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부동산세 주요용어
주택세 ;보유세제 개편에 따라 내년부터 주택에 부과되는 주택분 재산세다. 지금은 집 한 채를 갖고 있어도 건물에 대해 재산세, 토지에 대해 종합토지세를 따로 나눠서 내지만 내년부터는 주택에 대해 건물과 토지를 합산해 재산세로 부과된 다.
과표 ;세금을 매기는 기준이 되는 과세표준을 말한다. 실거래가, 즉 시가로 세금을 부과하는 게 원칙이지만 여의치 않기 때문에 투기지역이나 주택거래신고지역 외에는 별도로 과표를 산정해 세금을 매기게 된다. 토지에 대한 재산세는 지금은 공시지가에다 지방자치단체 고시율(평균 39.2%) 을 곱해서 산정한 과표를 기준으로 매기는데 세제 개편 후에는 공시지가 50%를 과표로 삼는다. 새로 도입되는 주택세는 국세청 기준시가 50%를 과표로 삼기로 잠정 결정됐다.
보유세 이원화;재산세는 지방세로 분류돼 지방자치단체에 납부한다. 그러나 세제 개편 후에는 1차분 재산세는 기존처럼 시ㆍ군ㆍ구에 내지만 종합부동산세 대상이 되면 2차 로 이미 납부한 재산세액을 공제한 추가 금액을 국세로 내야 한다.
세부담 상한선;보유세제 개편으로 인한 급격한 세부담 증가와 이에 따른 조세 저항을 완화하 기 위해 한 해에 세금 증가분이 일정 비율을 넘지 않도록 상한선을 두는 제도 다. 당정은 세부담 상한선을 두기로 합의했지만 어느 정도로 할지는 확정하지 않았다.
거래세;주택이나 부동산을 갖고 있는 사람에게 매기는 재산세나 종합부동산세를 `보유 세`로 분류하고 집이나 땅을 사고팔 때 내는 취득세ㆍ등록세ㆍ양도소득세를 거래세로 분류한다. 보유세제 개편에 따른 거래세 인하로 취득세와 등록세를 낮추는 방안을 검토하 고 있다. 등록세는 3%, 취득세는 2%인데 지방교육세와 농특세를 포함한 취득세 와 등록세 합계세율은 거래금액 대비 5.8%다.
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박종석 |
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토지의 양도소득세의 모든것 파헤친다. |
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토지의 양도소득세의 모든것 파헤친다.
집필자 부동산태평양 - 박종석 (2007-06-08 06:10)세무신문
본인과 배우자, 또 같은 주소에서 생계를 함께 하는 직계존비속과 형제자매 등이 종부세의 합산대상이다. 취학이나 요양, 지방근무 등 사정으로 주소를 일시 다른 곳으로 옮긴 일시퇴거자도 합산 대상자로 포함된다. 결혼해 분가하지 않더라도 별도의 세대로 인정받는 경우는 30세이상이거나 배우자가 사망 또는 이혼한 경우와 종합.퇴직.양도소득 등이 기초생활보장법에 의한 최저생계비 수준 이상이어서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자는 제외) 등도 1세대로 인정받는다.
비사업용 토지도 마찬가지 기준이 적용된다. 결혼이나 노부모 봉양을 위해 합쳐 살게 되는 경우 세대별 합산과세를 유예받는 기간은 2년이다. 봉양하는 노부모의 대상 연령은 성별로 남성은 60세, 여성은 55세이상이다.주거겸용놀이방도 세대별 합산 예외 대상에 새로 포함됐으나 시.군.구 인가, 사업자등록, 5년이상 가정보육시설 사용 등 요건을 충족하지 못하면 나중에 경감받은 세액을 추징당한다.
개인 농민이 재촌, 자경하는 농지와 농업법인이 소유한 농지 이외는 기본적으로 중과대상 농지이나 2005년말 이전에 취득한 종중소유 농지와 주말농장 농지 등은 예외가 인정된다. 또 개인이 20년 이상 보유한 농지에 대해서는
2009년 말까지 양도하면 중과를 배제해 준다. 농지와 마찬가지로 임업이나 축산업을 영위하는 개인이나 법인이 보유한 임야나 목장용지 이외에는 양도세 중과가 원칙이다. 다만, 임업의 경우 사찰림 등 공익이나 산림보호 육성을위해 필요한 경우와 자연휴양림이나 수목원 등은 예외 대상이며, 임야와 목장용지의 경우도 종중소유나 20년이상장기 보유 개인에 대한 유예 규정이 있다. 공장건축물 부속토지 기준면적 초과분 등 지방세법의 종합합산과세대상토지는 비사업용으로 포함되고, 별장도 비사업용 토지로 잡힌다. 무주택자가 소유한 200평 이내 토지와 옥외식물원 등은 예외가 인정된다.
