고향 땅 대토 1억미만까지 양도세 감면과 전매기간
여유자금으로 고향 땅을구입, 부모 소유 땅의 상속, 고향 땅 매도 등 세테크가 농어촌 부동산은 규제가 많아 논밭인 경우엔 수익은 고사하고 세금만 내고 마는 경우가 생길 수도 있다. 직접 농사를 짓는다면 거래세는 물론 보유세도 낮고, 양도소득세도 감면되고 증여세도 다른 경우보다 적지만 투자를 목적으로 땅을 매입할 때는 규제가 심하다.
농업경영서와 농지자격증명서을 받아야 하기에 취득 자체가 쉽지 않을 뿐 아니라 처분 단계에서는 6-33%(주민세 10%포함 6.6-36.3%)의 양도세가 부과된다. 농사를 짓지 않는 부재지주의 경우 양도세 부담이다. 부재지주를 판정할 때는 직접 농사를 짓는 자경의 여부가 중요한 잣대가 된다. 자경을 했다면 부재지주에서 제외돼양도세가 일반세율 9~36%로 부과다.
자경이란 소유하고 있는 농지에서 농작물을 경작하거나 다년성 식물의 재배에 상시 종사 또는 농사일의 2분의 1 이상을 자기 힘으로 경작하는 것을 뜻한다. 자경기준은 세 가지가 있지만, 한 가지만 충족하면 된다. 자경으로 인정되는 기준은 농지를 팔기 전에 3년 중 2년 이상을 농촌에 거주하면서 농사를 짓거나, 5년 중 3년이상을 경작지에서 살았던 경우, 전체 보유기간 중 80% 이상을 농촌에 살면서 경작을 하는 경우다. 자경인 경우3년 이상 자경한 농지를 매각하고 다른 농지를 살 때는 양도소득세가 아예 부과되지 않는다.
8년 이상 자경한농지를 매각하는 경우에는 무조건 양도세가 100% 감면된다. 다만 농지의 대토에 의한 양도소득세 감면과 8년 이상 자경한 농지에 대한 양도소득세 감면은 합해서 1억원을 초과하지 못한다. 여기서 재촌.자경의 기간은 증여를 통해 승계가 되지 않는다는 점을 염두에 둬야 한다. 세법에서는 증여로 취득하는 부동산은 매매로 취득하는 경우와 거의 동일하게 해석을 하므로 증여를 받은 사람은 증여 시점부터 자경 실적을쌓아가야 한다.
상속의 경우에는 불이익이 없다. 농지를 상속받은 지 5년이 지나지 않았다면 부재지주농지로 간주되지 않는다. 2006년 12월31일 이전에 상속받았다면 이미 5년이 경과되었더라도 2009년까지는 부재지주 농지로 보지않았었다. 상속농지는 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 여부를 판단할 때 부모의 자경 실적이 승계된다. 상속받은 농지에서 자경을 하지 않을 때는 상속받은 날로부터 3년 이내에 매각을 해야 한다. 자녀가 농사를 지을 목적이 있다면 상속이 아닌 증여로 땅을 물려받는 방안도 고려할 만하다.
3년 전부터 실제 농지에서자경을 하고 있는 사람이 농지 소재지에서 거주를 하면서 3년 전부터 자경 중인 자녀에게 증여할 경우엔 증여세가 100% 감면된다. 다만 이 규정은 2011년 이전까지 증여하는 경우에만 한시적으로 적용된다. 자경을 할 수 없는 상황이라면 농지은행에 위탁하는 것도 생각할 수 있다. 농지의 소유자가 직접 자경을 해야만 부재지주농지에서 제외될 수 있지만, 농지은행에 8년 이상을 위탁하면 부재지주 농지에서벗어날 수 있다. 주택의 경우 농어촌과 서울.수도권 등에 한 채씩 갖고 있다면,
서울을 포함한 수도권 집을 먼저 팔 때는 양도세가 과세되지 않아 혜택을 받는 경우는
△상속을 받은 뒤 5년 이상 거주한 주택
△취득 이후 5년 이상 거주한 이농주택
△귀농 목적으로 취득한 귀농주택 등이다.또 올해 말까지 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유한 경우도 같은혜택이 주어진다. 고향의 부동산을 둘러보면 개발 호재에 비해 저평가된 곳에 관련규제와 세금 문제도 잘 파악해야 한다. 농가주택을 비롯해 부모님의 부동산을 증여받을 때도 세금문제는 늘 염두에 둬야 한다.
