(실버주택)

박종석
전원주택 개발과 투자성 및 장래가치와 세금
전원주택 개발과 투자성 및 장래가치와 세금
집은 의식주 중에세 중요한 한 자리을 차지하고 있다. 여태까지의 주택 정책은 주택 보급율을 높히기 위한 수단으로 써왔다. 삶의 질을 높히기 위한 정책은 아니었다. 편하고 보자는 아파트 시대가 도래한 것이다. 1970년도시화 비율이 50.2%에 도달하면서 국민 경제와 산업사회로의 급격한 변화가 이루어진 것이다. 전원주택은국민생활의 질적 향상과 통신의 발달,교통의 발달,도시 공기의 오염,경제성장으로 1만불 시대의 도래,주거양식의 변화에 기인해 도시을 탈피하자는 수단인 것이다. 

준농림지라는 제도적인 도입으로 전원주택을 더선호하게 된 것이 관리지역으로 바뀌었으나 관리지역도 개발가능한 관리지역과 보전을 위주로 한 관리지역,생산적인 관리지역으로 나뉜다. 마을 이 큰 곳의 취락지역이나도시 변두리의 지연녹지도 전원주택지로 양호한 토지가 많은 것이다. 우리나라 주택 정책은 개발과 규제라는모순된 정책을 같이 쓰고 있다. 개발부담제가 유휴농지나 산지 및 구릉지 개발의 저해 요소가 되고 있다. 전원주택은 직장이나 주택에서 1-2시간대의 거리인 서울을 깃점으로는양평, 용인,여주, 이천, 화성, 안성,가평 등지가 적격지로 꼽히고 있으며, 지방의 대도시는 변두리의 자연녹지가 전원주택지로 각광받는다. 

전원주택보다는 팬션부지가 더 인기가 높아 수도권의 지방도나 국도을 따라동서해 바다 옆은  평당 30-100만원을 홋가하는 토지가 많다. 서해쪽인 보령 군산 서천 태안반도쪽은  3배 정도오른 시세다. 공주의 금강줄기가 붐을 타고 있으며, 이들 지역도 30-40만원 내외을 홋가하고 있다. 전원주택의 개발과 법률적, 경제적, 사회적, 행정적 요인으로 분석해야 한다.

전원주택은
1;도시에서 1-2시간대의 거리에 조성되어야 하며,
2;개발업자가 믿을만 해야 하고
3;택지의 분양이 뒤로 길어야 하며,
4;주위에 초등교가 근거리에 있어야 하고
5;약간의 경사진 곳에
6;뒤로는 산이며 앞으로는 조그마한 개천이라도 흘러야 하고
7;근린생활과의 거리가 가까워야 하며,
8;유원지나 놀이터 등이 가까워야 하고
9;농촌에 거부감을 주지 않아야 한다.

이상과 같은 여건에 1700m2내외가 가장 적절하다고 볼 수 있으며, 300m2내외는 농가주택으로, 나머지는 텃밭으로 사용이 가능하기 때문이다. 우리나라도 국민 1인당 소득이 2만불 시대다. 소득의 향상은 삶의 질을 풍요롭게 만드는 것이다. 우리나라 주택 정책은 량적물량에 치중햇으며, 아파트는 투기꾼들과 복부인 및 떳다방들의 전유물이 되다시피 하였으나 2008년 공동주택이 80%넘어 3-5년후는 전원주택이나 단독주택, 주5일 근무로 팬션이나 주말농장지가 투자서잉 높을 것이며, 이미 발빠른 사람들은 토지을 매점매석해 둔 상태로 일반인들은 2010년 전후부터 구입시장에 뛰어들게 되나 1-3배 오른 상태서 구입할 것이다. 

선 투자을 놓히는 투자가 일반인들의 투자시장이라 할 수 있다. 한국인은 사기 모험 투기 거짖말을 좋아해 고장난 사회에 살고 있는사람들이 상당수다. 상류사회는 없으며 졸부들만 득실거리고, 감투만 좋아하는 사회다.우라나라 전원주택이유행한 것은 1980년대 초 강가나 개울과 저수지 옆의 토지을 구입해 고소득층에서 집을지은게 시초로 볼수있다. 기존의 도시주택과는 달리 새로운 형태로 지어져 동물을 기른다든가 주말농장이나과수원 정도로 사용했던 것이다. 그곳에서는 친구들이나 동문 및 일가친척들이 모여 노는 장소에 불과했던 것이다.

