(보금자리주택)

박종석
2차 보금자리 주택 최대어로 꼽히는 황금알
2차 보금자리 주택 최대어로 꼽히는 황금알
서민들의 내집마련 대출상품인 한국주택금융공사 보금자리론 DTI기준이 대폭 강화해 DTI 대출 기준을 종전 100%에서 60%로 축소해 적용키로 했다. 보금자리주택 2차 사업지구 6곳 1만5천여 가구에 대한 사전예약이 2010년 4월,서울 내곡.세곡2지구, 부천 옥길, 시흥 은계, 구리 갈매, 남양주 진건 등 보금자리주택 2차 사업지구
6곳 889만8천㎡가 보금자리주택지구로지정 고시다. 2차 지구의 건립 가구수는 서울 내곡 76만8천㎡ 5천가구,서울 세곡2 77만1천㎡ 5천 가구, 부천 옥길133만㎡ 8천 가구, 시흥 은계 203만1천㎡ 1만2천 가구, 구리 갈매 150만6천㎡ 9천 가구,남양주 진건지구 249만1천㎡ 1만6천 가구 등 총 5만5천 가구 중 3만9천 가구가 공공 분양,임대인 보금자리주택으로들어선다. 공공분양 주택과 10년 임대, 10년 분납임대 물량의 80%인 1만5천여 가구를 2010년 4월에 사전예약 방식으로 공급이다.

2차 보금자리주택 사전예약에 10년 임대주택도 처음으로 포함 10년임대는 5년 뒤에 분양전환이 가능해 전매제한이 10년으로 예상되는 서울지역 보금자리 일반분양보다 유리하지만 시세차익은 일반분양이 더 클 것이며, 임대 아파트는 주택이 남아도는 시기로 프레미엄이 없을 것이나 살아가는데 만족을 느껴야 할 것이다. 서울세곡2지구, 내곡 등 2차 보금자리단지 6곳에서 공급되는 사전예약 물량은 전체 1만5000가구로 10년 임대주택은 2000가구 안팎이다. 10년임대는 SH공사가 장기전세주택만 공급하기로 해 예상한 3000가구보다 1000가구정도 줄고, 대아파트의 임대보증금과 임대료는 표준임대조건에 따라 결정된다.  

임대보증금과 10년치 월임대료를 모두 합치면 인근 전셋값의 80% 수준으로 70~80%가 임대보증금으로 산정되고 나머지 부분은 월임대료가된다. 분양주택으로 전환하려면 전환 당시 감정평가액에서 보증금을 뺀 나머지 대금을 납입해야 한다. 그린벨트 해제 지역에서 공급되는 보금자리주택은 의무거주기간 5년 동안 세대주(당첨자)가 반드시 해당 주택에실거주해야 한다. 임신 중인 신혼부부도 특별공급 물량으로 보금자리주택을 2010년 부터 분양 받을 수 있다. 임신이 확실한 사람에게도 청약 기회를 주는 방안은 저 출산 대책의 하나로 혼인기간이 5년 이내이고, 그 기간에 출산한 자녀가 있는 무주택 세대주로 보금자리주택의 신혼부부 특별공급대상을 제한했으나 임신을 한 신혼부부나 불임 부부는 청약자격이 없어 불평등하다는 지적으로 구체적인 시행방안을 마련해 주택공급에 관한 규칙 개정에 들어갈 계획이다. 자녀가 없이 임신만 해도 신혼부부특별공급의 청약기회가 된다.

세대주가 의무거주기간을 채우지 못하고 이사를 하거나 사망한 경우에는 주택을 사업 시행자에게 환매해야한다. 보금자리주택을 실수요자들에게 공급한다는 취지에 따라 의무거주기간에 대한 유권해석을 이와같이 내렸다. 보금자리주택의 소유권 보존등기 때 보존등기 때부터 5년의 의무거주기간이 지나기 전에는 제삼자에게명의를 이전할수 없도록 하는 보금자리주택건설특별법 개정안을 발의했다. 보금자리주택 당첨자는 반드시 해당주택에 5년동안의무적으로 거주해야 한다.

2차보금자리 지구는 서울 도심에서 15~21㎞ 근접한다는 점에서 서민들의 큰 인기로 1차보금자리주택 사전예약 당시 서울 세곡.우면 지구를 제외한 나머지 고양 원흥 및 하남 미사지구가 미달됐던 점을 감안하면 강남권물량에 수요자가 몰릴 것이다. 서울 내곡지구는 서초구 내곡.신원.원지.염곡동 일원에 위치하며, 경부고속도로 및 용인ㅡ서울 간 고속도로가 가깝고 신분당선 청계역이 개통을 앞두고 있어 교통 여건이 우수하다. 세곡2지구는 강남구 자곡.세곡.율현동 일대 77만㎡ 부지에 조성되며 지하철3호선 수서역이 가까워 교육환경이 우수하다.

