보금자리 주택 공급 끝날때 까지 전세대란 이어져
전셋값이 지역적으로 불안 조짐을 보이면서 세입자들의 고민이 깊어 서민 전세수요가 많은 지역의 상승세가만만치 않은 지역도 나타난다. 재계약 시점이 다가오거나 신혼부부처럼 새로 전셋집을 구하려는 세입자들이라면 서둘러 대책을 세워 둘 필요가 있다. 부동산시장을 보면 전셋값을 자극 할 만한 요인들이 없으나 동시다발적으로 추진되는 뉴타운이나 재개발 사업에 따른 이주수요가 전세시장을 불안하게 하는 요인으로 꼽힌다.
경기.인천에서 서울 강남권으로 전세를 얻어 이사 오려는 사람들은 3년전부터 보금자리 주택 50%까지 싼 주택 청약받기 위해, 자녀들의 교육을 목적으로 지방에서 수도권으로 이사 온 사람들은 대부분이 보금자리 주택청약받기 위해 미리 이사와 서울과 경기권 상당수 지역의 전세값이 올랐는데도 이걸 아는 사람들은 별로없었다. 부동산태평양(http://www.realer.co.kr)은 3-4년전부터 예측해 기고했다. 오늘도 지방에서는 수도권으로, 경기도에서는 서울로 주소 옮기는 경우는 보금자리 주택 청약하기 위해서다.
서울 보금자리 주택이나 일반 아파트 청약도 2010년 2월부터 경기 이전한 사람이 청약하기에 이사 수요는 주춤하다. 실제 재개발이 많은 곳에서는 소형 아파트뿐 아니라 단독주택과 다세대 주택의 전셋값도 오르는 추세가 된다. 세입자들 이주로 찾는 소형아파트 감소세가 두드러졌으며, 현제도 여전하다. 보금자리 주택 청약공고 후 인기지역 아파트 당첨확률을 높이기 위해 예비청약자나 분양가상한제 대상 및 지분형 아파트 등 보다값싼 아파트청약을 기다리는 수요가 늘면서 무주택자들이 대거 전세수요로 돌아서 전셋값도 들먹거린다.
새 아파트를 분양받은 수요자 가운데 세를 놓아 받은 보증금으로 잔금을 치르는 사람들이 많아 상대적으로 전세물량이 풍부하여 단지 규모가 큰 곳일수록 물량을 구하기 수월하다. 입주를 1~2개월 앞둔 시점부터 전세매물이 나오기 시작한다. 입주한 지 2년차에 접어드는 단지들을 눈여겨보는 것도 요령으로 통상 전세계약은 2년주기로 이뤄지므로 입주 2년이 지난 곳에서는 한꺼번에 전세물량이 쏟아져 나오게 마련이다. 2년차 아파트는새집 증후군을 걱정 할 필요가 없다.
청약도 집주인이 재계약을 하려면 3억원인 전세금을 4억원으로 올려줘야 한다. 전세가가 오른다기에 일부는올려 줄 생각을 하고 있었는데 너무 많이 올려달라하니 이사을 준비하고 있지만 서울서 전세 얻을 집은 강남에서 강북으로, 강북에서는 경기도나 인천으로 이사하여야 할 정도다. 서울시는 철거되는 주택 대비 입주하는주택이 조금 많아 주택시장 안정에 기여할 것이라 했지만 시장은 그러하지 않는 여론조사 통계, 정책통계, 입주 물량조작이나 미분양 아파트 통계조차 조작 일수다.
미분양 아파트가 널려 있는데도 통계에 적용하지 않고 있으며, 지난 달 전국에서 10곳 이상의 아파트가 청약자 1명도 없었다면 최소한 500가구인 경우 5천가구에 미계약 아파트까지 합하면 1만가구 이상 미분양 아파트가 나왔지만 정책자들이 말한 사람은 아무도 없었다. 재건축이 추진되는 낡은 아파트를 공략하는 방법도 고려할 만하다. 집이 노후화돼 있는 게 흠이기는 하지만 전셋값이 싸고 주변 교통여건이 좋은 곳이 많다. 서울시가공급하는 장기전세 아파트나 대한주택공사가 짓는 국민임대주택에 입주다.
새 아파트인데다 민간 전세아파트에 비해 가격이 저렴해 인기나 경쟁률이 높아 이들 아파트는 통상 공정률이80%를 넘긴 뒤 입주자를 모집하는 만큼 계약 후 1년 정도 지나면 입주가 가능하다. 전세자금이 부족한 사람들은 국민주택기금에서 지원되는 근로자 서민 주택전세자금대출 및 저소득 영세민 전세자금대출 등을 활용해볼 만하나 전셋집이 전용면적 85㎡ 이하여야 대출을 받을 수있다. 기존 세입자라면 새 전셋집을 구하기도 어려운데다 이사비용을 아낄 수있는 만큼 웬만하면 재계약을 하는 편이 낫다.