농지법이 개정되고 준농림지에서 관리지역이 생겨나면서 급격히 단지형 전원주택이 생겨난 것이다. 80년대중반 여주나 이천 양평 안성 등지의 전원주택 단지가 생겼으나 대부분이 정확한 분석이 없이 생겨나 대다수가문을 닫기 일쑤였다. 이러는 사이 전원주택이라는 단어가 우리들 귀에 드러오게 되었다. 전원주택의 수요와 공급은 맞지 않으며, 대단지로 개발한 도시근교의 대부분의 전원주택은 망하기 일쑤였다. 그리하여 10호 정도의전원주택을 짖는 경우가 많아졌다. 

시내의 자연녹지을 구입입해 별장형으로 짖는다면 고가라도 분양이 더 잘 되고 있다. 우리나라는 아파트에 단독주택으로 2002년 2월부터, 분양아파트 위주에서 임대 아파트로 전환해 가는 과정이었으나 2003년 11월부터토지투기로 인해 공동주택으로 돌아선 시장은 2012년 전후부터 전원주택류의 활황기가 예측된다. 도시화, 독신가구 증대, 핵가족화, 소득수준의 향상은 주거문화도 급속히 발전해 왔다. 또한 경제성장으로 인한 소득증대, 교통의 발달, 정보통신의 발달, 개인사업자 증가, 문화 예술가의 개성, 무역업자의 증가, 골프장의 대중화,해외여행증가 등도 전원주택을 선호하게 만든 요인이다. 

시내의 땅값은 비싸 수도권이나 대도시서는 외곽으로 계속 밀려나고 있다. 도시에서 40km내외는 전원주택지로서의 개발 가능한 토지로 보아도 무방할 정도이다. 도시의 공해는 바쁜 사람들에게 주말이면 야외로 나가게만든다. 토요일이나 공휴일 일요일이면 대부분의 지방도나 국도,고속도로는 초만원을 이루면서 교통사고가끊이질 않는다. 

소득이 풍부한 사람들은 주5일 근무로 금요일 오후부터 전원주택에서 쉬엇다가 월요일 아침에 출근하는 경향이 두드러지게 높다. 우리나 국토의 12%정도에 주택, 아파트, 공장, 은행, 학교등 모든 건축물이 드러서 있다.산지가 55%정도인 우리나라는 앞으로 전원주택으로 개발 가능한 토지는  무한대로 봐도 틀림이 없다. 2차선이상의 도로을 타고 여행을 가다보면 용인 안성 화성 여주 이천 양평 가평 등지에서 흔하게 전원주택 단지을찾아볼수 있다. 

정부나 지자체는 농가주택 매도해 주기 운동을 벌이고 있다. 경기도에도 농가주택이 비어있는체로 약 2만가구가 남아돈다. 전라북도가 가장 활발히 농가주택 도시인에게 팔아주기 운동을 벌인바 있다. 도시인이 농촌의주택을 보유시 1가구 2주택으로 보지 않는 법안을 개정했다. 도시인도 1000m2 미만의 농지을 2003년 1월부터는 마음데로 구입할수 있는 법안을 마련했으며, 1000m2 이상의 농지는 2명이 공유로 구입하면되었으나 2003년 부터는 1000m2 이하의 전답이라면  구입이 가능해 졌다.

전원주택을 농가주택, 주말농장, 주말주택이라고 한다. 주말을 이용하여 농물을 기르거나, 채소을 가꾸거나,과일나무 심기, 친구들이나 동호인들끼리 모여 주말을 보내는 장소로 활용하고 있다. 전원주택은 도시주택의상대적 개념으로 사용도 한다. 어떻든 도시의 공해에서 벗어나려는 사람들의 휴식처임에는 틀림없다. 수도권은 서울을 축으로 반경 45km정도에 인구로 90%이상이 몰려드는 지역인 것이다. 전원주택은 도시의 근거리에자리잡아야 한다. 

공기의 풍요로움은 만끽할수 있으나 전원주택이 도시의 편익이설이나 근린시설, 관공서,학교 등 까지만 만족시켜 주지 못함에는 틀림이 없다. 전원주택의 구조는 도시의 주택과는 사뭇 다르다. 통나무 주택이나, 흙벽돌집이나 황토방집 등 시골의 냄새가 물씸 풍기는 집이 대부분 지어지고 있다. 전원주택은자연의 쾌적함이 제일이다. 자연 그대로의 집을 선호한다. 전원주택은 누가 무래도 쾌속성이다. 맑은 공기와물이다. 산림욕을 할수있는 곳이 대부분이다.

