(실버주택)

박종석
자경 안한 상속농지 2010년 이후 팔면 중과
자경 안한 상속농지 2010년 이후 팔면 중과 
도시에 거주하는 자녀가 부모로부터 물려받은 농지는 바뀐 세법에 따라 과거에 상속받은 농지는 2007년 말까지, 앞으로 상속받을 농지는 상속 후 5년 이내 파는 게 세금 측면에서 유리합니다. 상속인이 자경한 사실이 있으며 상속인과 피상속인의 자경기간 8년 이상인 경우로 상속농지를 1년만 직접 경작해도 5년간 1억원까지 양도세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 

농지의 경우 공부상 지목과 상관없이 실지로 경작에 사용돼야 하며, 양도일 당시 농지인 경우 요건을 충족하게 되면 양도소득세를 감면 받을 수 있지만 상속을 받았다면 그 요건이 달라 상속의 경우 8년의 경작기간을판단할 때 상속인과 피상속인과의 경작기간을 합산해 판단한다. 선친이 5년간 농사를 짓다가 돌아가시면 그 아들이 최소 3년 이상 재촌.자경하면서 양도할 경우 감면의 대상이다. 상속인이 타 지역에 거주해 이 요건을 충족하지 못한다면 상속 개시일로부터 3년 이내에 양도할 경우에만 피상속인의 경작기간을 합산할 수 있다.

상속인이 재촌이나 자경요건을 갖추지 못했다면 3년 이내에 양도해야만 감면 받을 수 있다.(조세특례제한법시행령 제66조 참조). 다만 2006년 2월9일 이전에 상속 받은 농지에 한해 3년을 초과하는 경우라 해도 2008년
12월31일까지 양도할 경우 감면의 혜택이 주어진다.(조세특례제한법시행령 부칙 제19329호 제23조 참조) 따라서 자경 기간의 판단시 선친의 경작 기간까지 모두 포함해 계산하며 자경요건을 충족한 경우 양도하면 감면을 받을 수 있다. 단 5년간 합산해 1억원의 한도 내에서 감면이 가능하고, 2007년부터는 비사업용토지(부재지주농지) 판정기준에 따라 60%의 양도세가 중과될 수 있다. 

농지의 부재지주에 대해선 2007년부터 양도세를 중과한다.부재지주란 재촌·자경하지 않는 농지 소유주를 말한다. 다만 부모 등으로부터 이미 상속받은 농지에 대해선 2009년까지 부재지주 판정을 유예해 주기로 했다.따라서 조세특례제한법 시행령이 시행될 예정인 2006년 1월 말 이전에 상속받은 모든 농지의 소유주는 2009년 말까지는 부재지주가 아니며,2010년부터 부재지주가 된다. 2006년 1월 31일 이전의 상속농지에 대한 양도세 중과60%는 2010년부터 시행된다.

상속농지 중 부모가 과거에 8년 이상 직접 농사를 지은(과거 8년 자경요건) 경우 양도세가 일반세율9∼36%로 부과되며 세액 1억원까지는 감면도 가능하지만 그 시한을 2007년 말까지로 정해 이에 해당하면 양도세 비과세도 가능하다. 부친이 30년간 농사지은 논 한 필지를 2000년 상속(당시 시가 2억원)받아 2007년 4억원에팔면 양도차익이 2억원이다. 2억원에 대한 양도세(공제는 계산 편의상 제외)는 6030만원이지만 1억원까지 감면받을 수 있어 실제 납부세액은 제로(0)가 된다. 2008∼2009년에 팔면 감면 혜택이 없어져 세금이 6030만원으로 늘어나며, 2010년 이후 팔면 60% 중과돼 세금이 1억2000만원으로 불어난다.

상속받을 농지는 자녀가 자경을 하느냐,하지 않느냐에 따라 세금이 천양지차가 된다.감면 대상인 8년 자경요건이 과거엔 부모만 8년 이상 자경하면 됐지만, 자녀도 직접 농사를 지어야 1억원까지 세액감면이 가능해진다. 상속받은 자녀는 대부분 도시에 거주하기 때문에 직접 농사를 짓는 게 불가능하다. 이 경우 5년 내 팔아야 세금을 적게 낼 수 있다. 5년 내 팔면 일반세율9∼36%이 적용되지만, 5년을 넘겨 양도할 경우 부재지주로판정돼 양도세를 60%나 물어야 한다. 부모가 30년간 농사지은 밭 한 필지(상속당시 1억원)를 2007년 상속받아 2009년 2억원에 팔면 양도세로 2430만원을 내면 되지만 2013년에 판다면 6000만원을 내야 한다.