세대원은 주소 이전이 가능하지만 세대주는 반드시 의무거주기간을 지켜야 하며, 의무거주기간 내 이사를 해야할때는 한국토지주택공사 등 사업시행자에게 주택을 팔아야 한다. 의무거주기간 내에 세대주가 직장 이전이나 학업,해외 이민 등의 이유로 주소를 옮기거나 세대주가 사망했을 때에도 사업시행자에게 매입 신청을 하도록 했다. 다만 세대주가 의무거주기간을 채우고 사망한 경우에는 자녀 등에게 주택을 상속 할 수있지만 이때도 5~7년의 분양권 전매제한 기간은 지켜야 한다. 보금자리주택은 높은 시세차익에 따른 투기를 방지하기위해 청약 당사자인 세대주의 의무거주기간 만큼은 반드시 지키도록 할 방침이다.

입주자의 거주 여부를 확인하기 위해 국토해양부 장관과 지방자치단체장, 사업시행자에게 당해 주택을 직접출입해조사할 수 있는 권한을 부여하고, 입주자에게 주민등록등.초본, 건강보험료 납부 확인서 등 관련 서류제출을 요구할 수 있도록 했다. 서류 제출을 거부하고 출입조사를 방해, 기피하는 입주자에게는 300만원 이하의 과태료가 부과되며, 의무거주기간에 실제 거주를 하지 않은 사실이 적발될 때는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이부과된다. 

무주택 서민들의 주거불안을 해소하기 위해 보금자리주택 공공분양 아파트뿐 아니라 공공임대 아파트도사전예약 대상에 포함하고, 본 청약 1년 전에 10년 임대, 10년 분납임대를 사전예약 방식으로 공급하기로 했다. 보금자리주택 시범지구에서 당첨은 반값아파트, 로또 아파트로 불리는 곳이지만 길게는 수십년 동안 천정부지로 치솟는 서울 집값에 분노와 좌절의 상처와 더불어 내집 마련의 꿈을 버리지 못한 소박한 서민들은  입주하기 전에 치러야 할 대금을 마련하는 게 만만찮아 빚 갚다가 인생 끝나는 거 아닌지 모르겠다는 하소연이다. 

보금자리주택을 제외한 1만6천가구는 민영 중소형 및 중대형 아파트로 공급된다. 본 청약은 사전예약 1년 뒤인 2011년 상반기, 입주는 2013년 상반기부터다. 민영 아파트 공급 감소 등을 고려해 2차 지구의 사업 및 분양일정을 최대한 앞당기고, 구체적인 주택 유형과 규모별 가구수 등은 지구계획 단계에서 결정될 것이나 2010년4월로 예정된 위례신도시 보금자리주택 사전예약 물량은 공급 시기가 유동적이어서 보금자리주택 2차지구와동시 분양에 들어갈가능성은 없다. 

강남 세곡2지구와 내곡지구는 1차 시범지구 수준인 3.3㎡당 1천100만~1천200만원 선, 부천, 시흥, 남양주, 구리 등 수도권 4개 지구는 3.3㎡당 700만~900만 원대에서 책정,토지이용계획, 지구단위계획, 주택유형 및 호수등을 포함한 지구계획을 마련하고, 관계기관 협의 등을 거쳐 2010년 4월 지구계획을 확정할 방침이다. 2차 보금자리주택지구는 서울 도심에서 15~21km 떨어져 있으며, 도로등기반시설이 양호해 선호도가 높을 것이다.

서민들의 내집마련 대출 상품인 한국주택금융공사 보금자리론 DTI기준이 대폭 강화해 DTI 대출 기준을 종전
100%에서 60%로 축소해 적용키로 했다. 금융회사에 대한 총부채 상환액 비중이 본인 소득의 60%를 초과하면대출을 받을 수 없다. 투기지역에 대한 보금자리론 대출시 가산금리를 부과키로 한 데 이은 조치로 대출자의능력을 넘어서는 대출을 막아 부동산 투기를 억제하기 위함으로 DTI는 대출받은 사람이 연간 상환해야 하는금융비용이 연소득에서 차지하는 비중을 나타내는 것으로 금융기관들이 채무상환능력 기준으로 활용하고있다.

