테마형 전원주택,주말농장 장기투자처로
재개발,뉴타운의 공동주택건립으로 단독주택이 없어져 다가구주택으로 남아 텃밭이 없는 실정이다. 도시권과 주위 텃밭인 주말농장터가 연 임대료가 3.3m2당 5만원에 달하는데다 신선한 푸성귀등을 고려한 수요층이풍부, 수익성, 사업성 상품이며,1년에 2회에 걸쳐 임대해 준다. 토지라면 20m2씩 분양해 30만원씩만 받아도상당한 순수익이 생긴다. 1년에 돼지나 닭 잡아 회식을 시켜주어도 될 것이다. 고기는 맘데로 무료로 드리고, 소주 1병에 2천원정도, 김치값과 컵값 정도 받아도 될 것이다. 무료로 드린다 생각하여도 많은 수익 낼수 있다.관리인 용돈 준다하면 될 것이다.
서울에서 반경 40km이내의 경기도 하남, 남양주, 구리, 광주, 시흥, 용인, 고양, 양평, 과천, 남양주, 의왕,화성,안성,평택 등지의 토지가 좋다. 전답은 80km 이내는 부재지주가 아니되며, 농사만 지을수 있으면 얼마든지 가능하며, 시의 인접지역의 논보다는 토임이나 밭이 주말농장용 투자처다. 주말만이라도 가족과 함께 야채 등 농사를 지으며 전원생활을 즐기려는 도시민의 수요가 늘면서 임대 분양이 수월하고 땅값도 오를 것이다.
주말농장이 가능한 5000m2 이상이라면 충분하며, 더 넓은 임야가 있다면 재래 소나무는 20년 정도만 가꾸면최소한 그루당 2백만원 이상 받는다. 정년 퇴직자나 주부와 주5일근무로 직장생활자도 가능하다. 접근 도로나 교통, 전기, 용수 등 주말농장용으로 가능한지 조사가 필수적이며, 텐트촌도 만들어 텐트속에서 잘수 있으면 더욱 좋다. 가난한 사람 가난하다 말고 토지구입이 버거운 사람은 임대 얼마든지 얻을수 있다.
경기 등 수도권 내 과밀억제 및 성장관리권역은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 거래가 자유롭지 못한 지역의 토지 구입은 1년 이상 거주해야 토지거래허가를 받을 수 있고, 농지인 경우는 별도로 농지취득자격증명제가 적용되기에 수도권 밭에 투자하려면 거주지 이전 등 1년전부터 연구와 현지방문이 필수적이며, 원하는 지역의 마을사람들과 친해져 직접 구입하면 될 것이다.
거래허가요건을 충족하지 못한 채 서둘러 매입하려면 반드시 안정장치를 해 둘 필요가 있다. 공증해 놓거나근저당을 설정해 놓은 뒤 요건이 충족되면 권리를 이전하는 절차가 비교적 안전하다. 일부 편법도 동원되고 있다. 믿음으로 토지사용승낙 받아 사용후 1년후 등기도 가능하다. 재테크 시장에서는 부동산규제책과 부동산거품 붕괴론이 부동산 최대 관심사로 부각되고 있다.
부동산 경기를 예측하는 일은 워낙 많은 변수를 감안해야 하기 때문에 쉽지 않은 일이지만 1990년대 이후 부동산 같은 자산 시장의 앞날을 예측하는 방안으로 각광받고 있는 인구통계학적 분석 기법에 의하면 한 나라의 계층별 인구구성에서 자기주택 소유 의욕과 안정된 노후 생활을 위해 부동산과 주식을 본격적으로 매입하는 소위자산 계층이 좁게는 45세 전후, 넓게는 55세전후가 얼마나 두터우냐에 따라 자산가격이 결정된다.
한 나라의인구 구성에서 자산 계층이 두터우면 부동산 값과 주가는 높게 형성되고 실수요 성격이 강하기 때문에 설령 금리 인상과 같은 자산 시장에 비우호적인 요인이 발생한다 하더라도 부동산 값은 크게 떨어지지 않는다. 중장기적으로도 현 자산 계층이 은퇴하고 이후의 자산 계층이 어떤 형태로 채워 주느냐에 따라 부동산값의 미래가 결정된다. 은퇴하는 자산 계층보다 이후의 자산 계층이 더 두텁게 채워줄 경우 부동산 값의 상승국면은 지속된다.
최소한 5년 동안 부동산 시장이 공황에 빠질지 모른다는 논쟁이 2008년 시작됐다. 비관론자들은베이비붐 세대가 은퇴할 경우 은퇴 후 비용을 충당할 수 있는 재원이 충분치 않을 것이며, 은퇴자들은 보유 자산을 처분할수밖에 없고 이 과정에서 자산 가격이 떨어질 전망이다. 낙관론자들은 비관론자들의 견해처럼 2010년 이후베이비붐 세대가 은퇴하더라도 새로운 자산 계층이 형성되기 때문에 실제로 자산 가격이 붕괴되는것을 막을수있다는 글로벌 해법을 제시하고 있다.
