도시인들이 선호한 주말농장과 문제점
바쁜 도시 생활에서 벗어나 맑은 공기를 마신다거나, 스트레스를 풀기위한다거나, 미래의 투자를 위해서 라도선호 할 수밖에 없는 주말농장, 여유자금만 있다면 구입해 둠이 좋다. 70년대 산업의 급속한 발달로 인하여 도시화 비율이 눈에 띄게 늘어나 농촌 인구는 매년 감소하고 있다. 신도시도 매년 발표돼 도시화가 급속도로 늘어 80%에 육박하고 있다. IMF로 인하여 농촌으로 갔던 사람들도 거이다 도시로 되돌아온 상태다. 그러면서도 도시인들은 주말 농장을 선호한다.
주5일근무제 정착과 식지 않는 웰빙 열풍, 1사1촌운동 확산 등으로 최근 도시민들 사이에서 주말별장형 농가주택이 인기를 끌지만 선뜻 농가주택을 구입했다가는 1가구2주택에 해당돼 도시지역에 있는 집을 처분 할때양도소득세면에서 불이익을, 농촌지역에 농가주택과 밭.논 등을 매입 할 경우 주말별장형 농가주택으로 쓰기위해 토지를 구입할 때는 991㎡를 넘지 않는 것이 좋다. 관리도 어렵거니와 거금을 농촌에 묶어놓을 이유도없기 때문이나 장래 농촌으로 갈 사람들은 더 많은 토지구입후 농지은행에 맡기면 된다.
농촌은 태어난 고향이며,공기만 맑는게 아니라 인심좋고, 사람사는 맛갈이 나는 곳이기도 하다. 도시생활에서 일주일 내내 쌍였던 정신적 육체적 피로을 풀어주는 곳이다. 먹기 살기 힘들어도,중산층이 20%대로 무너졌어도 공휴일이나 일요일만 되면 산과 들.강.저수지는 초만원이다. 단풍철에 등산객 산 오르기가 힘들고,여름에 해수욕장 발 디딜틈 없다.
농촌경제 활성화 차원에서 도시민들에게 주말농장을 취득할 때 별다른 인허가 과정없이 농지를 최대 991㎡까지 매입할 수 있도록 하고 있다. 991㎡이하의 토지는 부재지주에게 적용되는 60% 양도소득세 중과대상도 아닌 양도차익에서 9-36%로 저렴하다. 도시에 있는 주택이 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 농가주택은 기준시가로 7000만원 이하, 건평 150㎡, 대지 660㎡를, 주말농장에 농가주택을 신축할 경우 농가주택을 신축할경우 면적이 33㎡ 아래면 농지보전부담금도 50% 감면된다.
농가주택이 1가구2주택의 예외대상이 되지 않아 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지개발지역 등은 대상에서 제외돼 읍·면·군 지역의 농가주택은 양도소득세를 부과할 때 주택수에서 빠진다. 단공시가격이 3억원 이하인 경우만 해당된다. 사용 승인후 20년이 지난 국민주택 규모의 상속받은 농가주택도 1가구 2주택에 해당되지 않는다.
외국에서는 이미 village tour가 한단계 발전된 상태다. 우리도 약간의 넓은 토지를 구입해 여러명이 공유한다거나 임대업을 하는 방안도 있으며, 투자를 목적으로 채소밭.동물농장 또는 관광사업화 하는 방안에, 유치원생이나 학생들.교회등에 견학 장소로 사용하는 방안도 있다. 실버타운을 지어 건강한 노인들에게 임대나 분양하는 방안도 괜찮아 이러한 주말 농장이 생김으로 인하여 농촌과 도시간의 거리감도 좁혀지며, 국토의 균형개발에 도움이 되 정책적으로 권장할만한 사업이다.
토지를 처분하는 경우 농지원부가 필요하며, 농지원부란 행정관청에서 농지의 소유 및 이용실태를 파악해 효율적으로 관리하는 서류다. 농지원부가 없으면 비사업용토지로 양도소득세가 60% 중과된다. 농지원부는 소유권을 증명하는 것이 아니라 경작현황을 확인하는 것으로 소유농이든 임차농이든 실제로 농사를 짓는 사람이 작성해야 한다.
전국의 지가 평균화도 좁혀지고, 우리의 자식들은 외가집을 농촌에 두는것을 선호해왔다. 쌀.콩.배추.감.포도.고구마.닭 등등 외할머니가 보따리에 넣어준 농촌 물건을 너무도 선호했으나 지금은 외할머니 할아버지, 친할머니.할아버지 냄새난다고 가기도 꺼려하고, 휴가철에는 곧장 바다로 산으로 외국으로 줄행랑을 치면서도 주말농장 만큼은 선호한다.
한국이의 습성이며,근성이며,생활관이 되어가고 있다. 토지거래허가구역에서 매입한 토지를 이용계획대로 활용하지 않으면 의무이용기간중 매년 취득가액의 10%를 이행강제금으로 내야 한다. 의무이용기간은 농지는 2년, 임야는 3년, 개발사업용 토지는 4년, 기타 토지는 5년 등으로 주민들이 놀리는 투기성 토지를 신고할 경우신고포상금을 지급하는 토파라치 제도도 있어 농사를 짓는다는 생각으로 땅을 구입해야 한다.
농촌주택이 있는 몇천평방미터의 토지 구입후 노후나 은퇴 후 주말을 조용하고 평화로운 농촌에서 보내려는이들에게 주말 별장형 농가주택이다. 구입하려면 대상지는 정든 고향이면 좋지만 그렇지 않을 경우에는 대상지를 정해놓고 직접 발품을 팔아 많은 부동산을 방문해 알맞은 매물이 있는지 알아보는 것이다. 경춘고속도로와 제2경부고속도로 주변, 제2서울순환도로 주변, 수도권 남부 용인권, 새만금과 한반도 대운하 주변, 행정중심복합도시 주변,지자체 개발사업 확정지 등으로 대도시와 가까울수록 좋다.
지역주민들에게 반드시 시세를 확인, 지적도와 등기부 등본, 토지이용계획확인원은 필수적이며, 농사를 지을것이라면 농림지역이나 보존림지도 좋다. 농림지역 전답이나 임야의 형질변경이 쉽지 않으며, 토지는 아파트에 비해서 환금성이 떨어지므로 농촌거주가 아니라면 관리지역 구입이 좋다. 농가주택이 딸려있는 토지는 밭이나 논과 달리 개발허가 절차가 필요없어 신고만 하면 바로 증개축을 할수도 있다.
맹지는 길이 뚫리면 가격이 폭등하지만 그 만큼 비용이 많이 들어가므로 피해야 하다. 하천부지를 쓸 수 있는토지는 활용도가 높고 도시민들이 선호해 환금성도 뛰어나다. 농촌관광이 활성화되는 추세여서 경관이 수려한 곳이라면 나중에 펜션, 모텔, 가든, 주유소 등으로 개발 가능성이 높으면 더더욱 좋다 |
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