부모님 집을 상속받아야 할 경우 1가구 2주택이 될 경우 부모님(60세 이상 직계나 배우자 존속)을 모시기 위해 세대를 합치는 경우도 1가구 2주택이 된다. 이럴 경우 5년 내에 기존주택을 처분하면 양도세가 과세되지않는다. 주택을 상속받아 1가구 2주택이 된 경우는 기존 일반 주택을 먼저 처분하면 2주택자로 인정되지 않아비과세 혜택을 받을 수 있으나 상속주택을 먼저 팔면 1가구 2주택으로 간주돼 양도세를 내야 한다. 개발호재에비해 저평가된 지역의 농어촌주택을 매입해 1가구 2주택자가 된 경우 기존주택을 먼저 처분하면 비과세를 적용받는다. 농어촌주택은 읍·면지역에 대지 660㎡, 건물 150㎡(공동주택 116㎡) 이내여야 하며, 취득 때기준시가가 7000만원을 넘지 않아야 한다.
규제가 풀리고 있는 주택과 달리 지방에서 토지를 매입하는 데는 법적규제가 유난히 많다. 호재가 있는 지방상당수 지역은 이미 토지거래허가구역으로 묶여 있는 곳이 많다. 토지거래허가구역의 토지를 매입하려면 가구주와 구성원들이 해당지역에 1년 이상 거주해야 한다. 매입자금 조달계획도 제출해야 하는 등 상당히 까다로워 상속농지를 제외하고는 해당지역에 거주하지 않고 토지를 매입하기는 사실상 불가능하다.
상속받은 농지도 5년 내 양도해야 세금 중과를 면할 수 있으나 법망을 피하기 위해 농지를 매입한 후 친인척이나 현지인에게 농사를 맡기는 부재지주가 늘고 있다.지자체마다 부재지주를 적발하기 위한 단속하고 있어조심해야 한다. 부재지주로 적발돼 처분의무 통지를 받은 후 18개월 이내에 농지를 처분하지 못하면 공시지가의 20%에 달하는 엄청난 이행강제금을 매년 납부해야 한다. 농촌에 거주하기 힘들다면 매입을 포기하거나 이미 부재지주로 있다면 서둘러 농지은행에 맡기거나 매각하는 게 낫다.
토지거래 허가구역 내 농지 매매 제한 기간을 매입 후 6개월에서 2년으로 늘리는 것 등을 뼈대로 한 국토 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안이 2005년 11월 11일부터 시행에 들어갔으나 농지 구입은 최소한 6개월 이상 거주허ㅏ여야 등기가 가능하며, 반드시 영농계획서을 써야 한다. 허가구역 내에서 거주용 주택을 짓기 위해 허가를 받은 경우 취득일로부터 3년간 전매할 수 없게 된다.
직접 살기 위해 주택을 짓는 경우 개발사업으로 분류(4년 적용)했으나 실수요자의 편의를 위해 전매제한 기간을 완화했다. 공익사업 등으로 토지를 수용당해 허가구역에서 또 다른 토지를 매입(대체 취득)하는 경우 2년간 팔지 못하도록 했다. 복지시설이나 편의시설을 짓기 위해 허가를 받는 경우 입법 예고안 대로 4년간 전매가 제한된다. 개발사업용 토지의 경우 개발에 착수한 뒤 분양하는 경우 이런 전매 제한 조치가 적용되지 않는다. 허가구역 내 외지인의 농지.임야 취득 때의 사전 거주요건 강화 조치(6개월→1년)시행이다.
만약 2-3년안에 농지을 매각시는 양도차익이 1200만원 미만6%,1200-4600만원 15%,4600-8800만원 24%,8800만원 이상은 33%이나 주민세 10%포함 6.6-36.3%가 된다. 양도차익이 5천만원이며,2-3년 보유했다면 주민세 10%포함 26.4%로 1320만원이며, 누진공제 522만원 받아 798만원이며, 양도소득세 자진신고로 낼 세금의10%공제 받아 세금은 718만 2천원이 된다. 농지는 8년이상 자경하여야 양도소득세 내지 않는다.
토지거래허가구역은 건설교통부 장관이 국토의계획및이용에관한 법률 제117조에 따라 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역이다. 토지에 대한 투기적인 거래 우려가 있는 지역에 대해 지정한다. 허가구역안에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결하고자 할 때 당사자는 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.허가를 받지 안고 계약이 체결된 토지거래계약은 무효가 된다. 단 도시지역 내에선 주거지역(약 54.45평),상업지역(약 60.5평),공업지역(약 199.6평),녹지지역(약 30.25평),용도미지정(약 27.22평) 등 일정면적 이하 토지에 대해선 토지거래허가를 받지 않아도 된다. 또 비도시지역에선 농지(약 151.25평),임야(약 302.5평),기타(약 75.65평)도 토지거래허가를 받지 않아도 된다.
농업인이 아닌 자가 농지를 취득하고자 할 경우엔 토지가 소재하고 있는 시·군에 허가전 12개월 이상 거주토록 거주 요건을 강화다. 기존에 농업인이라도 시·군뿐만 아니라 80km이내(통작거리)의 인근 시, 군의 농지까지 취득할 수 있도록 하고 있는데, 농업인으로서 인정받기 위해서는 1회 이상의 수확기를 포함해 6월 이상 직접 경착한 경우로 강화한 바 있다. |
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