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부동산세 주요용어
주택세 ;보유세제 개편에 따라 내년부터 주택에 부과되는 주택분 재산세다. 지금은 집 한 채를 갖고 있어도 건물에 대해 재산세, 토지에 대해 종합토지세를 따로 나눠서 내지만 내년부터는 주택에 대해 건물과 토지를 합산해 재산세로 부과된 다.
과표 ;세금을 매기는 기준이 되는 과세표준을 말한다. 실거래가, 즉 시가로 세금을 부과하는 게 원칙이지만 여의치 않기 때문에 투기지역이나 주택거래신고지역 외에는 별도로 과표를 산정해 세금을 매기게 된다. 토지에 대한 재산세는 지금은 공시지가에다 지방자치단체 고시율(평균 39.2%) 을 곱해서 산정한 과표를 기준으로 매기는데 세제 개편 후에는 공시지가 50%를 과표로 삼는다. 새로 도입되는 주택세는 국세청 기준시가 50%를 과표로 삼기로 잠정 결정됐다.
보유세 이원화;재산세는 지방세로 분류돼 지방자치단체에 납부한다. 그러나 세제 개편 후에는 1차분 재산세는 기존처럼 시ㆍ군ㆍ구에 내지만 종합부동산세 대상이 되면 2차 로 이미 납부한 재산세액을 공제한 추가 금액을 국세로 내야 한다.
세부담 상한선;보유세제 개편으로 인한 급격한 세부담 증가와 이에 따른 조세 저항을 완화하 기 위해 한 해에 세금 증가분이 일정 비율을 넘지 않도록 상한선을 두는 제도 다. 당정은 세부담 상한선을 두기로 합의했지만 어느 정도로 할지는 확정하지 않았다.
거래세;주택이나 부동산을 갖고 있는 사람에게 매기는 재산세나 종합부동산세를 `보유 세`로 분류하고 집이나 땅을 사고팔 때 내는 취득세ㆍ등록세ㆍ양도소득세를 거래세로 분류한다. 보유세제 개편에 따른 거래세 인하로 취득세와 등록세를 낮추는 방안을 검토하 고 있다. 등록세는 3%, 취득세는 2%인데 지방교육세와 농특세를 포함한 취득세 와 등록세 합계세율은 거래금액 대비 5.8%다.
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박종석 |
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부동산 세제정책은 정책 실패의 대단원으로 |
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부동산 세제정책은 정책 실패의 대단원으로
서울과 수도권의 버블세븐 지역 호가가 낮아졌으나 고가주택의 양도소득세와 종부세 인하 방침에 따라 호가가 다시 올라 정부의 향후 10년간 5백만 가구 공급에 메달려야 내집마련이 가능해 질 수 밖에 없다. 2000년 이후 집값 상승을 주도한 서울 강남·서초·송파·목동, 경기 분당·평촌·용인 등 버블세븐으로 지목한 아파트 매매가 변동률은 버블세븐 평균 상승률을 밑돌아 버블세븐 지역을 지정할 당시 보다 집값이 하락해 버블새븐 지역의 주택값 하락은 2010년까지는 가격거품이 유지될 것이었으나 강부자 정부의 세금 정책에 의해 호가가 높아질 수 밖에 없다.
거래 중단은 당분간 더 이어질 것이며, 부부부,빈익빈 정책으로 허탈감에 빠진 중산층과 서민층의 실망은 더 커져갈 것이며, 미분양 아파트 증가와, 거래중단 및 가계수입 감소, 고금리, 융자규제로 내집마련은 2012년 이후로 미루어야 할 것이다. 내집마련 할 기회조차 앗아간 정부가 되고 있다.
고가주택 양도소득세 인하와 종합부동산세 무력화방안은 버블새븐지역의 호가는 높아지고 거래시장 중단이 더 골만 깊어질 경우 부동산 정책 실패로 결론날 것이다. 버블새븐지역도 종부세 부담 절감은 다행이지만 거래중단과시장불안을 더 걱정하는 분위기다. 세금이 줄면 좋지만 부부부,빈익빈의 사회가 된다면 국민들의 눈은 정책에도 불구하고 버블새븐지역으로 쏠리기 때문에 버블새븐 지역 사람들도 강부자 내각, 고소영 내각과 부자들인 졸부내각에 대한 반감으로 나타나기 때문이다.
2009년부터 주택 종부세 과세기준을 공시가격 6억원 초과에서 9억원 초과로상향조정할 경우 종부세 부과대상에서 벗어나는 주택의 45%는 강남 3구인 강남·서초·송파로 집값의 호가는 낮아졌고, 거래가 끊긴 상태서 세금 인하가 정부에 대한 기대감으로 번져 버블새븐지역의 민심을 등에 업고 전국적인 여론층의 지지을 받기도 힘들것이다. 실패한 세금 정책으로 변질되어 가고 있다.
고강도 부동산 대책이 거품 일부를 걷어내더라도 인구 구조상 이 시기까지는 베이비붐 세대인 1955∼1963년생의자산이 팽창하는 과정이라 일시적 대책으로 부동산 시장을 억누르기 쉽지 않은 측면이 강했는데 주택값이 조금만 더 올라도 서민들의 내집마련은 2012년이후 가능하며, 집값이 하락시기인 2015년 부터나 가능할 것이다. 분명코 국내외 경제 사정이 나빠 내집마련은 2015년 이후 본격적으로 나타나며, 그 안에는 국민임대 아파트나 청약통장 마련, 임대차 집에서 거주하게 될 것이다.
