한계농지 소유.거래 제한 완화
1987년 개정 헌법 제121조는 국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며,농지의 소작제도는 금지된다고 규정함에 따라 현행 농지법은 농지 소유자격을 농업인으로 엄격히 제한하고, 농지취득자격증명제도를 둬서 농지 매수인의 농지 소유 자격과 소유 상한을 정하고 있다. 경자유전의 원칙 내에서 한계농지의 소유 및 거래를 제한하지 않도록 규제를 없애 한계농지의 전용허가제도 신고제로 전환 농지이용 규제를 개선하기 위해 경자유전의 원칙 범위 내에서 한계농지 소유 및 거래제한을 폐지하고 농업회사법인의 소유 규제도 완화하고, 농지은행에 위탁관리하는 것을 전제로 비농업인의 상속농지 3㏊ 소유한도도 폐지하기로 했다.
농업 경영의 목적대로 이용하지 않으면 처분 명령이 내려진다. 그러나 현실적으로 비농업인의 농지 소유는갈수록 확대되고 있다. 전체 농지의 50% 이상을 부재 지주가 소유하고 있고, 비농업인이 소유하는 휴경지에대해 강제 처분 명령을 내리는 것도 쉬운 일이 아니다. 2005년 7월 농지법 개정을 통해 주식회사 형태인 농업회사 법인의 농지 소유와 도시인들의 주말농장용 농지 소유 등을 허용함으로써 경자유전 원칙을 크게 허문바있다. 직접 농사짓는 사람만 농지를 소유할 수 있다는 기본 이념이 흔들려 온 것이다.
△한계농지는 아예 경자유전 원칙의 예외로 인정해 각종 소유와 거래 제한을 완화하고 신고만 하면 다른 용도로 전환도 할 수 있도록 하고
△농지은행에 맡긴다는 조건을 붙이되, 현행 3ha인 비농업인의 상속농지 소유 한도를 전면 폐지하고
△농업진흥지역 내 농지를 택지나 공장부지로 활용할 경우 같은 면적의 농지를 마련해야 하는 규정(대체농지지정 의무제)을 폐지하기로 했다.
농지를 직접 경작하지 않더라도 도시인이 농지를 쉽게 소유할 수 있도록 길을 확 터준 셈이다. 이번 농지 규제 완화 조처는 사실상 무력화돼온 경자유전의 원칙을 깨겠다는 것이나 마찬가지다. 한계농지의 경우, 해방이후 우리나라 농업 체계의 근간인 경자유전의 원칙을 적용하지 않기로 했기 때문이다.
절대농지(농업진흥지역 내 농지)나 한계농지라는 말은 농지를 규정하는 법적인 용어가 아니다. 한계농지는경사도 15% 이상,도로 개설이 안 돼 기계화 영농이 어려운 농지 등 영농 조건이 불리해 생산성이 낮은 농지를뜻한다. 지금까지 한계농지는 농어촌정비법에 따라 지방자치단체장이 농수산식품부 장관의 승인을 거쳐 지정·고시해왔다.
2001년 말 기준으로 한계농지 유형의 농지는 20만5천ha로, 전체 준농림지의 29%에 달했으나 산간 오지 등까지 포함할 경우 한계농지는 전체 농지 210만ha의 43만2천ha에 달하는 농지가 있어 남아 있는 수도권 한계농지는 대부분 접근성이 떨어져 개발 가치가 낮기 때문에 한계농지 규제를 더 완화해도 투기 바람이 불지 않을것이나 경작하기 힘든 농지라 해도 어디까지를 유휴지 혹은 한계농지로 볼 것인지 명확히 선을 긋기 어렵다.
한계농지 부류에 속하는지 여부가 모호한 땅들에 대해서는 투기 바람이 불 공산이 크다. 소유 규제가 대폭완화되고 다른 용도로 전환하는 것도 쉬워졌기 때문에 도회지 투기꾼들이 일단 이런 땅들을 대거 사놓고, 그뒤점차 주택을 짓고 주변 산을 깎아 환경을 조성하면 쓸모 있는 땅으로 바뀌어 땅값이 크게 뛸 가능성이 높다.
농지 불로소득을 차단하고 개발이익을 환수할 수 있는 장치 없이 농지 규제를 풀면 땅값이 폭등하고 농지 투기를 부추기게 될 것이며, 전세계적으로 폭등하는 곡물 값을 감안하면 오히려 농지를 보존·확보하는 노력이필요한 때다. 농지도 거래를 전면 자유화해야 한다는 논리는 위험하여 경자유전 원칙을 유연화할 필요는 있지만, 식량 안보 등을 고려할 때 이 원칙을 폐지해서는 안 된다.
