토지의 양도소득세의 모든것 파헤친다.
본인과 배우자, 또 같은 주소에서 생계를 함께 하는 직계존비속과 형제자매 등이 종부세의 합산대상이다. 취학이나 요양, 지방근무 등 사정으로 주소를 일시 다른 곳으로 옮긴 일시퇴거자도 합산 대상자로 포함된다. 결혼해 분가하지 않더라도 별도의 세대로 인정받는 경우는 30세이상이거나 배우자가 사망 또는 이혼한 경우와종합.퇴직.양도소득 등이 기초생활보장법에 의한 최저생계비 수준 이상이어서 독립된 생계를 유지할 수 있는경우(미성년자는 제외) 등도 1세대로 인정받는다.
비사업용 토지도 마찬가지 기준이 적용된다. 결혼이나 노부모 봉양을 위해 합쳐 살게 되는 경우 세대별 합산과세를 유예받는 기간은 2년이다. 봉양하는 노부모의 대상 연령은 성별로 남성은 60세, 여성은 55세이상이다.주거겸용 놀이방도 세대별 합산 예외 대상에 새로 포함됐으나 시.군.구 인가, 사업자등록, 5년이상 가정보육시설 사용 등 요건을 충족하지 못하면 나중에 경감받은 세액을 추징당한다. 10년 이상 보유한 비사업용토지가정부의 공익사업을 위해 수용될 경우 양도세 중과 60%가 배제돼 양도세 기본세율과 장기보유특별공제 등을적용 받을 수 있게 된다.
개인 농민이 재촌, 자경하는 농지와 농업법인이 소유한 농지 이외는 기본적으로 중과대상 농지이나 2005년말 이전에 취득한 종중소유 농지와 주말농장 농지 등은 예외가 인정된다. 개인이 20년 이상 보유한 농지에 대해서는 2009년 말까지 양도하면 중과를 배제해 준다. 농지와 마찬가지로 임업이나 축산업을 영위하는 개인이나 법인이 보유한 임야나 목장용지 이외에는 양도세 중과가 원칙이다.
다만, 임업의 경우 사찰림 등 공익이나 산림보호 육성을 위해 필요한 경우와 자연휴양림이나 수목원 등은 예외 대상이며, 임야와 목장용지의 경우도 종중소유나 20년이상 장기 보유 개인에 대한 유예 규정이 있다. 공장건축물 부속토지 기준면적 초과분 등 지방세법의 종합합산과세대상 토지는 비사업용으로 포함되고, 별장도비사업용 토지로 잡힌다. 무주택자가 소유한 200평 이내 토지와 옥외식물원 등은 예외가 인정된다.
양도일 직전 3년중 2년 이상 또는 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용하거나 보유기간의 80% 이상을 직접 사업에 사용했으면 사업용으로 인정해준다. 법에 의한 사용금지 등 불가피하게 사용하지 못한 기간은 사업용 기간으로 간주합니다.
비사업용 토지 보유액(취득권리 포함)이 자산총액의 50% 이상인 법인의 주식을 팔면 60%의 세율로 양도세가중과되며, 농지대토 농어촌특별세 비과세는 종전까지는 한도없이 비과세 혜택이부여돼온 농지 대토에 따른양도세가 5년간 1억원 한도내에서만 감면해주는 감면 대상으로전환된데 따라 부수적으로 발생하는 농특세에 대해 비과세 혜택이 부여된다.
부동산 실거래가 신고가 의무화 됨에 따라 부동산을 팔 때 내는 양도소득세도 실거래가를 기준으로 내야 하는것은 반드시 그런 것은 아니다. 실거래가를 기준으로 양도세를 내야 하는 경우도 있고 아닌 경우도 있다. 우선2006년 1월1일부터 부동산 매매시 시군구청에 실거래가로 신고를 해야 함에 따라 취득세와 등록세 등 지방세는 무조건 실가로 과세된다. 정부는 대신 개인간 주택거래에 대해서는 취득 등록세율을 기존 4%에서 2.85%로 내렸다. 허위신고를 하거나 지연신고, 이중계약서를 작성했다가 적발되면 취득세의 3배 이하 과태료가 부과된다. 양도소득세를 낼 경우에도 거래가격 신고는 물론 실거래가로 해야 한다.