모기지론 대출에 대한 부채상환액이 소득에서 차지하는 비중을 나타내는 DTI 1과 자사 모기지론 부채 상환액은 물론, 대출자가 다른 모든 금융기관에서 빌린 부채 상환액까지 포함해 상환비율을 계산하는 DTI 2를 대출기준으로 심사하고 있는데 DTI 2의 대출기준을 종전 100%에서 60%로 축소키로 한 것이다. DTI 2는 은행 등에서 일반적으로 말하는 DTI로 적용상품은 일반 보금자리론과 금리설계모기지론, e-모기지론이며, 중도금연계보금자리론과 금리우대보금자리론은 제외된다. DTI 기준을 강화하는 것은 상환능력을 넘어서는 무리한 대출로 인한 대출부실을 차단하고 대출자금이 부동산 투기에 악용되는 것을 막기 위해서다. 

낮은고정금리로 인해 손실규모가 갈수록 커지는 공사의 내부 사정도 대출기준을 강화하게 된 한 요인이다. 소득전액을 대출비용 상환에 쓴다는 것은 사실상 있을 수 없기 때문에 기준을 현실화 해 실제적으로 서민들이 대출을 받는데는 별 문제가 없다. 대출금 거치기간을 1년 이내로 하거나 총대출기간을 늘리는 방법, 만기일시상환금을 최대 허용한도로 늘리는 방법, 상황조건을 원리금균등상환으로 하는 등으로 DTI 비율을 조금이나마 낮출수 있다. 

수도권 주민들도 서울지역에 청약할 수 있게 되는 등 달라진 지역우선공급제도에 따른 자신의 당첨가능성도따져 봐야, 2차는 서울 시민의 청약 몫이 50%, 나머지 50%는 수도권 거주자와 경쟁해야 한다. 수도권 청약저축 가입자 중 1순위자는 서울 48만명과 비슷한 46만 명. 예비청약자가 두 배로 늘어난다. 파주신도시 10년 임대주택 85㎡형은 임대보증금이 7000만원, 임대료가 40만5000원이었다. 분양주택과 10년임대의 일반공급 청약조건은 동일하다. 

특별공급도 3자녀10%·,노부모부양5%, 신혼부부15% 등 공급비율이지만 10년임대는 생애최초 유형이 없다.
분양주택 전매제한은 계약 후 7~10년이 적용되지만 10년 임대주택은입주 후10년 동안 임대로 살아야 하지만 10년임대는 임대인과 임차인이 합의할 경우 입주한 지 5년 뒤에 분양주택으로전환할 수 있다. 10년임대를 조기 분양전환할 경우 분양주택보다 2~3년 빨리 집을 팔 수 있다. 10년임대는 신혼부부와 같이 목돈이 없는 사람들이 내집 마련기다. 

초기자본 부담이 적고 당첨 커트라인도 분양주택에 비해 낮다. 판교의 경우 85㎡형 이하 10년임대 당첨 커트라인이 500만~1000만원 정도였다. 강남권은 이보다 조금 더 높은 800만~1000만원 정도 될 것으로 보인다. 시범지구 일반분양의 경우 1200만~1900만원이었다. 2차 보금자리 단지인 강남 내곡과 세곡2지구의 분양가는 시범지구인 서초우면이나 강남세곡, 위례신도시와 비슷한 수준, 분양가는 주변 시세의 70% 이하에, 10대는 분양전환시 인근 매매가의 80%수준에서 정해지기 때문에 분양주택의 분양가보다 높다. 
일시 : 2015-12-06 [14:42] / IP : 27.119.39.206
Total : 11건
11 보금자리주택 무리한 융자보다는 천천히 ()박종석684
10 보금자리주택 내집마련보다는 권력자에 맞춘 ()박종석984
9 보금자리주택 6천여가구 공급 당첨 전략 ()박종석1246
8 2차 보금자리 주택 최대어로 꼽히는 황금알 ()박종석1489
7 10년간 시범공급 보금자리주택 분양가 15%인하 ()박종석812
6 보금자리 주택 공급 끝날때 까지 전세대란 이어져 ()박종석990
5 2차 보금자리주택 당첨전략과 문제점 ()박종석897
4 신혼부부 특별공급 재혼자가 당첨도 특별당첨 ()박종석2073
3 통장이 필요없는 보금자리 사전예약의 노하우 ()박종석1006
2 보금자리 주택공급 행정도시로 나 몰라 하면 그만 ()박종석1020
1 보금자리 장기 가입자 보다는 특별공급 대상자만 ()박종석1164

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