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부동산세 주요용어
주택세 ;보유세제 개편에 따라 내년부터 주택에 부과되는 주택분 재산세다. 지금은 집 한 채를 갖고 있어도 건물에 대해 재산세, 토지에 대해 종합토지세를 따로 나눠서 내지만 내년부터는 주택에 대해 건물과 토지를 합산해 재산세로 부과된 다.
과표 ;세금을 매기는 기준이 되는 과세표준을 말한다. 실거래가, 즉 시가로 세금을 부과하는 게 원칙이지만 여의치 않기 때문에 투기지역이나 주택거래신고지역 외에는 별도로 과표를 산정해 세금을 매기게 된다. 토지에 대한 재산세는 지금은 공시지가에다 지방자치단체 고시율(평균 39.2%) 을 곱해서 산정한 과표를 기준으로 매기는데 세제 개편 후에는 공시지가 50%를 과표로 삼는다. 새로 도입되는 주택세는 국세청 기준시가 50%를 과표로 삼기로 잠정 결정됐다.
보유세 이원화;재산세는 지방세로 분류돼 지방자치단체에 납부한다. 그러나 세제 개편 후에는 1차분 재산세는 기존처럼 시ㆍ군ㆍ구에 내지만 종합부동산세 대상이 되면 2차 로 이미 납부한 재산세액을 공제한 추가 금액을 국세로 내야 한다.
세부담 상한선;보유세제 개편으로 인한 급격한 세부담 증가와 이에 따른 조세 저항을 완화하 기 위해 한 해에 세금 증가분이 일정 비율을 넘지 않도록 상한선을 두는 제도 다. 당정은 세부담 상한선을 두기로 합의했지만 어느 정도로 할지는 확정하지 않았다.
거래세;주택이나 부동산을 갖고 있는 사람에게 매기는 재산세나 종합부동산세를 `보유 세`로 분류하고 집이나 땅을 사고팔 때 내는 취득세ㆍ등록세ㆍ양도소득세를 거래세로 분류한다. 보유세제 개편에 따른 거래세 인하로 취득세와 등록세를 낮추는 방안을 검토하 고 있다. 등록세는 3%, 취득세는 2%인데 지방교육세와 농특세를 포함한 취득세 와 등록세 합계세율은 거래금액 대비 5.8%다.
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박종석 |
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입주권과 분양의 분양권 이중 분양의 예방과 절세 |
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입주권과 분양의 분양권 이중 분양의 예방과 세금 절세
분양권은 부동산으로 등기되기 이전상태의 향후 완성될 건물을 분양받아 등기할 수 있는 권리다. 부동산의 권리취득은 등기부상에 등재를 통해서 물권적인 권리, 즉 독점적이고 배타적인 권리확보를 하게 되는데, 분양권이라는것은 건축완공되어 등기되기 이전에 해당 부동산을 분양자로부터 분양받은 후 향후 건물이 완공되면등기할 수 있는채권적인 권리에 지나지않는다. 분양권은 채권에 불과하기 때문에 등기된 부동산과 같은 배타적인 효력이 없어 이중분양되었을 경우 다른 사람들에 대해서 우선권을 주장할 수 없다.
먼저 분양받았다고 하여 해당 부동산에 대해서 우선적인 권리를 가질 수 없는 점이 분양권거래가 위험하게 되는 본질적인 이유로,분양권 위험은 분양계약서를 인증하거나, 분양대금에 대해서 공증을 한다고 하여도 공증은 법적인 책임은 없으며, 민사상 책임만이 질 뿐으로 도의적 책임 정도다. 공증의 분양권은 채권적인 효력에불과한 분양권의 성질상, 분양자가 공사 도중 자금이 부족하여 이미 분양된 분양권을 담보로 사채를 빌리거나, 고의적으로 이중분양을 한 후에 해외로 도피해 버리는 사례가 자주 발생시 분양권은 성질상 등기부에 등기될 수 있는 권리가 아니기 때문에 이미 분양된 부동산인지 여부를 제3자가 알 수 없어,분양자가 마음먹기에따라 얼마든지 이중분양이 가능하다.
중복분양을 예방하기 위해서는 분양계약 이전에 분양자의 신뢰를 우선적으로 자금난으로 이중분양을 하지 않거나, 고의로 이중분양을 하지 않을 믿을만한 분양자를 선택해야 할 필요가 있다. 이중분양문제가 발생하면
해결이 매우 곤란해 질 수 있다는 것은 분양권은 우선권이 없는 관계로 분양받은 사람들간에 협의가 필요한데쉽지가 않다. 거래가 중단되고 미분양이 속출한 경우 더 많이 생기기마련이다. 망 할 기업 돈이라도 챙겨 도망갈 심산이면 이중분양은 분제가 되지 않는다. 상가에서 많이 나오며,시장상가나 단독 빌딩의 상가에서도 흔히격는 이중분양이다.