주거지의 입지 조건으로는 자연적 조건, 사회적 조건, 행정적 조건을 들수 있다. 자연적 조건은 지형, 지세, 지적, 경관, 대기, 통풍 등이 있으며, 행정적 조건으로는 교통, 위해시설, 편의설과의 거리, 자녀들의 교육, 공공시설 등등을 들 수 있다. 전원주택이 많은 경기도 지역은 양평, 여주, 이천, 용인, 김포, 가평, 안성,화성,고양,파주, 양주, 포천등을 꼽을 수 있다. 이들 지역은 대략 10-50세대 정도로 분양을 하엿거나 하고 있다. 건물은대체로 1층에 25평내외, 2층이 15평 내외로 짖는 2층집이 유행이다. 가격은 전답이나 임야로 10-50만원에 구입함이 좋다.

전원주택은 1;조적조  2;목조주택  3;스틸 하우스  4;통나무집 5;황토집 등으로 볼수 있다. 전원주택은 갈수록수요가 늘어나는 추세며, 도시인들에게 농가주택 구입시 1가구 2주택의 세금을 물리지 않아 경기가 살아날 경우 폭발적으로 고향의 농가주택이 되리라 여겨진다. 도시인들은 농촌으로, 고향으로 가고 싶어하고 있으며,나이가 드는 실버세대 일수록 더욱 그러하다. 

고향에 가고싶어도 수도권에 살면서 주택산다,사업한다고 고향주택과 농지 대부분이 매도해 고향에 갈 근거을 잃어버린 사람들이 많으나 지금부터라도 전라,경상,강원,충북지역에 3.3m2당 5만원이하의 토지들 얼마든지 구입이 가능하다. 코끼리도 죽을 무렵 고향으로 간다하여 상아탑이 있는 것이다. 광주광역시가 고향으로평생 매도하지 않고 60대까지 지켜낸 하남공단 바로 옆과 하남역 근처에 부모님과 조부가 남겨 준 주택과 전답이 있어 추후는 고향으로 가려하는 희망으로 태평양경제전력 연구소(http://www.realer.co.kr) 소장도 국내만이 아니라 세상에서 단하나 뿐인 유료 홈피을 운영하는 행운아 중 행운아로 태어난 것으로 많은 분들에게미안 할 따름이다.  
일시 : 2015-12-10 [16:44] / IP : 27.119.39.206
Total : 31건
31 테마가 살아 숨쉬는 팬션단지 꾸며야 수익성 높아 ()박종석1228
30 펜션단지 주거형 별장 및 다양.다각성 갖춰야 ()박종석1693
29 주말 농장은 도시인들의 안식처로 개발해야 ()박종석1494
28 전원주택 개발과 투자성 및 장래가치와 세금 ()박종석1514
27 테마형 전원주택,주말농장 장기투자처로 ()박종석1249
26 장기간 보유한 농지 양도소득세 과세율 ()박종석2095
25 강남 3구 직불금 수령자 투기 실상 보여줘 ()박종석1138
24 전원주택 개발에 대한 집중연구 보고서 ()박종석1898
23 도시민 직불금과 부재지주 농지매각 상속농지는 ()박종석1950
22 토지의 양도소득세의 모든것 파헤친다. ()박종석2535
21 전원주택과 주말농장 개발로 고령화시대을 ()박종석2161
20 전원주택은 누군가와 2-3가구가 원하는 곳에 ()박종석1655
19 자경 안한 상속농지 2010년 이후 팔면 중과 ()박종석2482
18 농어촌주택 1억5천이하 양도세감면과 비과세 ()박종석2164
17 1가구 2주택 판정서 제외된 팬션개발과 수익성 ()박종석2300
16 부재지주 농지매각 강제금 농지은행서 임대 ()박종석1170
15 토지은행 신설해 농지수용권 2009년 7월부터 ()박종석812
14 전원주택의 개발 기법과 가격에 대해 ()박종석1274
13 전원주택과 귀농,팬션에 귀농자의 정책지원 ()박종석1826
12 전원주택,팬션 개발과 구입요령 및 절세전략 ()박종석1562
11 전원주택 개발과 귀농의 꿈과 현실의 큰 벽 ()박종석1911
10 농가 주택과 전원주택 혼자서 설계해 지어 노후을 ()박종석2321
9 한계농지 소유.거래 제한 완화 ()박종석1254
8 다양 다각성 팬션 아니면 처치곤란 ()박종석1878
7 고향 땅 대토 1억미만까지 양도세 감면과 전매기간 ()박종석2340
6 재촌 규정 지키면서 알찬 토지투자와 양도소득세 ()박종석2147
5 한옥과 가족호텔 콘도와 달라 투자성 낮아 분양받지 않는게 ()박종석2202
4 농지취득 자격증명과 소유상한 및 농지투자 ()박종석1786
3 도시주변 농지전용때 부담금 5배로 인상 ()박종석1627
2 주말농장,주말주택에 대한 선호도와 세금 ()박종석1744
1 도시인들이 선호한 주말농장과 문제점 ()박종석1414

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