도시주변 농지전용때 부담금 5배로 인상
2006년부터 신규 사업허가를 받는 택지개발 사업자는 개발부담금을 내야 한다. 8.31대책의 후속입법으로 국회를 통과한 개발이익환수에 관한 법률은 택지개발, 공업단지, 관광단지, 골프장 건설 등 각종 개발사업으로생기는 이익을 국가가 환수하는 취지로 마련됐다. 사업시행자나 토지소유자가 토지의 형질변경이나 용도변경을 통한 개발사업으로 발생한 정상적인 땅값 상승분 이상의 이익을 국가가 환수하고 해당 지방자치단체 등에배분하는 구조이다.
부과대상은 30개 개발사업으로 특별시·광역시는 200평, 이외 도시지역은 300평, 농어촌 등 비도시지역은 500평 이상이다. 부과방식은 사업종료시 지가에서 사업착수시 땅값, 개발비용, 정상 지가상승분을 제외한 개발이익 중 25%를 납부토록 하며 승인, 허가되는 사업분부터 적용된다. 용도변경이 이뤄지는 사업은 토지 취득시점부터 사업종료시까지의 개발이익이 환수대상이다. 다만, 국가가 추진하는 사업이나 지자체가 진행하는 택지개발 등 5개 사업에 대해서는 부담금을 100%, 지자체의 기타 25개 사업, 정부투자기관의 택지개발 등 5개사업에 대해서는 50%를 각각 감면해준다. 거둬들인 부담금은 해당지역에 50%를 배분하고 나머지는 국가균형발전특별회계에 편입돼 균형발전사업에 사용된다.
개발부담금제는 90년대 토지공개념 도입시 만들어져 제도시행 이래 15년간 총 1조6290억원, 매년 1086억원을거뒀다. 그러나 토지초과이득세제가 위헌판결을 받으면서 지방에서는 2002년, 수도권은 작년 2월부터 부과가중지됐으며, 지가상승 및 투기억제를 위해 2년만에 부활하게 된 것이다. 한편, 재건축·재개발 사업이나 기업도시는 대상에서 제외돼 별도의 개발부담금을 내지 않아도 된다. 대신 이들 개발사업은 기반시설부담금을 내야한다.
농지전용 허가 때 물어야 하는 부담금이 1월 하순께부터 수도권 등 지가가 비싼 지역에서는 현행 수준의 최고 5배로 늘어난다.농림부는 개정 농지법에 의해 도입되는 농지보전 부담금제의 상한액을 1㎡당 5만원으로정하기로 했다. 농지보전 부담금제는 전용허가 농지별로 개별 공시지가의 30%를 부과하는 것으로, 현재 농지조성원가를 기준으로 1㎡당 1만300∼2만1천900원을 물리는 대체농지 조성비 제도를 대체하게 된다.농지법에 의한 것으로 상한액이 설정되지 않을 경우 서울 주변 등 땅값이 비싼 지역의 농지는 부담금의 과도한 증가가 예상되는데 따른 것이다.
현행 농지가격 수준으로 볼때 개별 공시지가의 30%를 일률적으로 적용하면 부담금은 1㎡당 최고 216만원으로, 현행 대체농지 조성비의 최고 200배 수준까지 늘어나는 경우도 나온다.농림부는 목표 일정대로 시행령 등이 개정되면 22일이후 전용허가 신청분은 농지보전 부담금을 적용받고, 이전 신청분은 대체농지 조성비가 부과된다. 부담금으로 조성한 자금은 농지의 조성, 보전, 관리 등에 활용된다.
부담금제가 도입되면 경지 정리가 잘 된 농지나 오지의 농지 등은 지가가 싼 만큼 농민들이 농가주택이나 부업용 시설 등 극히 제한된 범위내에서 농업용 시설을 설치하기 위해 전용허가를 받을 때는 부담 수준이 오히려 줄어든다. 도시민의 주말농장용 33㎡미만 주택, 농업진흥지역밖에 설치되는 경제자유구역, 지방이전 공공기관 등 시설에 대해서는 부담금의 50%를 감면해준다. 농지보전 부담금제의 상한액은 농림부 장관이 정하는사항으로, 시행령 등 개정과 함께 고시될 예정이다.