30∼40대에 농지를 물려받은 도시거주 자녀는 은퇴하기 전까지 농지를 임대해 주다 은퇴 후 직접 경작하는 방법도 생각해볼 만하다.8년 자경요건을 뒤늦게 맞춰도 일반세율 적용 및 1억원까지 감면 혜택이 가능하기 때문이다. 양도차익이 1억원인 상속농지를 농사짓지 않고 5년 내 팔면 세금이 2430만원이지만 농사지은 뒤 팔면제로다. 세금 차이는 양도차익이 많을수록 더 커진다. 양도차익 기준으로 3억1000만원까지는 일반세율 기준으로 세액이 1억원을 밑돌기 때문에 자녀가 직접 짓는다면 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다.

상속인의 자경 규정도 당초 계획보다 대폭 완화했다. 2005년 8·31대책 때는 상속인의 최소 자경기간을 3년으로 한다고 발표했으나 최근 입법예고에는 기간에 대한 규정이 삭제됐다. 자경한 사실만 증명하면 되는 셈이다. 상속인이 1년 이상 재촌하면서 직접 경작하고 이를 통해 소득을 올린다면 자경으로 봐야 한다. 20년 이상장기 보유한 농지 등을 2006년 팔 때는 부재지주라도 실거래가 대신 공시 지가 기준으로 양도세를 내면 되었으나 2007년부터는 양도세가 실거래가로 부과되고, 토지투기지역 내 땅은 언제 매도하든 팔더라도 실거래가가 적용된다. 부재지주 소유 농지 등은 2007년부터 양도세율도 최고 60%까지 높혔다.

시행령 개정안에서 20년 이상 장기 보유에 대해서는 양도세 중 과를 2009년까지 유예했고, 2005년 양도세도공시지가 기준으로 했으나 오랫동안 땅을 보유한 사람에게 팔 수 있는 유예기간을 2009 년까지 연장한 것이며,실거래가 과세를 유예한 것도 장기 보유 토지는 비사업 용 나대지에 해당되지 않는 것으로 판단했기 때문이나현재 실거래가 과세가 전면 적용되는 토지투기지역 내 땅은 20년 이상 장기 보유했더라도 예외없이 실거래가기준으로 양도세를 매긴다. 

2007년부터는 장기 보유나 투기지역 지정 여부에 상관없이 모든 토지에 양도세 실거래가가 적용된다. 장기 보유 토지에 대한 양도세 예외는 나대지뿐만 아니라 농지 임야 목장용지 등에 모두적용된다. 양도소득세 확정신고 기간인 5.1~6.2  양도소득세 과세대상 자산을 양도한  확정신고 대상자는 부동산, 아파트 분양권, 주식, 골프회원권 등을 양도하고 양도소득세 예정신고를 하지 않은 납세자와 예정신고를 한 경우와 부동산 등을 2회이상 양도하고도 합산해 신고를 하지 않았거나 불성실하게 신고하였다면 이번 확정신고 기간 중에 수정신고를 해야 한다. 

확정신고 기한까지 신고하지 않을 경우 20%의 가산세가 부과되며, 허위계약서 작성 등의 방법으로 양도소득세를 불성실하게 신고한 경우에는 40%의 신고불성실가산세가 부과된다. 납세자는 국세청 홈페이지에 접속해신고서 및 납부서 작성요령 등을 다운로드할 수 있으며, 국세청 홈택스서비스 양도소득세 자동계산 프로그램을 이용해 양도소득세를 계산할 수 있다. 양도소득세 신고서를 작성한 후 매매계약서, 필요경비 증빙서류 등을 첨부해 관할 세무서로 우편 발송하고 납부서를 작성해 은행에 세금을 내면 확정신고가 종료된다.     
일시 : 2015-12-10 [15:25] / IP : 27.119.39.206
Total : 31건
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27 테마형 전원주택,주말농장 장기투자처로 ()박종석1295
26 장기간 보유한 농지 양도소득세 과세율 ()박종석2139
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20 전원주택은 누군가와 2-3가구가 원하는 곳에 ()박종석1711
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17 1가구 2주택 판정서 제외된 팬션개발과 수익성 ()박종석2334
16 부재지주 농지매각 강제금 농지은행서 임대 ()박종석1228
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12 전원주택,팬션 개발과 구입요령 및 절세전략 ()박종석1586
11 전원주택 개발과 귀농의 꿈과 현실의 큰 벽 ()박종석1943
10 농가 주택과 전원주택 혼자서 설계해 지어 노후을 ()박종석2381
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8 다양 다각성 팬션 아니면 처치곤란 ()박종석1912
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6 재촌 규정 지키면서 알찬 토지투자와 양도소득세 ()박종석2218
5 한옥과 가족호텔 콘도와 달라 투자성 낮아 분양받지 않는게 ()박종석2258
4 농지취득 자격증명과 소유상한 및 농지투자 ()박종석1824
3 도시주변 농지전용때 부담금 5배로 인상 ()박종석1707
2 주말농장,주말주택에 대한 선호도와 세금 ()박종석1774
1 도시인들이 선호한 주말농장과 문제점 ()박종석1508

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