세대.빌라의 투자 수요는 줄어들 것이며,지방이나 비인기지역은 현제보다 더 많은 미분양과 미입주,미청약사태가 벌어질 것이다. 수도권도 미분양 사태에서와 같은 현상이 더 많은지역으로 확대될 것이다. 역모기지 대상에서 2주택자가 제외되는데다 양도세 부담도 무겁다. 도심 아파트 수요가 늘어 전원주택 시장이 위축될 것이지만 역모기지 제도가 단기적으론 시장에 주는약발이 세지 않을 것으로 보는 사람들도 있으며, 이건 우리나라는 실버산업에 대한 이미지는 좋으나 아직 시기상조이기 때문이다.

역모기지나 실버산업의 발달은 주택보급율이 112%정도 나타나는 2012년 정도에나 가시화될 것이다. 집을 담보로 맡기고 생활비를 받아쓰는 것에 대해 거부감을 갖고 있는 사람들이 많은 데다 부모 모두 65세가 넘어야자격이 되기 때문이나 65세는 고령화시대의 초기단계이다. 허나 수오가 없을시 정년토직자 나이로 하는 60세이상이나 그 이하로 연령은 얼마든지 줄어들 수도 있다.

고령인구가 늘어나 장기적으론 역모기지 수요가 늘어날 수밖에 없는 만큼 이에 맞춰 주택 구입 전략을 바꾸는 게 좋으며, 시대의 변화에 따른 재테크 방법도 강구하여야 할 것이나 부동산이나 재테크를 조금 아는 사람은 6억의 주택이라면 매도후 수도권서 20평미만의 주택 7가구 정도 구입하여도 월 2백만원 이상 나오며,자신이 살집 2억이면 24평 아파트 얼마든지 구입할수 있기 때문에 건강한 사람들은 모기지보다 임대주택사업에더 관심 갖을 것이다.  

집을 담보로 대출금을 연금식으로 받아쓰는 역모기지론에 대한 세제혜택으로 역모기지론 쓰면 재산세 25%깎아준다. 역모기지론으로 노후생활자금을 쓰는 65세이상 노인들은 재산세를 25% 덜 내도 되고 소득공제 혜택도 받을 수 있다. 국민주택규모 이하로 주택가격이 3억원 이하인 주택에 거주하고 연간 종합소득이 1200만원이하인 고령자는 역모기지론을 이용할 경우, 관련 법률에 따라 세제상 지원혜택을 받을 수 있다.

역모기지론 이용자에 대해 
▲당보 주택에 대해 재산세 25%감면 
▲근저당 설정에 따른 등록세 면제 
▲근저당 설정시 국민주택채권 매입의무 면제 
▲역모기지 대출이자 비용에 대한 소득공제(연금소득 중 200만원 한도) 혜택을 주기로 했다. 또 주택금융공사에 주택담보노후연금 계정을 설치, 금융기관의 연금지급에 대해 보증토록 함으로써 주택가격 하락에 따른 금융기관의 손실을 최소화 하기로 했다.아울러 고령자나 상속인 등이 부담하는 연금채무가 주택가격을 초과하는 경우, 금융기관의 채권행사를 담보주택의 처분금액 범위내로 제한키로 했다. 

 2007년부터 시행되는 역모기지 주택에 대해서는 양도나 압류 등이 금지된다. 역모기지를 이용하는 노인에 대해서는 국민주택채권 매입 의무 면제와 재산세 25% 감면 등의 세제 지원이 이뤄진다. 역모기지(주택담보노후연금제도) 활성화를 위한 제도적 기반을 마련하기 위해 이같은 내용의 한국주택금융공사법 개정안을 마련해입법예고한다. 

고령자가 노후생활자금을 안정적으로 지급받을 수 있도록 하기 위해 주택담보노후연금을 받을권리는 양도, 압류하거나 담보로 제공할 수 없다. 고령자가 노후생활자금을 좀 더 손쉽게 마련할 수 있도록 하기 위해 주택담보노후연금 이용자 등에 대해서는 관련 법률에 따라 세제상 지원을 할 수 있도록 했다. 고령자와 상속인 등이 부담하는 연금채무가 주택가격을 초과하는 경우에도 금융기관의 채권행사를 담보주택의 처분금액 범위내로 제한했다.    
일시 : 2015-12-09 [16:38] / IP : 27.119.39.206
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