(351)집값 30%내외 하락 후 상승은 10%내외 상승
부동산 가격 하락세가 2012년 전후 까지 이어질 가능성이 높아 하락률은 30%내외에 이를 것이다. 우리나라 주택값은 지난 50-80% 이상 폭등했으며,뉴타운이나 재개발 지역은 2-7배까지오르기도 했다.강북과 경기도 재개발.뉴타운 지역은 3.3m2의 주택값이 개발 붐으로 120-180만원 하던 주택값이 500만원 이상까지, 250-350만원 가던 주택값은 500-900만원까지 올랐으며, 대지지분이 적은 주택은 5배이상 대부분 올랐으며, 빌라는 가구당 대체로 5배이상 급상승해 2008년 말 현제 기간동안 오른 주택값의 50-100%이상 거품이다. 집값 하락이 제2의 외환위기나 한국판 서브프라임 사태로까지 이어질 가능성은 낮은 것은 지난 6년간 급상승에도 불구하고 우리나라 금융권은 4년전부터 주택은 40%이하, 아파트는 60%이하로 융자 규제해 제1금융권에 대한 부실은 해외 어떤 나라보다 안전한 주택대출이다. 제1금융권은 아주 잘 정책적 규제였다 할 수 있으나 제2-3금융권은 자체적으로 융자을 풀어 스스로 웅덩이에 빠진 것이다.
현재의 우리나라 주택값은 6년간 상승은 주택값의 30-70%이상이 거품이며, 재건축 아파트나 뉴타운.재개발지역의 빌라나 연립 및 100m2이하의 주택은 현제 가격의 2/3가 거품가라 할수 있어 재건축이나 재개발, 및 뉴타운 개발시 90% 이상이 추가부담금 문제로 정든 동네 떠나야 할 것이다. 지분쪼개기는 투기꾼이나 졸부들의 부동산 작난에 말려 든 것로 개발시 주민의 30%전후만 추가부담금이 너무 많아 눌러 살 정도다. 현제의 주택값은 반드시 빠져야 하며, 1-2년간 경제 사정이 나빠지더라도 거품이 걷고 가야 서민들의 내집마련이 쉬워질 것이다. 집값 하락은 짧게는 2010년, 길게는 2012년 전후까지 이어질 것이다. 과도한 주택가격 상승, 제 2-3금융권이나 카드,신용융자나 기업대출에 대한 부실은 올지언정 주택담보 제1금융권 부실은 오지 않는다.
금융위기로 인한 주택담보대출 고금리 및 거시경제 여건 악화, 가계수입 감소 등이 집값 하락을 부추기는 결과을 낳고 있는 것이다. 가계수입이 적고, 고금리 상태이며,급급매물이 3개월만 지나만 호가 높은 매물이 된 경우가 허다한 현 시점서 내집마련이나 주택의 재테크 할 사람은 정상적 사고방식의 소유자는 아닐 것이다. 주택가격은 우리나라 70%이상의 지역서 70%이상의 주택이 40-60%고평가 되어 있으며, 분양가도 대체로 30%이상 고평가 되어 있으나 기존주택값 대비 분양가는 분양가의 반 이상이 고분양가로 소득 수준보다 지나치게 주택값이 높아 내집마련은 정부의 2018년까지 500만가구 건설과 서민들을 위한 150만 가구을 15%낮게 공급한다고 했으니 2012년 전후 개발로 공급이 넘쳐나고, 주택보급율 2008년 112%이나 2012년은 114%정도가 되어 집이 남아도니 거래시장의 활성화는 정부의 희망사항이 될게 뻔한 정책이다.
집값의 최대 30-70%이상이 거품으로 내집마련은 국민임대주택이나 장기전세 주택에 살면서 태평양 경제전략 연구소가 예측한 2015년이하 20년간 집값 하락시 청약이나 구입해도 늦지 않아 세대주는 청약저축에, 자금 여력이 많은 분은 청약예금이나 들어 온전히 유지하는 것이 재테크의 2008년 말 기본상식이라 할수 있을 것이다. 전 재산을, 주식과 부동산으로 보유한 우리나라 자산투자 상 경기가 나빠지면 주식이나 부동산 매물로 내 놓을 것이며, 이로 인해 거품은 빠질 것이다.
