위헌이후 충청권 부동산시장 관망을
10월21일 위헌결정으로 신행정수도 이전이 사실상 물건너 가면서 충청권 부동산시장은 충격속에 일부 급매물이 나오고 있다고 말하는 사람들이 있으나 그에 대한 유언비어로 토지는 급급매물 매집으로 여겨도 된다. 사실 자체는 파악하기 힘들다. 그러나 건설사들의 타격, 분양권을 매수한 사람들은 큰 타격을 받을 것이며, 토지는 투기가 아닌 장기적 투자라면 80%이상 가격 회복이 가능하다. 물론 선투자햇다면 손해 볼 사람은 1명도 없다고 자부한다. 즉 정상적인 구입이었다면 관심 밖에 두어도 된다.
위헌 충격은 신행정수도 후보지인 공주.연기보다도 특별한 호재없이 충청도라는 이유로 땅값이 뛰었던 보령,서천, 홍성 등을 중심으로 천도권 외곽지역서 더 크게 나타나고 있다고 한다. 그러나 조치원의 분양, 연기의분양 아파트나, 공주 지역의 분양 아파트나 1-2년사이 폭등한 가격에서 기존 아파트을 매입한 사람들은 몇년간투자자금 회수는 불가능하리라 여긴다. 행정천도권이라는 명제하에 부동산 투자을 한 사람도 포함된다. 부동산은 분명코 행정천도권안의 선투자후 매도, 변두리 경계선 주위의 선투자이거나 대도시로 향한 지역의 투자였다.
그런데 충청도 전체을 행정천도권으로 여겨 투자한 변두리 지역인 아산,서산,예산,보령 바다 옆 외지역,논산등 천도권서 20KM 밖 지역의 투자자들이 심한 출혈이 예상된다. 천도권서 국도나 지방도의 근거리 주위나 관광지나 대도시로의 길목,북쪽으로 고속도로 주위는 장기적 안목으로 발전개발 가능성 농후하다. 관망세가 좋으며, 정부 후속대책을 내놓을 어떻게 내놓을시지에 온 관심을 집중할 때다. 정부는 중부권의 부푼 공항을 충분하지는 않지만 기존 신행정수도 버금가는 대책 마련에 이미 착수했다.
충남도청 이전, 기업도시 확대, 행정기관만 이전 등 다양한 방법 외에 호남 분기점 오송역 발표 추진이다. 국토의 균형개발 차원서 접근하리라 여긴다. 부동산 시장은 지역적,테마적 접근 자세가 중요하다. 신행정수도후보지인 공주.연기 지역은 실망감 속에서도 차분하게 수근거리며, 후속 조치을 기다리고 있다. 토지 소유주들은 이럴수가, 투기꾼들은 당황, 종친회는 그럴수가 등등 갖가지 표현을 쓰고 있으나 토지만은 급매물에 대한움직임이 없다고 한다.
그들은 분명코 신행정수도 유치가 아니된다 해도 축소된 과천이나 대전 종합청사 같은 행정타운, 기업도시 같은 선물을 주리라 여긴다. 투기가 아닌 투자자들은 맘 놓고 있다. 단 투기꾼들, 떳다방들이 여론을 흔든다고여긴다. 급매물은 없다고 토지만은 여긴다. 오직 정부의 후속 조치를 기다리며 관망하는 사람들이 대부분이다.전망은 있을지라도 매물은 정부의 대응을 지켜본 뒤 내놓겠다는 것이 대체적인 시각이다. 기고자는 여러명에게 전화 확인후 내 놓은 기고문이다.
급매물이나 구입자도 현제는 없다가 정설이다.의외로 조용하다는게 정설이라 누차 그들은 강조한다. 보령, 서천, 홍성 등 행정천도권서 먼 지역의 분위기는 어수선 하다는게 사실이다. 그들은 기획부동산이나 투기꾼들에 의한 부동산 매입이었기 때문이다. 기고자는 선투자, 정보에 의한 투자, 투기아닌 투자만 하라 분명히 했으며, 그걸 100%지켰다. 이들 지역은 남따라 뒤엄지고 시장에 갔기 때문에 큰코 닦쳐도 싸며, 그래야 정신 차리고 차후는 그런 투자 않는다. 좋은 공부였다고 여겨야 할 것이다.
정부의 신행정수도 대안은 면적이 2300만평에서 700-1,000만평,인구는 125만명에서 초기는 50만명 정도가될것이나 30년에 걸친 행정천도에서 35-40년에 걸친 행정천도 육성이 되리라 여긴다. 행정관청이 옮길시는 반드시 행정천도며, 기업도시가 될시는 연기는 기업도시, 공주는 충남도청으로가 확실하다. 충청지역서 바다가보이는 지역은 큰 걱정 아니해도 된다. 주5일 근무에 따른 팬션, 모텔, 가든, 주유소,주말농장, 전원주택, 별장, 관광지 개발 등 테마는 무한정이나 기대 이하의 수익, 중장기 수익은 감수해야 한다.
