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박종석 |
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농어촌주택 1억5천이하 양도세감면과 비과세 |
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농어촌주택 1억5천이하 양도세감면과 비과세
도시인들에게 은퇴생활자가 아니더라도 고향을 찾을 때마다 복잡한 도시를 벗어나 한적한 전원에서 생활하고픈 생각이 드나 연고가 있는 곳이라도 농어촌에서 외따로 살기는 만만치 않다. 정부 지원을 받아 조성되는 농촌전원마을은 지역에 따라 20~100가구 규모로 조성되는 단독주택 또는 연립주택단지로 마을의 규모에 따라 10억~30억원까지의 도로 비용 등을 지원하기 때문에 민간업체들이 수도권 등에서 분양하는 전원마을에 비해입주 비용이 싸 전원주택을 구입하는 경우엔 2주택자에 부과되는 양도소득세 완화,취득.등록세 감면 등의 세제 혜택을 주는 방안도 추진하고 있다.
2013년까지 전국에 모두 300개의 전원마을을 만드니 지역적인 선택의 폭도 넓다. 지방자치단체들이 조성하는전원마을이 아니더라도 수도권이나 광역시를 제외한 농촌의 읍.면지역이라면 뜻 맞는 사람끼리 정부지원을받아 마을을 세울 수도 있다. 농어촌주택취득으로 기존주택 양도세 감면혜택까지 받을 수 있어 농가주택을 재테크용으로 계속 보유하거나 매입하려는 이들이 늘고 있지만 아무 시골집이나 양도소득세 비과세 혜택을 누릴수 있다고 생각한다면 오산이다.
지역적으로는 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 대상에서 제외된다.농어촌주택을 매입할 경우 기존 일반주택에 대한 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 계속 적용받을 수 있다.다만 기존 주택 처분시 양도세 비과세 판정을 받기 위해서는 취득하려는 농어촌주택이 몇 가지 까다로운 조건에 합당해야 하며, 우선 일정기간(2003.8.1∼2008. 12.31) 안에 구입하여야 하고, 대지면적기준(199.6평)과 주택 연면적기준(45평)을 초과해서는 안된다.
해당 농어촌주택이 토지거래허가구역·투기지역·관광단지개발지역으로 지정되지 않은 읍·면 단위에 위치하고있어야 하며, 취득시 농어촌주택의 기준시가가 7000만원을 넘지 않아야 한다. 위의 요건들을 충족할 경우, 농어촌주택을 소유주택으로 보지 않는다. 기존 주택을 처분하더라도 비과세혜택을 적용받을 수 있다. 농어촌의농지와 임야, 주택은 규제와 세제 등의 혜택이 혼재돼 있어 농사를 직접 짓는지 여부에 따라 양도소득세가 하늘과 땅 차이다.
농어촌과 수도권 등 다른 지역에 주택을 각각 1채씩 갖고 있는 경우 농어촌이 아닌 곳의 주택을 먼저 팔면 양도세가 과세되지 않는다.농가주택을 3년 이상 보유요건을 충족해야 일반주택 양도시 비과세 혜택을 받을수있다. 고향집이 있는 경우 서울 집을 팔 때는 양도세를 매기지 않는 혜택을 받을 수 있는
농어촌주택은
△피상속인이 5년 이상 거주한 상속주택
△취득 후 5년 이상 거주한 이농주택
△귀농 목적으로 취득한 귀농주택 등이다.
2003년 8월부터 2008년 말까지 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유한 경우도 같은 혜택이 주어지지만 이 경우엔 취득 당시의 농어촌주택 공시가격이 7000만원 이하이면서 일반주택을 파는 시점의 공시가격이 1억원 이하여야 하지만 2008년부터는 이 규정이 완화돼 취득할 때의 공시가격은 1억5000만원으로 올라 가고,매각 당시의 공시가격 제한은 없어진다.
2주택자가 공시가격이 3억원 이하인 농어촌주택을 매각하는 경우엔 양도세 중과세 대상에서 제외돼 9~36%만 내면 된다. 농어촌주택은 양도세 과세를 위한 주택수를 계산할 때도 포함되지 않는다. 농어촌 부동산에 대한 세금은 변화가 많아 한·미 FTA 등에 따라 농촌을 떠나는 농민에 대해서는 규제가 완화 될 가능성도 있다.
시골집은 보유나 구입에 앞서기보다 용도나 이용가치에 따라 보유여부나 투자여부를 결정하는 것이 현명하다. 절세나 임대.투자수익이 기대되는 경우가 아니라면, 보유세 중과를 감수하면서까지 보유를 고집할 필요가 없다. 주택을 상속받아 1가구2주택이 된 경우 기존 일반 주택을 먼저 처분하면 1가구1주택 자격으로 비과세 여부를 판단 한다.