이중분양사실이 알려지게 되면 건축 중인 해당 건물을 분양받았다고 주장하는 사람들 중에서 실력으로 우선해당 건물을 점유하고자 하는 시도를 종종 보게 된다. 일단 먼저 점유를 하게 되면 향후 다른 사람들과 협상하는 과정에서 보다 유리할 것으로 생각하기 때문이다. 적법여부를 떠나 각자의 권리주장을 위해서는 부득이한행동이다. 공사가 상당히 진행된 건물일 경우에는 법원에 처분금지가처분신청을 하여 다른 사람들 보다 가처분등기를 우선적으로 하는 것이 권리를 확보하는 방법이 될 수 있어 가처분등기의 처분금지효력으로 인해, 분양권을 가지고 있는 여러 사람들 중에서 먼저 가처분등기를 한 사람은, 뒤에 가처분등기를 하거나 가처분등기를 하지 못한 사람에비해 우선적인 권리를 가지게 된다.
해당 물권에 대해 우선적이고 배타적인 권리를 확보하기 위해서는 실력으로점유를 확보하는 것 보다도 가처분등기를 빨리하는 것이 재산을 지키는데 유리하다. 가처분등기를 한 이후에 향후 분양자를 상대로 이전등기소송을 제기하여 승소판결을 받으면(분양계약을 체결한것이 사실이라면, 이전등기재판은 100% 승소될 수 있음) 이전등기를 받을 수 있고, 그 과정에서 가처분이후에 다른가처분이나 이전등기가 존재한다고 하더라도 가처분등기의 처분금지효력에 근거해서 다른 후순위 등기들은 모두말소되게 된다.
이전등기 이후에는, 먼저 해당 부동산을 점유하고 있는 사람이 있다고 하더라도, 부동산의 소유권자의 자격으로 건물명도소송을 통해 이들을 내 보낼 수 있는 권리가 있게 된다. 가처분등기를 하기 위해서는 부동산등기부가 존재해야하는데, 만약 가처분단계에서 부동산등기부가 아직 만들어지기 이전이라면 대위등기라는 절차를 통해 분양자를 대신해서 등기부를 만들 수 있는 방법이 있다. 신용이 불분명한 업체로부터 분양권을 취득하는 것은 이중분양의 잠재적인 위험을 내포할 수 밖에 없다는 점에서, 분양업체의 신용파악에 더욱 신중을기할 필요가 있다.
몇 개월 이후에 2배의 돈을 반환하는 조건으로 돈을 차용하면서, 담보로 시공 중인 분양권을 제공하는 경우도많은데, 이와 같은 경우 역시 이중분양으로 이어질 수 있는 소지가 있다. 분양권을 보유하고 있다. 잔금을 마련하기 힘든 상태서 분양권을 매매시는 세금과 매매절차와 매도시기가 중요하다. 분양권의 세금은 주택과는달리 양도차익에서 장기보유 공제는 없으나 기본공제를 적용한 과세표준에 보유기간에 따른 세율이다. 세율은 1년 미만을 보유하면 50%, 1∼2년 미만을 보유하면 40%, 2년 이상 보유하면 6∼35%(2010년 6∼33%)이적용된다.
분양권 양도 전에 세금을 미리 확인해 보는 것이 좋다.잔금을 청산하면 문제가 발생할 잔금청산을 하면 취득세와 등록세, 양도소득세 과세문제가 발생하기 때문이다. 보통 분양아파트의 취득세와 등록세는 잔금 지급일을 기준으로 내고 양도소득세의 경우 이 날을 기준으로 보유기간을 산정해 적용세율과 비과세 요건을 결정한다. 좀 더 자세히 보면 잔금을 내면 취득세와 등록세를 취득가액의 2.2∼2.7%(2010년 6월30일까지 등기하는미분양주택은 1%선)을 부담해야 한다. 또 양도소득세 세율이나 비과세 요건은 다음과 같이 따지게된다.