농업진흥지역 해제 절차와 농지전용 절차를 통합·일원화해 산지이용 규제를 개선하기 위한 차원에서 다른 법에 의해 행위 제한을 별도로 받는 산지관리법상 행위 제한을 폐지하고 산지 전용시 임업진흥권역의 대체지정제도도 폐지하기로 했다. 토석채취허가 및 산지전용 신고사항은 지자체로 권한을 이양하는 한편, 산지개발가능성을 사전에 판단할 수 있도록 온라인으로 규제 정보도 제공하기로 했다.
장기간 다른 용도에 이용되는 산지의 경우 실제 이용 용도에 맞춰 지목을 변경할 수 있도록 산지 전용 허가도 추진해 환경영향평가 절차의 간소화를 위해 국토계획법의 환경성검토와 환경정책기본법의 사전환경성검토, 환경영향평가법의 환경영향평가 등 복잡한 영향평가 절차도 간소화하기로 했다. 환경영향 평가대상 항목을 사전에 필요한 분야로 한정하도록 의무화해 평가서 작성기간을 단축하고 비용도 30% 가량 절감하도록 할계획이다. 3만㎡ 이하의 소규모 개발사업에 대한 평가서는 체크리스트로 대체하기로 했다.
시골의 부동산은 지상권이나 타인 소유로 구입해 둔 경우 흔하다. 부재지주가 많다. 이런한 부동산을 부동산을 놓고 형제 자매들간 또는 이웃사이에 발생할 수 있는 분쟁의 씨앗을 없애고 상속 등으로 보유하고 있는 토지나 주택에 대한 절세 지혜가 필요하다. 권리관계가 불일치를 해소하기 위해서는 정부가 2007년 말까지 한시적으로 시행하고 있는 부동산 소유권 이전 등기등에 관한 특별조치법에 따라 공부를 정리해 둘 필요가 있다.
특조법은 1995년 6월 30일 이전에 명의신탁을 제외한 매매.증여.교환 등 법률 행위와 상속으로 사실상 양도된 부동산이다. 읍.면 지역은 토지와 건물 등 모든 부동산이 포함되며, 시지역은 농지.임야 등 지가가 1㎡당 6만500원 이하인 토지만 해당된다. 시 지역 중 인구가 50만 이상인 곳은 1995년1월1일 이후 해당 시에 편입된지역이 대상이다. 소유권 이전등기 절차를 밟으려면 사실 확인이 선행돼야 한다. 사실 확인서는 시.구.읍.면장이 해당 토지 소재지 동. 리에 위촉한 보증인중 3인 이상의 보증을 받아 시. 군.구 토지 및 건축물관리대장관리부서에 신청하면 된다.
2007년부터 부재지주에 대한 양도세 및 종부세가 대폭 강화된다. 연내에 매각해야 세금을 아낄 수 있는 경우
2007년 이후 농지나 임야.목장용지, 비사업용토지(나대지와 잡종지)를 매각하면 양도세율이 현재 9~36%의일반세율에서 60%로 중과세된다. 장기보유 특별공제 10~30%혜택도 받을 수없다. 전 국토의 20%가 넘는 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 땅 취득 요건도 까다로와 졌다.
종전에는 가구주 및 전 세대원이 해당 지역 시.군에 6개월 이상 거주하면 토지거래허가를 받을 수 있었지만
2006년 부터는 1년 이상 거주해야 한다. 토지거래허가구역내 부동산을 취득하더라도 농지는 2년, 개발사업용토지는 4년, 임야는 3년 이전에는 전매할 수없다. 토지 거래시 허가받은 목적대로 활용하지 않으면 공시지가의 5~10％에 해당하는 이행강제금이 부과된다.
농어촌주택을 취득하면 기존 주택에 대한 양도세 감면 혜택이 주어지지만 모든 주택이 해당되지 않는다. 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등의 주택은 제외된다. 대지면적 660㎡(200평)이하, 기준시가 7000만원 이하, 건평 40평 이하 등요건도 충족해야 한다. 농가주택을 3년 이상 보유해야일반주택 양도시 비과세 혜택을 받을 수있다.
도시지역이 아닌 면단위 행정구역에 있는 주택으로 사용승인 후 20년 이상 경과된 국민주택규모 농가주택을상속받은 경우라면 2주택자에 해당되지 않아 투기과열지구 청약에 제한을 받지 않는 경우 증.개축을 통해 주말이나 휴가철 세컨드하우스, 펜션 등으로 이용해 볼만하다. 부동산은 사용 용도에 따라 수익도 내면서 세금도 절약하는 방법이 갖가지다. 재테크 조금만 공부하면 보너스나 봉급 이상의 수익도 가능하며, 가까운 사람들 부동산 상담시 점심이나 호프 한잔 정도는 거픈히 목마를때 해결된다. |
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