시장은 내집마련이 3년안에 쉽지 않을 정도로 주택값 상승이 지난 6년간 높았으며, 2008년 고가주택 양도소득세와종부세 인하 정책으로 중산층이하의 재산세는 늘고, 강부자 내각과 버블새븐 지역의 주택값은 호가 상승이 당분간이어지고, 경제 침체는 국내외 모두 살아나기 힘들어 내집마련도 늦추기 실어도 3년이상 늦춰야 할 것이며, 당분간은 장기전세주택, 임대아파트나 임대차로 살아야 할 것이다.
미분양 아파트가 시장서 45만 가구가 넘고, 거래중단 사태, 건설사 부도는 매일 1개이상 이나 2008년 아파트 분양가는 전년도 보다 40-60% 높은 고분양가에 아파트 분양해 내집마련이 어렵다. 임대수익을 적정 할인율로 나눈 값을 기준 서울 아파트값의 평균 30%, 강남과 서초, 송파 3개구의 아파트값은 40%가, 강북이나 수도권 대부분 지역은 25%, 토지는 토지마다 아직까지 가격이 일정하지 않아 필요에 의한 가격으로 전국적으로 30-300%가 적정가를넘는 거품이다.
강남지역에 10억원짜리 아파트가 있다면 4억원은 적정가격 보다 높은 거품에 해당되는 것이며, 토지는 50만원짜리가 35만원 내외나 20만원 이하 가격도 거래될 수 있는 가격이라는 것이다. 고가주택의 양도소득세나 종부세 정부 정책이 나오지 아니한다면 부동산가는 주택경기 침체로 인해 2010년까지 서울 지역 아파트 가격을 평균 10-20% 가량의 거품을 제거할 수 있었으며, 나머지 20-30%이르는 거품은 제거되지 않은채 약하락과 주택경기 부진은 당분간 유지될 시장이었었다. 한국의 부동산 특성상 한번 오른 가격은 좀처럼 하락하지 않는 습성이 있다.
개인의 자산규모가 절정에 시기가 평균 45-50세인 점을 감안하면 베이비붐세대의 자산이 가장 팽창하는 시기의 막바지 무렵이다. 퇴직연령이 50세 초기인 점으로 볼 때 이들 세대의 부동산 보유가 절정을 이루는 시점이 대체로 2006년 이전에 마감되어야 하며, 나머지 내집마련 못한 세대는 당분간 주택마련이 쉽지 않다. 인구 구조적 요소 뿐아니라 세금을 중심으로 한 대책 자체의 한계도 시장 안정효과를 지속시키지 못할 요인이며, 경제사정의 악화로 경기가 당분간 불투명하기 때문이다.
보유세 6억에서 단계적으로 7억에서 8억, 8억에서 9억으로 인상후 2015년 전후 부동산 가격의 안정시는 보유세 9억유지의 필요성을 인정하면서도 중산층의 붕괴로 인한 사회 전체의 불안심리, 은행의 고금리, 정부 부동산 정책의 헛발질, 고위직이나 졸부들만을 위한 시장 조작의 정책 등 부동산 정책실패가 현정부 임기 5년을불황으로 몰고갈 가능성이 높다. 미분양 아파트 증가, 건설사 부도와 고분양가도 부동산 정책을 잘못마련케하는 원동력이 될 것이다.
버블세븐 지역의 평균 매매가는 6억5000만원에서 7억 5000만원으로 상승해 있으며, 경기 성남시 분당, 송파구, 서초구, 강남구,평촌, 등의 아파트값의 호가가 낮아졌으나 현정부 세제정책으로 호가 상승이 불보듯 뻔하나 거래가살아나기는 힘들다. 경기 침체가 계속된다면 대부분의 아파트가 버블세븐 지정 당시 가격으로 회귀할 가능성이 높지 않으나 거래중단과 미분양 증가는 지속되 결국은 부동산만이 아니라 경제전반의 손질이 절실해 질 것이다.
종부세 완화 방침이 얼어붙은 주택시장을 풀리게 하기는 힘든 이유인즉 미분양이 15만가구를 넘어섰고, 경기침체가 심해진 데다 세계경제마저 불투명해 매수 심리가 살아나기 어려워 버블새븐 지역의 호가는 오를지언정 매매 시장은 더 위축될 수 있다. 집주인이 집을 팔 이유가 없고, 향후 10년간 500만가구 15%싸게 집지으니 기존의 고평가된 주택 살사람이나 수원 광교신도시와 같이 주위 시세보다 비싼 아파트 분양받을 미련퉁이는 없을 것이다. 종부세 등 세제 완화는 일시적 효과는 있을지언정 장기적으로 10년안에 500만가구 싼 주택 짖는다는 것 자체가 주택정책 실패의 대단원이다.
한국대학 경제학회 숙대지부 가계수입 감소에 대한 자료 |
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| 일시 : 2015-12-30 [12:32] / IP : 27.119.39.206 |
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