농지법 개정으로 2006년 1월 22일부 터 농지보전부담금(옛 대체농지 조성비)이 공시지가의 30%로 결정됨에 따라 공 시지가가 비싼 수도권과 대도시 인근 농지를 개발할 때 부담금이 크게 늘게 된다. 반면 공시지가가 낮은 지방 농지의 거래가 내년으로 넘어가면 이익을 볼 수 있 게 된다. 현재 농지를 전용할 때 조성원가에 따라 ㎡당 1만300∼2만1900원으로 통상 평 당 3만원 선이지만 지역에 따라서는 10배가량 늘어나는 곳도 있을 것으로 예상 된다.
2006년의 주택 거래세(개인간 주택 거래시) 는 1%포인트 내려간다.정확하게 계산하면 3.15%로 예상된다. 공매ㆍ경 매, 수용 등으로 취득하는 경우에는 거래세율의 인하는 없다. 개인간에 거래하는 주택(주택거래신고제 지역 등 제외)은 올해 거래세( 기준시가×4.1%)와 2006년 거래세(실거래가액×3.15%)를 비교해 결정해야 한다. 실거래가로 취득ㆍ등록세를 내는 주택거래신고제 지역의 개인간 주택거 래는 2006년에 구입하는 것이 유리하다. 주택거래신고제 도입지역은 올해든 2006년이든 어차피 실거래가액 을 과세표준으로 하는데 개인간 주택거래에 의한 세율감면 효과를 2006년에 볼 수 있어 2006년이 유리하다.
앞으로 농지를 대지로 전용해 전원주택이나 주말용주택을 짓는 실수요자라면 수도권보다는 지방이 훨씬 유리할 전망이다. 1월 22일부터 농지법 시행령 개정에 따라 땅값과 무관하게 일률적으로 물리던 농지조성비가 공시지가를 기준으로 하는 농지보전부담금으로 바뀌기 때문이다. 땅값이 비싼 수도권은 농지전용비 부담이 커진 반면 땅값이 싼 지방은 줄어들어 지방의 농지 전용 수요가 늘어날 것으로 전문가들은 예상했다.
1가구 2주택자에 대한 양도세 중과 방침으로 전원주택 수요가 위축돼 있지만 실거주가 목적이거나 양도세 비과세 특례를 받을 수 있는 농어촌주택(주말주택용) 수요자에게는 이번 법 개정이 좋은 기회가 될 것이다. 농지를 전용할 때 내는 농지조성비는 땅값과 관계없이 무조건 ㎡당 1만300-2만1천900원씩 부과해왔다. 경지정리나 용수개발이 안된 농지의 경우 공시지가가 ㎡당 1만원인 지방이나 ㎡당 10만원인 수도권이나 농지조성비는 ㎡당 1만300원으로 같았지만 1월 22일부터는 농지법 시행령 등 개정으로 공시지가의 30%가 농지보전부담금으로 부과(㎡당 5만원 상한)돼 땅값에 따라서 전용비 부담이 달라지게 됐다.
공시지가가 싼 충청.강원 등지는 전원.주말주택 개발 부담이 줄어드는 반면 공시지가가 비싼 수도권은 부담이 커질 것이다. 경기도 용인시 수지읍 고기동의 ㎡당 공시지가가 23만원인 농지를 소유의 경우 전원주택을 짓기 위해 150평을 전용하는데 드는 비용은 종전까지 ㎡당 1만300원, 총 5백10만8천800원이면 됐다. 하지만 1월 22일부터는 공시지가(23만원)의 30%인 6만9천원중 상한선 규정에 따라 ㎡당 5만원씩, 총 24천80만원을 부담해야 한다. 법 개정으로 전용비가 무려 4.8배나 늘어나는 것이다.
강원도 횡성군 우천면의 ㎡당 공시지가가 1만1천원인 농지 196평을 전용할 경우 현재는 농지조성비로 669만5천원을 내야 하지만 앞으로는 ㎡당 공시지가(1만1천원)의 30%인 3천300원씩, 총 214만5천원만 내면 된다. 종전의 3분의 1 수준이다. 농림부는 땅값이 비싼 수도권 등은 농지전용 비용이 최고 5배 늘지만 경지 정리가 잘 된 농지나 시골의 농지 등 땅값이 싼 곳은 오히려 2-4배 이상 감소해 농민 등 실수요자가 농가주택이나 주말주택 등을 짓는데 유리해졌다. |
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