국민임대주택은 무주택자이면서 전년도 도시근로자의 가구당 월평균 소득의 70% 이하라야 신청 할 수있다.전용면적 50㎡ 이하 물량은 청약통장이 없어도 당해지역 거주자라면 신청 할 수있다. 50㎡ 이상은 지역우선
순위 외에 청약저축 가입 1순위자가 우선 신청자격을 얻는다. 국지적인 현상이지만 전셋값 상승 현상은 중소형이 도심 재개발 및 뉴타운 개발 활성화 방침으로 전셋값의 상승 압력은 커지고 있다. 고가아파트 수요가줄어든 데다 개발 호재와 소형 주택의 전셋값이 올라 연립주택에 사는 서민들의 전세금 부담이 커지고 있다.
수도권 지역 전세 보증금 4천만원 넘을 경우 경매때 한푼도 못건질 수있다. 주택임대차보호법 시행령 중 소액보증금 우선변제권 제도 개정으로 소액보증금 우선변제권 제도는 억울한 소액 세입자를 위해 만든 것이다. 적은 액수의 전·월세 보증금을 내고 들어와 살다가 집이 경매로 넘어가 갑자기 쫓겨나게 된 서민들을 위해 법원이 경매를 마친 뒤 일정 금액을 주도록 한 제도나 2001년 이후 부동산 전·월세 보증금이 폭등하는 상황에도불구하고 소액보증금의 기준은 미미하게, 2008년 하반기에야 올라 제도의 혜택을 보는 서민들 수가 점점 줄고있다.
전·월세 보증금이 수도권은 6000만원이하에서 2000만원, 시군구 지역서 3000만원 이하일 때만 최대 1400만원을, 광역시는 전세금이 5000만원이라야 170만원만 보호받는다. 소액보증금 우선변제권은 1981년 3월 제정된뒤 4차례 개정을 거쳐 마지막 개정은 2001년 9월과 2008년 10월이다. 수도권에서는 전·월세 보증금 6000만원이하인 임차인에게는 우선변제액을 최대 2000만원까지, 광역시는 5000만원일 때 1700만원, 기타 지역은 3000만원일 때 1400만원을 보장해주도록 하고 있으나 2001년 이후 전세금이 전국적으로 60% 이상 급등했으며, 월세 보증금도 상승했다.
2001년 우선변제권 범위 안에 있었던 전세금 4000만원짜리였던 아파트가 2008년에는 4800만원으로 오르면서 자연히 보호 대상에서 탈락하는 결과를 낳았다. 시장 상황에 맞게 소액 보증금 한도가 올랐다면 구제받을수 있었다. 전국 1588만 가구 중 전세나 월세로 사는 규모는 각각 370만 가구, 310만 가구로 우선변제권 혜택을 받을 수 있는 전·월세 보증금 3000만-4000만원 이하 가구는 약 320만 가구나 5년 전보다 감소다.
서울에서는 연평균 1만명 이상의 인구가 늘어나고 7만세대가 증가하며, 결혼과 취업 등으로 따로 나와 사는 나홀로 젊은 세대가 늘어 매년 6만세대 이상의 임대차 수요가 서울에 추가로 발생하지만 서울시 수요를 채우기에 부족하다. 보금자리 주택 중단이 나타나지 않을 경우 서울의 전세수요는 공급이 끝나는 21012년까지 지속 될 것이다. 다행히 경기 인천 사람들도 서울에 청약을 할 수 있으니 위레신도시 보금자리 주택 사전에약이끝나면 전세 수요는 조금은 잠잠해 지겠지만 하반기 보금자리 사전예약시 임대차 수요는 또 일어날 것이다.
서울도 부자들은 강남권으로 진입하려, 중산층 이하는 서울 변두리 지역의 임대차을 선화하고 있다. 서울 입주 물량이 3만4000여가구에 불과해 입주 물량이 많은 경기도나 인천으로 이사하지 않을 경우 봄가을 이사철에는 임대차 전쟁이 2012년 보금자리 주택 공급이 끝날 무렵까지 지속 될 것이다. 집없는 서민들에 대책은 나오지 않고 있으며,섬니들 대책은 발표 후 몇사람 헤택 주고는 혜택이 며칠도 가지 않아 사문화 된게 어제 오늘의 정책이 아니다. 진정코 서민을 위한 권력자는 5천년 역사상 몇명도 없었을 것이다. |
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