(보금자리주택)

박종석
보금자리주택 내집마련보다는 권력자에 맞춘
보금자리주택 내집마련보다는 권력자에 맞춘
시시각각 변동도 심한 부동산 정책은 어디다 촛점을 맞출지 모르며, 정부 출범초 10년간 500만가구 공급, 서민주택 10년간 150만가구 정책은 여름 홍수에 떠 내려가고, 변덕도 심한 보금자리 주택과 임대주택 공급도 믿을수 없는 정책이 됐다. 2008년 9·18 대책에서 발표한보금자리 주택은 저렴한 분양가와 서울·수도권의 핵심지역에 이뤄지고 있다. 2018년까지 수도권 100만 가구와지방 50만 가구 등 모두 150만 가구를 공급키로 하고 2009년 10월부터 시범지구 4곳(서울 강남구 세곡지구·서초구 우면지구·경기도 고양시 원흥지구·하남시 미사지구)을 시작으로 공급에 들어갔으나 강남권 프레미엄은 권력자의 눈높이에 맞추어 싸게, 수도권은 주위 시세보다 20%정도 싸 주택값 하락으로 곧 프레미엄 달아날 지경이 됐다.

무주택자들에게 보금자리주택은 강남권은 40%내외 싸게 공급해 3억내외의 프레미엄이 붙지만 인천과 경기지역은 25%내외 싸게 공급해 초기의 1억내외 붙을 것이라는 프레미엄은 경기도와 인천의 주택보급율 115%이상으로 집값이 하락하자 2500만원 내외의 프레미엄이 붙었지만 주택값이 5%만 하락해도 프레미엄 1천만원내외 붙는 보금자리 주택으로, 로랼층이 아닌 경우는 주위 시세에 육박하는 보금자리 주택 공급으로 전개 될가능성이 높아지고 있다. 

현정부는 대통령이나 부자장관들의 눈높이에 맞춘 부동산 정책과 보금자리 주택 공급으로 강남권 3억내외 분양 아파트는 중산층이 무너진 상태서 권력자와 그들 가족, 친인척에 의한 주택임이 서서히 드러나고 있어, 현정부을 숨소리까지도 거짖말 정부임이 곳곳에서 드러나고 있다. 말로만 3만불시대 역설했지만 2만불도 임기내내 지키지 못하는 30년전의 박정희와 전두환 정권의 짱뽕 정권임이 드러나고있다. 

보금자리주택은 공공중소형 분양주택과 공공 임대주택은 공공임대·장기전세·국민임대·영구임대으로 구성돼 공급 규모는 중소형 85㎡이하다. 수도권에 건설되는 보금자리 주택은 그린벨트 해제지역 등에 지어져 주거환경이 쾌적하고 서울과의 거리도 12∼18㎞에 불과해 서울과의 접근성 면에서 유리하다. 땅값이 싼 그린벨트 보금자리주택은 주변 시세의 50~70%선에 공급, 시세차익 환수를 위해 5년 거주기간을 의무화하고 전매제한도강화지만 서민주택이 아닌 사전예약받는 주택은 서울 2곳은 3억, 경기도는 2억원 내외의 분양가로 대통령이나 장관들과 고위공직자들의 재산에 맞는 서민주택임이 틀립없다. 

신용불량자가 815만명으로 이들은 카드나 통장도 만들지 못하고, 일할 사람이 직업이 없는 경우가 1700만명인데도 서민주택이라 말하는 사람은 권력자의 나팔수였다. 서민주거 안정을 위해 개발제한구역내 보금자리주택은 2012년까지 수도권의 중소형 아파트 공급을 늘려 무주택 서민의 청약기회를 넓히기 위해 보금자리주택에는 근로자 생애최초 주택청약제도도 도입하나 기존 물량을 조정하는 방식인데다 당초 계획된 보금자리주택150만가구의 물량이 늘어나는 것은 아니다.

서민주거 대책이나 보금자리 주택으로 보기 어렵고 지방에는 6만가구의 입주 할 아파트 입주민을 기다리고있어 정부는 지방화 시대에 맞는 정책이 필요하며, 수도권 이기주의에서 하루 빨리 벗어나야 할 것이다. 주택보급율이 115%인 상황서 주택공급으로 투기 일으키기 보다는 일자리 창출과 서민대책, 지방화 시대을 암당기는것이다. 보금자리 주택은 주위 시세보다 싸지만 주택값 하락으로 경기도와 인천은 주택값 하락으로 비쌀 가능성이 높아졌으며, 프레미엄도 사전예약 반년만에 벌써 반토막났다. 

실수요자라고 할 수 있는 5000만원 이상 보증금에 사는 전.월세 세입자들은 전체 인구의 4%에 불과하여, 보금자리가 싼 주택이라 할지라도  2~4억원은 필요한데 96% 절대 다수에겐 그림의 떡이다. 중산층을 완전히 몰락시킨 정부의 정책은 통계마져 조작해 정부 이끌고 있다. 중산층이 무너진 상황서 1억원 이상 세입자 약 50만가구는 전세자금 대출로 보금자리 사전예약 당첨 후도 50% 융자인 경우 입주 불가층이다. 