은퇴 후 삶의 수단으로 인구통계학적인 분석 기법은 최소한 주택(특히 아파트) 시장을 예측하는 데 아주 유용하다. 지금까지 우리나라는 세대가 갈수록 자산 계층이 더 두텁게 형성됨에 따라 아파트 값이 한 단계씩 뛰어왔다. 우리나라는 세계 어느 나라보다 출산율이 낮고 고령화 속도가 빨라 현 자산 계층이 은퇴하면 이후의 자산 계층은 급격히 얇아질 가능성이 높다. 한국의 아파트 경기는 현 자산 계층의 은퇴가 마무리되는 2015년 이후에는 지금과 다른 양상이 전개될 것이다.
10년 이후 장기 투자를 겨냥한다면 현재 40대 계층이 은퇴 후 전원 생활과 도심 기능을 함께 누릴 수 있는 지역에 테마 파크 및 타운 하우스에 투자하는 방안이 더 높은 수익을 가져다 줄 수 있다. 재테크 수단으로 부동산만한 상품도 없다는 믿음을 갖고 있지만 요즘 워낙 경기가 나빠 마땅한 투자처를 찾기가 쉽지 않다. 오히려가격이 오르는 시기보다 요즘 같은 조정기에 투자상품에 관심을 가질 필요가 있다. 당장은 수익을 많이 기대할 수 없지만 시장상황이 좋아질 경우 짭짤한 투자수익을 거머쥘 기회다.
여유자금은 5년이상의 장기투자를 염두에 둔다면 토지에 관심을 가질 필요가 있다. 재료가 많은 지역의 주변땅을 매입해 직접 개발할 수 있다. 역세권 개발과 발전 가능성이 있는 개발 호재를 안고 있는 지역이다. 관광도시로 주목받는 주변 지역이지만 이들 지역의 경우 땅값이 너무 올라 수도권보다 비싼 곳도 있지만 대부분이토지거래허가구역 및 토지투기지역으로 묶여 취득 자격이 까다롭다.
토지거래허가구역에서 제외된 지방의 주말주택 수요가 늘 것으로 예상한다. 서울.수도권에서 가까울 수록더좋겠지만 차로 1시간 반-2시간 이내에 도착할 수 있는 지역이 주말주택용으로 인기를 끌 것이다. 본인이직접농지를 전용해 집을 짓는다면 주거지로서 적합한 곳인지 살펴봐야 한다. 지적도상 도로가 있는지, 기존 마을과 가까워 전기.상하수도 등 기반시설 인입이 유리한지, 경사도가 적당한지, 향과 땅 모양이 개발에 유리한지,주변에 혐오시설은 없는지, 편의시설을 이용하기 좋은 지 등을 따져본다.
농지법은 농지전용허가가 적용되므로 지방 등의 농지전용부담금이 줄어든다 해도 주말주택 건축 수요가 늘어나는데는 한계가 있다. 1가구 2주택자의 양도세가 실거래가로 50%로 중과돼 기존에 주택을 보유한 사람이 선뜻 나서기 힘들다지만 농촌주택은 1억5천만원까지 양도소득세 내지 않는다. 대규모로 개발하면 개발부담금과기반시설부담금 등도 부과된다.
2주택자의 집 한 채가 수도권은 공시가격 1억원, 지방은 3억원 미만일 경우 양도세 중과 대상에서 제외돼 이기준에 맞는 소규모 주택 수요는 늘어날 전망이다. 2008년말까지 연장된 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례도 이용할 만하다. 자신이 지은 주말주택이 읍.면 단위에 대지면적 200평, 건축연면적 45평, 땅값과 건물값을 합친 기준시가 1억 5천천만원 이하로 지은 농가주택 기준에 부합할 경우 종전 주택을 팔아도 양도세가 부과되지 않는다.
종전 주택은 3년 보유 등의 비과세 요건 갖춰야 하고, 농가주택의 가격이 1억원 5천만원 미만이어야 한다. 평수를 10평 이하의 초소형으로 짓는 방법도 고려할 만하다. 농업진흥지역 밖의 주말농장에 짓는 연면적 10평이하의 소형주택은 농지조성부담금을 50% 감면해준다. 외지민이 소유한 주말농장인 303평 이하은 부재지주의양도세 중과 60%대상에서도 제외된다. 주 5일 근무제가 보편화되면서 주말농장과 주말주택이 활성화될 여건이 성숙됐지만 시세차익 등이 가능한 투자상품이 아니고, 세금도 강화된 만큼 실수요 차원에서 접근하는 것이좋다. |
|
1