우리나라 주식은 거래소 1100포인트, 코스닥은 300포인트 초반까지 갈 것이며, 한국 주식의 가치는 거래소 850포인트 전후, 코스닥은 300포인트 초가 정상가며, 주식은 거래소 기준 400포인트인 경우 집 팔아서라도 5년간 1주도 매도하지 않는 조건으로 구입하면 큰 부자가 된다.이때 이외는 주식투자는 하지 말라, 다. 우리나 주식은 1998년 6월 16일 280포인트, 2001년 9월 17일 469포인트, 2007년 10월 31일 2065포인트 인 것이며, 주식이 400포인트 전후는 3-4회 있었다. 주택 소유자들도 주식 소유자들 처럼 많아 가격이 폭락할 경우 매물을 내놓아 집값은 지금보다 낮은 선까지 빠질 것이다.
미국이 금리을 2009년에는 0(제로)금리까지 갈 가느성이 있다고 하나 현제 우리나라 금리는 고금리로 가계수입이 줄고, 부채는 늘고 있는 상황서 주택담보대출로 집을 산 사람들이 소득으로는 이자를 갚지 못하게 된다면 부동산을 매도하고, 주식을 팔고, 내집마련은 쉽지 않아져 결국은 경매시장으로 내 팽겨지고 주식은 기업이 퇴출 이외는 없을 것이다. 소득에 비해 집값이 높아 약간의 금리 상승에도 상환부담이 급격히 커져 2012년 전후까지 지켜봐도 내집마련 늦지 않다. 그 동안 장기전세주택, 국민임대주택에 살면서 청약저축이나 청약예금.청약부금이나 잘 관리해도 될 것이다.
집값이 급등한 데 따른 후유증, 저금리 시대에 무리한 융자로 내집마련, 누구나 할 수 있다는 주식시장 점령, 투자아닌 투기의 종말이 고금리와 가계수입의 감소, 일자리 상실, 거시경제 악화 등 상황이 얽히고 설혀 집값이 하락하고 있다. 지방의 미분양 사태가 버블세븐지역으로 주택값 하락이 결국에는 강북과 수도권 외곽으로 번져, 정부의 대책으로는 이미 국민들 마음과 경제 부흥을 살리기엔 역부족으로 시간이 해결해 줄 21세기에 살고 있다. 우리나라 집값 하락이 경제적 제 1금융권에 의한 공황상태는 절대 오지 않는다. 미국 서브프라임 모기지는 신용과 소득이 낮은 계층까지 70-90%의 대출과 한국인들이 1백명 이상 거주하는 곳에서 부터의 투기도 한몴해 집값 하락이 투기와 금융위기로 번졌던 것이다.
총부채상환비율, 주택담보인정비율 등 대출 규제 덕분에 집값이 떨어져도 폭락사태는 없다. 소득의 감소는 환란을 격은 국민들의 지혜로, 고금리는 미국이 2009년부터 0(금리)로 가기전에 저금리 정책만 쓴다면 지혜롭게 난국 타파가 가능하다. 금융위기가 지속되기 전에 정부는 저금리 정책을 펼쳐야 할 것이며, 문제성 내각의 권력자는 국민들 위해 스스로 물러남으로 인해 국민들이 정부.여당을 믿게 될 것이다.
외국의 집값하락의 원인이 전세계적인 금융위기이나 한국은 담보대출에 대한 위기는 없으며, 신용경색의 발생은 제2-3금융권 융자와 신용융자, 기업융자에서 발생한 것으로 저금리 정책으로, 경기하락은 환란의 경험으로 정부나 국민들의 슬기로운 지혜가 필요하다. 부동산도 타격을 입을 수 밖에 없다. 경제나 부동산이나 수요와 공급에 의해 가격이 결정되나 주택보급율이 112%까지 이른 한국에서는 주동산 투기는 세계 1위국으로 공급 확대정책에서 미분양 사태 해결을 위해 매년 50만가구 공급에서 40만 가구 공급으로 주택정책의 대전혼이 필수적이다.정부가 50만 가구 공급에서 40만 가구 공급으로 정책 전환후 내집마련 미루었던 세대들이 하나둘씩 저금리 정책까지 곁들이면 몰려들어 17만가구 미분양 아파트는 3-6개월 사이 1/3은 줄 것이다.
미분양 아파트 공급이 대폭 줄지 않은 것은 경제사정 악화다. 국민의 신뢰를 받지 못한 상황서 나온 정부 정책은 정책이 아닌 정책으로 둔갑할 가능성이 높을 정도로 현정부는 국민의 신임을 잃었다. 규제완화. 감세, 혈세로 건설사 부양, 주택공급 확대 등 정부 정책이 시장에 악영향만 미쳤으며, 결국에는 경매시장과, 건설사 부도로 이어질 것이니 하루라도 빨리 국민들 마음을 읽는 정책이 절실하다. 새로 시작하는 마음으로 대폭적 정책과 내각의 물갈이가 필요하다.
일시 : 2011-09-19 |
|
1