충청권인 중부권 전체적으로 아파트값은 신행정수도 이전을 호재로 급상승이거나 폭등했다. 이걸 조정하는것으로 여겨야 한다. 건설사들이나 떳다방,투기꾼들에게 경종을 울리는 계기가 되어야 한다. 2003년 1월과 비교한 아파트 시가총액은 대전 37%, 충남 21%, 충북 15% 각각 올랐다. 이건 투기꾼들이나 몰지각한 떳다방, 돈만 아는 아파트 단지의 반상회 등의 횡포에 의한 가격이었다. 정상가는 아니었으며, 건설사들의 이들 지역
250-350만원 분양가 450-900만원으로 올렸다. 쳐 죽여야 할 건설사들이다. 자본주의,민주주의 원칙 그대로지켰다고 해야 맞을지 그들의 대답만 볼 뿐이다. 그러면서 건설경기 살려야 한다는 몰지각한 건설사의 넉두리다.
대전 유성구 노은지구 새미래아파트 59평은 2002년말경 3억2천만원에서 현제 5억4천만원 안팎이다. 연기군 조치원읍 욱일 1차 아파트 46평형도 9천만원에서 1억7천만원, 공주 금홍동의 새뜸 현대4차 아파트 42평형도 1억4천만원에서 2억1천만원이다. 무슨말로 이들 폭등 대답할 것인가? 거품이 있는 가격 조정되어야 한다.오히려 다행이라 여긴다. 그래야 믿음도 생기고, 상대방 인정할 줄 알며, 투기꾼, 떳다방, 경매, 분양권, 교환등에 대한 경종으로 여긴다. 건설사들도 이에 포함된 막가파들이다. 그에 대한 매서운 채찍이다. 두려움을 모르는 댓가다.
신행정수도 건설이 물건너가면 서울.수도권 아파트 투자자들의 심리는 상당부분 안정될 전망이나 단기전에 불고하리라 여긴다. 2002년 6월부터 주택보급율 100%을 넘은 상태며, 현제 주택보급율은 103%정도이며, 가구로는 1백만 가구가 넘는다. 미분양아파트만 전국적으로 10만가구에 육박하며, 11-12월 분양아파트만 15만 가구다. 상상하기 힘들만치의 과다 주택보유며,건설시장이다. 2003년 10.29 조치후 아파트값 하락세도 어느정도 진정될 수 있을 것으로 예상되는 분위기나 실제로 수도권의 재건축 아파트만의 하락이었지 다른 부동산 하락은 없이 매매만이 정지된 상태다.
그런 와중에도 분양가는 천정부지로 올려졌으며, 동탄신도시다 폭등한 가격에 분양되어 3순위도 미달청약이며, 미계약이 60%정도 나올 예정이나 신행정수도 불발로 50%정도의 계약이 나올것 같으나 중부권 후속조치에 의해 계약율이 달라질 것이다. 강남권과 정부종합청사가 위치한 과천지역 부동산 시장이 1차적으로 반응할 것으로 보고 있으나 신행정수도가 아니라면 행정기관 이전, 기업도시 추진에 충남도청 이전이라는 큰 틀을국토의 균형개발 차원서 접근한 정책이 필수적이라 큰 기대는 금물이다.
2005년부터 실시될 종합부동산세나,재건축 아파트의 용적율 규제,읨대 아파트나 소형아파트 의무비율, 리모델링 평형 규제 등 규제 정책은 장기적 측면이라면 기대하지 않아야 한다. 단기적 룰만 좋아질 것이다. 인천,파주,용인,화성 등 최근년도의 건축량과 입주량이 상상을 초월 할 정도의 수급불균형으로 보아야 한다. 특히 건설사들의 분양가 폭리 즉 인상은 몇달사이 상상을 초월한 인상이다. 인상이었으며, 그 버릇 개 못줄 건설사들의심리는 누구보다 투자자들이 잘 알고 있다.
투자자들은 건설사들의 먹이사슬이다 해도 과언이 아니다. 주택 다량 보유자들이나 아파트 수채 보유한 투자자들만이 집값이 상승하지는 못하더라도 더 떨어지지는 않을 것으로 기대하는 분위기다. 정부는 투기을 근절하고 수단과 방법을 가리지 않고 서울 경기 인천지역의 집값만은 잡겠다는 의지가 확고해 이번 사태가 집값 상승으로 연결될 가능성은 없다고 자부한다. |
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