강남 8억의 주택값에 45%싸게 공급해 2-4억 아파트는 3-6억이상의 보금자리 주택이 되나 경기도와 인천은 주택값 하락시 융자 낼 경우 적자 보금자리 주택이 100% 될 것이다. 보금자리주택단지에는 임대주택을 짖고, 전라 경상도는 아닐지라도 지방의 광역시에 싸게 지어 지방화와 국토의 균형개발 축을 이루어야 할 것인데도 수도권과 권력층의 이기주의에 지방화.세계화는 물건너 갔으며, 독재자가 1-5조원 자녀에게 횡령과 갈취로 재산 남겨 준 정권과 다를 게 없는 권력유지다. 

서민들의 주거안정을위해 개발제한구역 해제 등을 통해 지정될 보금자리주택단지에서는 임대주택을 많이 지어야 하며, 임대주택에는 10년공공임대주택, 장기전세주택, 국민임대주택, 영구임대주택 등과  분양주택으로건설이지 수도권도 집 남아돈데 분양 아파트 지을 필요는 없다. 중소형주택이며, 고분양가가 아니라면 민간주택 건설업체가 짓는주택의 혜택도 주어야 건설사 부도 면할 것이다. 민간주택건설업체는 중소형을 자유롭게선택해 짓게 해야 할 것이다.

보금자리주택단지의 높이는 평균 18층이하로, 쾌적한 주거환경을 조성하기 위해 중저밀, 중저층 수준으로 하나 국민임대주택이 평균 15층이하로 지어졌던 것과 비교하면 3개층을 높다. 역세권이나 고밀도 시가지가 인접한 경우에는 평균 18층을 초과해서도 지을 수 있도록 했다. 보금자리주택단지에서는 평균 15%가량 저렴하게공급한다는 방침이었으나 경기도와 인천은 주택값 하락으로 주위 시세에 근접 멀지 않았다. 토지보상 기준일을 앞당길 수 있는 근거를 마련해 해당지구의 표준지 공시지가 평균 상승률이 해당 시.군.구의 평균상승률보다 1.3배 이상인 경우에는 보상가 산정기준일을 앞당겨 토지매입비가 올라가는 것을 막을 수 있다.

보금자리의 정치적 효과만 강남권에 준 꼴이됐다. 보금자리는 집값을 잡은게 아니라 주택보급율이 115%이상에서, 건설사의 고분양가로 인한 시대적 논리에 불과하며, 강남권은 견고하고, 경기도와 인천은 물먹은 하마가 되어가고 있다. 주택보급율 증가와 인구 감소, 실업자 증가와 대출증가 및 금리인상은 서민들에게 집살 돈이 없기에 더 이상 집값이 오르기 어려운 시기의 보금자리 주택이다. 시장 침체는 중산층 몰락에서 찾아야한다.  

보금자리 주택은 2009년 초 공급했어야 했던 사업으로 늦은 감이 아주 다분하며, 현 싯점의 주택정책은 지방화 세계화 시대에 맞는 주택정책이나 이을 아는 정책자는 없는 것이 아쉽다. 보금자리주택단지에서 민간에 땅을 분양할 때에는 최저가 입찰자를 우선으로 하되 계약이행 능력을 심사해이를 통과한 업체를 낙찰자로 선정하도록 했다. 단지 지정부터 입주까지 최장 6년 소요되던 기간을 4년 정도로 대폭 줄여 보금자리주택시범지구가 지정되고, 공급이 이뤄진다.

국민임대주택을 비롯해 전세형, 분납형 등의 임대주택과 중소형 분양주택을 도심 인근의 개발제한구역 등을활용해 보금자리주택으로 공급하게 된다. 저소득층을 대상으로 임대료가 시세의 30% 수준인 영구임대주택건설도 16년만에 공급을 재개하게된다. 현재 보금자리주택 건설에 개발제한구역을 활용하기 위해 해제 총량 확정을 위한 수도권 광역도시계획 변경이다. 광역도시계획 변경으로 10년간 순차적으로 보금자리주택지구를 지정·개발해 총 150만가구의 보금자리주택을공급 할 계획이다.

보금자리주택지구에서는 용적률, 녹지율 조정, 택지공급가격 인하 등을 통해 분양가를 기존보다 15% 이상 낮춘다. 보금자리주택 특별법에는 택지개발부터 입주까지 통상 6년의 사업기간을 4년 정도로 단축하여  사전예약방식으로 공급할 수 있는 근거를 마련해 사전에 수요자가 입주시기, 분양가, 입지 등을 따져보고 선택 할 수있다. 취약계층과 무주택 서민층 주거불안 및 민간부문의 주택건설 위축에 따른 중장기 수급불안해소에 기여하고, 공공주택건설을 통해 일자리 창출 및 내수 진작에 도움이 될 것이다. 