양도일 직전 3년중 2년 이상 또는 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용하거나 보유기간의 80% 이상을 직접사업에 사용했으면 사업용으로 인정해준다. 법에 의한 사용금지 등 불가피하게 사용하지 못한 기간은 사업용 기간으로 간주한다. 비사업용 토지 보유액(취득권리 포함)이 자산총액의 50% 이상인 법인의 주식을 팔면 60%의 세율로양도세가 중과되며, 농지대토 농어촌특별세 비과세는 종전까지는 한도없이 비과세 혜택이 부여돼온 농지 대토에따른 양도세가 5년간 1억원 한도내에서만 감면해주는 감면 대상으로전환된데 따라 부수적으로 발생하는 농특세에대해 비과세 혜택이 부여된다.
부동산 실거래가 신고가 의무화 됨에 따라 부동산을 팔 때 내는 양도소득세도 실거래가를 기준으로 내야 하는 것은 반드시 그런 것은 아니다. 실거래가를 기준으로 양도세를 내야 하는 경우도 있고 아닌 경우도 있다. 우선 2006년 1월1일부터 부동산 매매시 시군구청에 실거래가로 신고를 해야 함에 따라 취득세와 등록세 등 지방세는 무조건실가로 과세된다. 정부는 대신 개인간 주택거래에 대해서는 취득 등록세율을 기존 4%에서 2.85%로 내렸다. 허위신고를 하거나 지연신고, 이중계약서를 작성했다가 적발되면 취득세의 3배 이하 과태료가 부과된다. 양도소득세를낼 경우에도 거래가격 신고는 물론 실거래가로 해야 한다.
우선 실거래가 신고를 하면서 동시에 실거래가 과세가 되는 경우는
▲비사업용토지
▲1년미만 단기양도
▲투기지역으로 지정된 지역 부동산
실거래가 신고를 하되 양도세는 여전히 기준시가로 부과되는 부동산은 상가, 투기지역 내에 있거나 산 지 1년안에팔 경우에는 실가로 세금을 내야 하는 것이다. 모든 부동산에 대해 양도세 실가과세가 적용되는 것은 2007년부터다.
기준시가 과세대상인 상가나 사업용 토지의 경우 투기지역으로 지정되면 실가과세가 되기 때문에 가격안정을 도모 할 수있다. 또 투기지역에 대해서는 기본세율의 상하 15% 범위내에서 탄력세율을 적용할 수 있기 때문에, 가격변동시 심한 지역은 미리 투기지역으로 지정해 놓았다가 필요시 탄력세율을 바로 적용할 수도 있다. 아울러 투기지역 중에서 가격상승률 등 일정요건을 충족하면 거래신고지역으로 지정된다. 신고지역에서는 실거래가 허위신고를 하면 취득세액의 5배까지 과태료가 부과된다. 투기지역의 제재 강도와는 차이가 있는 것이다. 투지지역 내 주택담보대출은 담보인정비율에도 차이가 있다. 기존 차입자는 아파트 담보대출 신규취급이 금지되며, 아파트 담보인정비율이 투기지역은 40%(비투기지역 60%)로 낮아진다.
2007년부터 농지와 임야를 소유한 부재지주와 비업무용 토지는 양도차익의 60%를 세금으로 내야한다. 취등록세와 금융비용 등 부대비용을 감안할 때 토지를 더이상 매력적 투자처로 보기 힘들다. 농지와 임야에 대해선 향후 시세 상승 가능성을 염두에 두고 매도와 보유 전략을 결정하는 게 좋다.개발 호재가 있는 땅이라면 일단 보유하는게보다 유리하다. 전용이나 형질변경이 가능한 토지나 도심지 내 나대지 등의 비업무용 부동산은 주차장 등 업무용으로 전환하는 것도 좋지만 업무용으로 인정 받으려면 해당 지가를 기준으로 일정 부분 수익(주차장의 경우 지가의 3%)이 발생하고 있다는 걸 증명할 수있어야 한다 |
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| 일시 : 2019-08-18 [14:13] / IP : 59.4.48.149 |
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