실거래가 신고를 하면서 동시에 실거래가 과세가 되는 경우는
▲비사업용토지
▲1년미만 단기양도
▲투기지역으로 지정된 지역 부동산
실거래가 신고를 하되 양도세는 여전히 기준시가로 부과되는 부동산은 상가, 투기지역 내에 있거나 산 지 1년안에 팔 경우에는 실가로 세금을 내야 하는 것이다. 모든 부동산에 대해 양도세 실가과세가 적용되는 것은 2007년부터다. 기준시가 과세대상인 상가나 사업용 토지의 경우 투기지역으로 지정되면 실가과세가 되기 때문에 가격안정을 도모할 수 있다.
투기지역에 대해서는 기본세율의 상하 15% 범위내에서 탄력세율을 적용할 수 있기 때문에, 가격변동시 심한지역은 미리 투기지역으로 지정해 놓았다가 필요시 탄력세율을 바로 적용할 수도 있다. 투기지역 중에서 가격상승률 등 일정요건을 충족하면 거래신고지역으로 지정된다. 신고지역에서는 실거래가 허위신고를 하면 취득세액의 5배까지 과태료가 부과된다. 투기지역의 제재 강도와는 차이가 있는 것이다.
투지지역 내 주택담보대출은 담보인정비율에도 차이가 있다. 기존 차입자는 아파트 담보대출 신규취급이 금지되며, 아파트 담보인정비율이 투기지역은 40%(비투기지역 60%)로 낮아진다. 2007년부터 농지와 임야를 소유한 부재지주와 비업무용 토지는 양도차익의 60%를 세금으로 내야한다. 취등록세와 금융비용 등 부대비용을 감안할 때 토지를 더이상 매력적 투자처로 보기 힘들다.
농지와 임야에 대해선 향후 시세 상승 가능성을 염두에 두고 매도와 보유 전략을 결정하는 게 좋다.개발 호재가 있는 땅이라면 일단 보유하는 게 보다 유리하다. 전용이나 형질변경이 가능한 토지나 도심지 내 나대지 등의 비업무용 부동산은 주차장 등 업무용으로 전환하는 것도 좋지만 업무용으로 인정 받으려면 해당 지가를 기준으로 일정 부분 수익(주차장의 경우 지가의 3%)이 발생하고 있다는 걸 증명할 수 있어야 한다
양도소득세 확정신고 기간인 5.1~6.2 양도소득세 과세대상 자산을 양도한 확정신고 대상자는 부동산, 아파트 분양권, 주식, 골프회원권 등을 양도하고 양도소득세 예정신고를 하지 않은 납세자와 예정신고를 한 경우와 부동산 등을 2회 이상 양도하고도 합산해 신고를 하지 않았거나 불성실하게 신고하였다면 이번 확정신고기간 중에 수정신고를 해야 한다. 확정신고 기한까지 신고하지 않을 경우 20%의 가산세가 부과되며, 허위계약서 작성 등의 방법으로 양도소득세를 불성실하게 신고한 경우에는 40%의 신고불성실가산세가 부과된다.
납세자는 국세청 홈페이지(nts.go.kr)에 접속해 신고서 및 납부서 작성요령 등을 다운로드할 수 있으며 국세청 홈택스서비스(hometax.go.kr)의 양도소득세 자동계산 프로그램을 이용해 양도소득세를 계산할 수 있다.양도소득세 신고서를 작성한 후 매매계약서, 필요경비 증빙서류 등을 첨부해 관할 세무서로 우편 발송하고 납부서를 작성해 은행에 세금을 내면 확정신고가 종료된다. |
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