다자녀 무주택 서민 등을 고려한 물량도 이전 공공 주택보다 늘었다. 3자녀 이상 무주택 가구주에 대한 공공분양 특별공급 물량을 확대하고 우선공급물량도 추가 배정했다. 국민임대주택 우선공급물량은 확대하고 일반공급분에 대해서도 자격요건을 만족하는 3자녀 이상 가구에게 우선권을 주어 수도권 보금자리주택 시범지구로 선정 6만가구의 주택이 들어설 예정이며, 이중 4만4000가구가 보금자리주택으로 건설된다.

보금자리주택은 분양 물량 중 80%를 사전예약 방식으로 공급한다. 사전예약본청약에 앞서 사전 예약당첨자를 선정하는 것으로 정당한 사유 없이 예약당첨을 포기하거나 청약 부적격자로 확인될 경우 과밀억제권역에서는 2년간, 그 외 지역에서는 1년간 사전예약이 제한된다. 입지조건, 면적, 추정분양가격, 계략 설계도 등 주택정보와 본청약 시기 등 분양일정을 공고하고 사전예약 접수를 받는다. 보금자리주택은 사전예약에서 1∼3지망까지 최대 3개 단지를 신청할 수 있다. 단 입주자 선정은 거주지역, 지망순위, 청약저축 입주자 선정기준순으로 이뤄진다. 

입지와 관계없이 당첨 가능성만 따지면 비인기지역으로 꼽히는 곳을 2, 3지망보다 1지망으로 선택하면 당첨확률을 높일 수 있다. 또 청약저축액이 적은 등 청약저축 입주자 선정 기준에서 밀릴수록 1지망으로 청약하는것도 당첨 확률을 높일 수 있다. 그린벨트에 보금자리주택지구로 지정해 공공주택 32만 가구를 당초 2018년에서 6년 앞당겨  2012년까지 전부공급으로 1년에 2회씩 사전예약 방식으로 공급된다. 수도권 보금자리주택5, 6곳도 추가 지정으로 과천, 남양주, 구리 등지에서 추가 지정이다. 신도시 등 공공택지에서 연 5만 가구, 도심내 재개발 재건축 사업 등을 통해 연 2만가구 등 총 28만가구의 보금자리주택도 차질 없이 공급으로 수도권에서 2012년까지 공급되는 보금자리주택 수는 당초 40만 가구에서 60만가구다.

그린벨트 내 보금자리주택은 투지방지를 위해 5년 동안 거주의무기간을 의무화다. 전매제한 기간을 종전 5년(수도권 과밀억제권역 기준)에서 7년으로, 시세차익이 30%이상 날 것으로 예상되는 곳은 10년 동안 전매 금지다. 전매기간내에 지방 근무나 해외이주, 질병치료 등의 목적으로 전매제한 기간 내에 매매가 허용되는 경우에는공공기관이 우선 매수하되, 시세가 아닌 분양가에 정기예금 금리만 더한 값에 매수해 시세차익이 계약자에게돌아가지 못하게 했다.

지방에도 국민임대 단지를 보금자리주택 지구로 전환해 보금자리주택을 공급하지만 신규로 지구를 지정해 개발하는 곳은 해당 지역의 미분양 추이를 봐가며 결정한다. 신혼부부 등 사회 초년생들의주거를 돕기 위해 기존 신혼부부 특별공급제도를 바꿔 전용면적 85㎡ 이하 보금자리주택, 생애 처음으로 주택을 구입하는 근로자들에게 우선 공급하기로 했다. 기혼(이혼 등의 경우는 자녀가 있는 경우)이면서 도시근로자 평균 소득 이하인사람, 주택구입 사실이 없는 무주택자가 대상이며, 장기가입자와의 형평성을 고려해 납입금액이 600만원이 넘어야 청약 할 수있다.

신혼부부 특별공급, 일반 공급, 다자녀 장애인 등에 대한 공급이다. 생애최초 주택 구입자금도 국민주택기금에서 지원된다. 보금자리주택을 분양받은 사람 중 부부합산 연소득 이하인 경우 분양가의 50% 이내에서 최대1억원까지 5.2% 금리(20년 원리금 균등상환 조건)로 대출해준다. 전용면적 60㎡ 규모의 소형 아파트는 자기돈 1억원에 월 상환금 67만원을 부담하면 입주가 가능해진다. 청약단계 및 입주 후에도 불법 통장거래와 불법전매, 실거주의무 위반 등 공급 질서를 교란하는 행위는 3년 이하의 징역이나 3000만 원 이하의 벌금을 부과하는 한편 공급계약도 취소 할 방침이다.   
일시 : 2015-12-06 [15:19] / IP : 27.119.39.206
Total : 11건
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10 보금자리주택 내집마련보다는 권력자에 맞춘 ()박종석986
9 보금자리주택 6천여가구 공급 당첨 전략 ()박종석1246
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7 10년간 시범공급 보금자리주택 분양가 15%인하 ()박종석812
6 보금자리 주택 공급 끝날때 까지 전세대란 이어져 ()박종석990
5 2차 보금자리주택 당첨전략과 문제점 ()박종석897
4 신혼부부 특별공급 재혼자가 당첨도 특별당첨 ()박종석2073
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1 보금자리 장기 가입자 보다는 특별공급 대상자만 ()박종석1164

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