입주전후에 분양권을 양도하고자 하는 경우에는 잔금을 치루기 전에 이를 매도하는 것이 훨씬 이득이다. 분양권은 실거래가 신고대상이므로 다운계약서 작성은 금물이다. 마이너스 프리미엄의 경우에도 제대로 신고해둬야 매도자는 세금을 물지 않는다. 신고한 마이너스프리미엄이 있다면 다른 부동산의 양도차익에서 차감시킬수 있다. 분양계약서에 기재돼 있는 계약금, 중도금, 잔금을 기초로 매매계약서를 작성한다. 기불입한 금액과매수자가 승계한 금액이 얼마인지를 구분해 기재하고 프리미엄 액수도 기재한다. 그래야 추후 취득가액을 입증 받을 수 있다. 매도자는 분양계약서 원본, 검인받은 매매계약서 등을 챙겨야 한다. 매수자 인감증명서 1통,주민등록등본 1통, 신분증, 인감도장 등을 준비해야 한다.
재개발·재건축 입주권인 이른바 딱지를 이용한 투기를 막기 위해 관리처분계획인가를 받거나 구입한 입주권은 양도시 주택으로 간주해 세금을 매김에 따라 1주택과 1입주권을 갖고 있는 세대가 주택을 파는 경우 종전처럼 1주택자 양도세 비과세 혜택을 받기가 어렵게 됐다. 1세대 2주택자는 주택 중 1채가 재건축 사업 시행에 따라 입주권으로 전환되는 경우, 이는 실수요 목적이 아니라는 판단에 따라 기존 주택을 팔 때 3년 보유(서울·과천·5대 신도시는 보유기간중 2년 거주) 등 비과세 요건을 중족했더라도 양도세 비과세를 받지 못하게 된다.
2005년 말까지는 입주권은 주택이 아니어서 기존 주택을 팔 때 비과세 요건만 갖추면 양도세를 내지 않았었으나 2006년부터는 주택으로 양도소득세 부과한다. 하지만 다음의 경우는 투기 수요가 아닌 실수요로 보고 1주택자 양도세 비과세를 받을 수 있다. 우선 세대의 집이 1채뿐인 경우의 주택이 2006년들어 재개발사업에 들어가 입주권을 받았는데 재개발 아파트가 완공될 때까지 거주할 대체 주택을 산 경우는 첫째 대체주택에서 1년 이상 살고, 둘째 재개발 사업이 완공되기 전이나 완공된 후 1년 이내에 대체 주택을 팔고, 셋째 완공된 재건축주택으로 세대원 전원이 옮겨 1년 이상 사는 등 세 가지를 모두 갖추면 대체주택을 팔 때 1주택자 양도세 비과세를 받을 수 있다. 단 이 대체주택이 재개발사업 전에 3년 보유 등의 비과세 요건을 갖춰야 한다.
세대가 보유한 집이 1 채인 경우 2006년 초 재건축 조합원 입주권을 추가로 샀다면 입주권 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택(3년 보유 등 비과세 요건 충족)을 판다면 1세대 1주택자로 간주해 양도세가 비과세된다. 이는 이사 등으로 일시적으로 2주택자가 된 경우와 형평을 맞추기 위한 것이다. 만약 1년 이내에 처분하지 못했다 하더라도 재건축 주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 처분하면서 동시에 재건축 아파트에 세대원 전원이 이사해 1년 이상 살면 실수요로 보고 1세대 1주택 비과세가 주어진다.
아파트 분양권이나 입주권을 매매한 뒤 허위로 신고할 경우에는 취득가액의 최고 5%를 과태료로 낸다. 부동산 거래내역을 지연 신고하거나 허위 신고하는 경우에 부과하는 과태료 기준을 정한 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 및 시행규칙을 입법예고했다. 개정안은 모법에서 토지 또는 건축물을 취득할 수 있는 권리(분양권, 입주권)의 매매도 실거래신고대상에 포함시킨 데 따라 허위신고에 따른 과태료를 취득가액의 1-5%에서 부과하도록 했다.
실제 거래가격과 신고가액의 차이가 실제 거래가액의 20%이상일 경우에는 5%, 차액이 10%이상 20%미만일 경우 4% 등의 과태료가 부과된다. 또 실거래 지연신고때 부과하는 과태료를 지연기간이 아닌 거래가격의 규모에 따라 부과하도록 하고 최저 10만원, 최고 100만원으로 정했다. 지방자치단체가 실거래 신고내역 조사를 위한 증빙서류 제출을 요구했는데도 불응할 경우에는 500만원의 과태료를 부과하도록 했다. |
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| 일시 : 2015-12-30 [12:59] / IP : 27.119.39.206 |
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Total : 12건 |
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