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부동산세 주요용어
주택세 ;보유세제 개편에 따라 내년부터 주택에 부과되는 주택분 재산세다. 지금은 집 한 채를 갖고 있어도 건물에 대해 재산세, 토지에 대해 종합토지세를 따로 나눠서 내지만 내년부터는 주택에 대해 건물과 토지를 합산해 재산세로 부과된 다.
과표 ;세금을 매기는 기준이 되는 과세표준을 말한다. 실거래가, 즉 시가로 세금을 부과하는 게 원칙이지만 여의치 않기 때문에 투기지역이나 주택거래신고지역 외에는 별도로 과표를 산정해 세금을 매기게 된다. 토지에 대한 재산세는 지금은 공시지가에다 지방자치단체 고시율(평균 39.2%) 을 곱해서 산정한 과표를 기준으로 매기는데 세제 개편 후에는 공시지가 50%를 과표로 삼는다. 새로 도입되는 주택세는 국세청 기준시가 50%를 과표로 삼기로 잠정 결정됐다.
보유세 이원화;재산세는 지방세로 분류돼 지방자치단체에 납부한다. 그러나 세제 개편 후에는 1차분 재산세는 기존처럼 시ㆍ군ㆍ구에 내지만 종합부동산세 대상이 되면 2차 로 이미 납부한 재산세액을 공제한 추가 금액을 국세로 내야 한다.
세부담 상한선;보유세제 개편으로 인한 급격한 세부담 증가와 이에 따른 조세 저항을 완화하 기 위해 한 해에 세금 증가분이 일정 비율을 넘지 않도록 상한선을 두는 제도 다. 당정은 세부담 상한선을 두기로 합의했지만 어느 정도로 할지는 확정하지 않았다.
거래세;주택이나 부동산을 갖고 있는 사람에게 매기는 재산세나 종합부동산세를 `보유 세`로 분류하고 집이나 땅을 사고팔 때 내는 취득세ㆍ등록세ㆍ양도소득세를 거래세로 분류한다. 보유세제 개편에 따른 거래세 인하로 취득세와 등록세를 낮추는 방안을 검토하 고 있다. 등록세는 3%, 취득세는 2%인데 지방교육세와 농특세를 포함한 취득세 와 등록세 합계세율은 거래금액 대비 5.8%다.
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박종석 |
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재건축 입주권 매각과 주택의 보유 및 거주기간 |
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재건축 입주권 매각과 주택의 보유 및 거주기간
양도소득세에서 서울 과천 및 5대신도시는 2년거주 3년보유후 매도하여야 9억이하 주택은 양도소득세을 내지않으며, 기타지역은 3년보유후 양도소득세을 내지 않으나 9억이상의 보유세 대상 주택은 9억이 넘는 금액에대한 양도소득세을 내게되며, 9억이상은 양도소득세가 1천이하 9%, 4천이하 18%, 8천이하 27%, 8천이상은양도세가 36%나 된다. 이처럼 주택에 대한 양도소득세를 계산할 때 거주기간과 보유기간 및 금액에 대한 양도소득세가 달라져 계산시 세심한 중의가 필요하다. 보유나 거주기간과 금액에 따라 비과세 혜택과 세율이 적용된다.
1;일반적으로는 거주하면서 보유하고 있던 주택이 붕괴되거나 낡아 다시 지은 때에는 기존 주택과 새로 지은주택의 보유기간과 거주기간을 합산해 양도소득세를 계산하는 것이 원칙이다.있던 집이 재해로 붕괴돼 새집을 짓게 된 때는 나중에 새집을 팔더라도 종전에 무너진 집의 보유기간과 거주기간을 합산해 1가구 1주택 비과세 요건을 충족했는지 여부를 판정하게 된다.
1;재건축이나 재개발 주택은 재건축이나 재개발 추진 과정의 어느 단계에서 취득했는가에 따라 보유기간 산정이 달라져 재건축 주택을 관리처분계획 인가일(2005년 5월 30일 이전은 사업시행 인가일) 이후에 사면 입주권을 승계·취득한 것으로 보기 때문에 재건축 주택이 완공(사용검사필증 교부일 또는 사용일, 사용승인일 중이른 날)된 이후부터 주택의 보유기간을 계산한다.반면 관리처분계획 인가일 전에 취득하면 종전 주택을 사들인 시점부터 보유기간을 계산한다.
현재 집이 없는 무주택자인 경우 재건축 주택을 취득했는데 관리처분계획인가를 받은 직후 입주권을 산 경우와 관리처분계획 인가를 받기 바로 직전, 즉 재건축 아파트가 세법상 입주권으로 바뀌기 직전에 집을구입했을시 취득일 이후 약 2년간의 공사기간을 거쳐 새집이 완공됐고 두 사람 모두 2년간 거주한 뒤에 새집을 팔았을경우 새집이 지어진 뒤부터 보유기간을 계산하기 때문에 비과세 요건 중3년 보유 요건을 충족하지 못해 양도소득세를 내야 하는 경우는 새집이 완공된 이후부터 보유기간을 계산하기 때문에 공사기간까지 보유기간에산입돼 거주기간 2년, 보유기간 4년으로 양도세 비과세 혜택을 받을수 있다. 무주택자라면 가급적 관리처분계획인가를 받기 전에 재건축 아파트를 사는 게 좋다.
우선 관리처분계획 인가 일자 또는 그 전에 주택이 철거되는 때는 철거일 현재1가구 1주택 비과세 요건을 만족해야 한다.즉 3년 이상 보유해야 하고 서울과 과천 그리고 수도권 5개 신도시 등은 2년을거주해야 하지만
2005년 5월31일 이전에 사업시행인가를 받은 재건축 조합원에 대한 1가구1주택 비과세 판단 및 양도 차익의산정에 관하여는 관리처분일을 기준으로 하는 것이 아니라 사업시행 인가일을 기준으로 판단한다.
재건축 조합원의 입주권을 매각할 당시에 다른 주택이 없어야하며, 즉 재건축 공사기간 중에 입주권을 매각할사람이라면 관리처분계획 인가 이후에 다른 주택을 구입하지 말아야한다.이를 기준으로 해석한다면 입주권매각에 대해서 비과세를 받을 수 없다.다만 지난 8월 국세심판에서 입주권에 대한 비과세도 주택의 비과세를 판정할때 기준과 동일하게 새로운 주택을 구입한 날로부터 1년 이내에 입주권을 매각하면 비과세를 인정하겠다는 판결이 나왔다.이는 입주권을 주택과 동일하게 해석하는 것으로 2006년부터 입주권을 주택으로 간주하겠다는 내용과 맥을 같이하는 것으로 볼 수 있다. 2006년부터는 입주권도 주택으로 본다. |
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| 일시 : 2015-12-30 [13:23] / IP : 27.119.39.206 |
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