상속주택을 먼저 처분하면 1가구2주택으로 양도소득세를 내야 한다. 도시지역이 아닌 면단위 행정구역에 있는 주택이면서 사용 승인 후 20년 이상 경과된 국민주택 규모 농가주택 상속받은 경우라면, 2주택에 해당되지 않아 투기과열지구 청약에 제한을 받지도 않는 경우도 있다. 본인이 이에 해당된다면 증·개축을 통해 주말이나 휴가철에 이용하는 세컨드하우스나 펜션 등으로 활용하는 것도 방법이다.
혁신도시,기업도시 등으로 수도권에서 지방으로 이전하는 회사들의 임직원들이 전원마을을 만들 때도 혜택을주고있는 전원마을은 2004년부터 추진되어 2007년 15곳이 추가돼 현재 전국적으로 총 70곳이 조성되고 있으며, 대표적인 곳이 충남 금산군 신동마을, 경북 성주군 벽진마을 등 31개 마을은 이미 입주자 모집을 마친 상태여서 입주를 희망하는 사람은 나머지 39개 마을 중에서 원하는 곳을 신청하면 된다. 2008년 충북 제천시 원마루마을, 충남 논산시 명암마을 등 37곳이 새로 조성될 예정이다.
지자체 등이 조성하는 공공기관 주도형 전원마을이 마음에 들지 않으면 독자적으로 동호인을 모집해 직접 입주자 주도형 마을을 만들 수도 있으며, 공공기관 주도형처럼 정부 지원금을 받을 수 있다. 지방이전 기업의임직원들이 전원마을을 조성할 때도 기반시설 비용을 지원할 수 있게 하는 법안도 국회에 계류 중이어서 직장이동으로 이사해야 하는 사람은 전원마을을 대안으로 고려해볼 만하다.
집값은 땅값과 건축비 부대시설 등에 따라 차이가 크지만, 지자체가 조성하는 전원마을은 1억~2억원 선으로싸다. 2006년 서울 강남구 역삼동 코엑스에서 열린 전원마을 페스티벌에 참가했던 20개 마을2814가구의 주택 평균 가격은 1억8200만원이었다. 입주자가 직접 조성하는 마을도 2억원을 넘지 않는 선이다. 주택 크기는통상 84~115㎡형이 많고 대지면적은 330㎡ 안팎이다.
집값이 싼 것은 농림부가 전원마을 조성에 필수적인 도로 상하수도 등 기반시설 비용을 가구당 최고 5000만원씩 보조해 주기 때문이다.
농림부는
△20~29가구의 마을은 10억원
△30~49가구 15억원
△50~74가구 20억원
△75~99가구 25억원
△100가구 이상은 30억원씩 지원한다. 입주 때 세금 부담도 앞으로 크게 줄어들 예정이다. 농촌공사가 전원마을을 짓기 위해 취득하는 땅에 대해서 취득세2%와 등록세2%를 내지 않도록 지방세법이 개정될 예정이어서부담이 크게 줄어들 것이다. 농림부는 농촌전원마을 활성화를 위해 세제 혜택을 대폭 확대하는 방안을 추진중이다.
전원주택을 구입해 2주택자가 되는 경우 양도소득세 면제 요건을 기준시가 7000만원에서 1억5000만원으로 완화하는 내용의 관련법 개정안이 국회 통과를 앞두고 있어 전원마을 주택을 사는 경우엔 도시에 있는 집을 팔때 양도세 중과대상에서 제외된다. 전원마을에 입주하려는 사람들은 기준시가 1억5000만원 이하의 주택을 사는 것이 좋다. 전원마을에서 집을 건축할 때는 연 4%(농업인은 3%)의 저리로 4000만원까지 주택담보대출을해준다.
지자체들은 입주민들의 안정적인 농촌 정착을 돕기 위해 다양한 지원 프로그램을 내놓고 있다. 취미생활 등 소일거리와 자원봉사 프로그램은 물론 수익사업을 알선해 주기도 한다. 강원 고성군 오봉마을과 전북 무풍마을 등은 약초와 특용작물을 키워 소득을 올릴 수 있게 하는 프로그램을 운영할 계획이다. 강원 횡성군 둔내마을은 민박사업을 주선해 줄 방침이다. 경남 함양군 보산마을은 변호사.회계사 등 전문직 은퇴자들이 자원봉사를 할 수 있도록 지원하는 시스템을 마련했다. |
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| 일시 : 2015-12-10 [15:12] / IP : 27.119.39.206 |
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