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부동산세 주요용어
주택세 ;보유세제 개편에 따라 내년부터 주택에 부과되는 주택분 재산세다. 지금은 집 한 채를 갖고 있어도 건물에 대해 재산세, 토지에 대해 종합토지세를 따로 나눠서 내지만 내년부터는 주택에 대해 건물과 토지를 합산해 재산세로 부과된 다.
과표 ;세금을 매기는 기준이 되는 과세표준을 말한다. 실거래가, 즉 시가로 세금을 부과하는 게 원칙이지만 여의치 않기 때문에 투기지역이나 주택거래신고지역 외에는 별도로 과표를 산정해 세금을 매기게 된다. 토지에 대한 재산세는 지금은 공시지가에다 지방자치단체 고시율(평균 39.2%) 을 곱해서 산정한 과표를 기준으로 매기는데 세제 개편 후에는 공시지가 50%를 과표로 삼는다. 새로 도입되는 주택세는 국세청 기준시가 50%를 과표로 삼기로 잠정 결정됐다.
보유세 이원화;재산세는 지방세로 분류돼 지방자치단체에 납부한다. 그러나 세제 개편 후에는 1차분 재산세는 기존처럼 시ㆍ군ㆍ구에 내지만 종합부동산세 대상이 되면 2차 로 이미 납부한 재산세액을 공제한 추가 금액을 국세로 내야 한다.
세부담 상한선;보유세제 개편으로 인한 급격한 세부담 증가와 이에 따른 조세 저항을 완화하 기 위해 한 해에 세금 증가분이 일정 비율을 넘지 않도록 상한선을 두는 제도 다. 당정은 세부담 상한선을 두기로 합의했지만 어느 정도로 할지는 확정하지 않았다.
거래세;주택이나 부동산을 갖고 있는 사람에게 매기는 재산세나 종합부동산세를 `보유 세`로 분류하고 집이나 땅을 사고팔 때 내는 취득세ㆍ등록세ㆍ양도소득세를 거래세로 분류한다. 보유세제 개편에 따른 거래세 인하로 취득세와 등록세를 낮추는 방안을 검토하 고 있다. 등록세는 3%, 취득세는 2%인데 지방교육세와 농특세를 포함한 취득세 와 등록세 합계세율은 거래금액 대비 5.8%다.
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박종석 |
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증여세 면제와 다 주택자 자녀나 손자에게 증여 |
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증여세 면제와 다 주택자 자녀나 손자에게 증여
증여세의 부과기준은 실거래가며, 일부 기준시가로 계산하기도 하지만, 지난 2004년 1월 개정된 세법에 따라증여세 완전포괄주의와 유사매매사례가격 제도가 도입되면서 실거래가가 원칙으로 정해졌다. 증여세 역시 기준금액에 따라 세율이 차등 적용되며, 1억원 이하에 대해선 10%, 1억~5억원 20%, 5억~10억원 30%,10억~30억원 40%, 30억원 초과 50% 등이다. 증여세를 계산할 땐 공제항목이 있는지 잘 살펴야 한다. 배우자 증여시 6억원까지, 자녀 등 직계존속엔 3000만원(미성년자의 경우 1500만원)까지 공제받는다.
공제 후 금액이과세표준이 되며, 여기에다 10~50%의 세율을 차등 적용하는 방식으로 이때 1억~5억원 구간에선 1000만원, 5억~10억원 구간에선 6000만원, 10억~30억원 구간에선 1억6000만원, 30억원 초과 구간에 대해선 4억6000만원을 각각 누진공제액으로 빼주면 납부해야 할 세금이 나온다 할 수있다. 이를 세무서에 자진신고(3개월 이내)할 경우 납부세액의 10%를 돌려받는다.
5억원짜리 주택을 성인 자녀에게 증여한다면 3천만원 무상공제 받아 과세표준은 4억7000만원이다. 세율 20%를 곱하고 누진공제액 1000만원을 빼면 8400만원이 된다. 자진신고액 10%를 뺀 7560만원이 최종 납부해야할세금이다. 미성년 자녀에게 물려주는 재산이 주택의 경우 주택거래공시가격 기준으로 5000만원, 기타재산인경우 3000만원까지라면 증여세를 내지 않아도 된다. 국세청은 만 30세 미만의 자녀에게 재산을 물려 줄 경우소명자료만 구비해 제출할 경우 증여세를 내지 않아도 된다.
재산증여에 따른 자금출처 조사는 다하는 것은 아니지만 10년 이내의 재산취득가액 또는 채무상환금액의 합계액이 총액기준 8000만원 미만인 경우 하지 않는게 관례다. 자금출처 조사 대상자로 선정될 경우 거주지 세무서에서 재산취득자금 출처에 대한 사전안내문을 발송하게 되는데 이때 필히 취득자금의 출처를 밝혀야만증여세 과세를 피할 수 있다. 자금출처의 80% 이상을 소명하지 못하면 취득금액에서 소명금액을 뺀 나머지를
증여받은 것으로 간주되므로 소명자료는 최대한 많이 확보해 두는게 증여세를 내게 되는 경우라도 덜 내게 된다. 국세청이 자금출처로 인정하는 것은 근로소득,퇴직소득,사업소득,이자·배당·기타소득,차입금,임대보증금,보유재산 처분액 등이다.
2주택자인 할아버지는 보유세가 부담돼 주택 수를 줄이려 하나 재건축,재개발,뉴타운개발이나 공공개발로보상받는 경우을 앞두고 있는 부동산을 팔기도 아까워 증여할까 생각하고 있다. 아들도 각각 주택을 보유하고있는지라 서울에 있는 시가 4억5000만원짜리를 갓 결혼한 장손에게 증여할까 하나 손자에게 증여하면 증여세액30%를 추가로 납부해야 한다. 할아버지가 손자에게 곧바로 재산을 증여하면 증여세가 30％ 추가 부과된다. 세대를 건너뛰어 재산을 이전하는 방법으로 증여세를 회피하는 것을 막기 위해서다.
세대 생략시 할증과세 규정은 수증자가 세법상 비거주자이더라도 적용되며 외조부모에게서 증여를 받아도 할증과세 대상이 된다. 다만 수증자가 거주자면서 직계존비속에게서 증여받았을 때 수증자를 기준으로 10년 동안 3000만원을 공제받을 수 있다. 증여자 최근친인 직계비속이 사망해 사망자 최근친인 직계비속(손자녀)이증여를 받을 때는 증여세가 할증되지 않는다. 손자에게 증여시 과표는 아파트 가격 4억5000만원에서 공제금액을 뺀 4억2000만원이 된다.
산출세액은 7400만원(4억2000만원×0.2-1000만원)이 되며 30% 할증 과세분을 추가하면 총 9620만원을 물어야 한다.만약 할아버지가 아파트를 아들에게 증여하고 아들이 손자에게 증여하는 순차 증여시에는 증여세는아들 단계에서 부담하는 7400만원에 재차 증여 때 증여세를 더하면 증여세액만도 총 1억4800만원이 나온다.결국 할증과세된 세대생략 증여가 순차증여보다 오히려 5000만여 원을 절감할 수 있다. 세대생략 증여 때는
취득ㆍ등록세 부담도 줄어든다. 지방세까지 고려한 총 조세부담을 비교하면 세대생략시 부담세금은 1억1420만원(증여세 9620만원+취득.등록세 1800만원)으로 순차증여시 세부담 1억8400만원(증여세 1억4800만원+취득.등록세 3600만원)보다 7000만원 이상 줄어 훌륭한 절세책이 된다. |
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| 일시 : 2020-01-15 [14:11] / IP : 59.4.48.149 |
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