(354)미분양 아파트 계약자들과 건설사들의 실태와 대책
부동산 시장에는 분양받은 아파트의 시세가 분양가보다 낮아지는 현상이 전국에서 나타나고 있다. 계약자들은 위약금을 물더라도 계약을 깨겠다고 나서면서 분쟁이 속출하고 있다. 미분양아파트가 갈수록 늘어나면서 17만가구가 넘어서자 부동산 위기는 정부가 여러 대책을 내놓고 있지만 고가주택 양도소득세와 버블새븐 지역에 분포해 있는 종부세을 6억에서 9억으로 상향조정이 빈익빈부익부 사회로 나가려는 정부에 대한 불신이 커져 효과를 보지 못하고 있다.
아파트 짖는 벽마다 건설회사에 항의하는 현수막들이 줄줄이 내걸렸고, 입주자들은 건설회사를 상대로 계약해지를 요구와 소송 및 분양받거나 미분양 계약한 아파트 건설사 부도날까봐 밤잠을 설치고 있다. 전국에는 입주할 아파트가 밤에도 불이 켜지지 않은 아파트들이 널려있으며, 단지의 절반 이상이 미분양이 나는 경우는 주택공사에싼 값에 매각해 고스란히 임대로 나오면서, 제 돈을 다 내고들어온 분양 입주자들은매물을 내놔도 거래가 되지않고 있다.
건설아파트 정반 이상이 임대로 되면 임대 아파트지 분양아파트가 되지 아니해 시세가 하락할 염려가 더 커지는 경우의 불안감, 마이너스 프레미엄, 거래중단에 고민과 갈등,소송, 건설사부도만 늘고,있다. 전국의 미분양수는 계속 늘어 17만세대를 넘어서 대통령이 이미 25만 가구의 미분양 아파트 대책을 세우라 했으며, 건설업체들까지 부도 위기에 갈수록 심각해지는 건설 경기는 경제 전반에부담을 가중시키고 있다. 취·등록세를 깍아주는 등 미분양대책을 잇따라 내놓았지만 시장에서는 오히려 역효과만 나고 있다.세계경제 불확실성 확산되면서 한국의 금융위기에, 아시아가 미국의 경기 변동과는 별개로 움직이는 디커플링도 거의 종말을 고하고 있다. 아시아가 지난 20년간 세계 교역의 증가 속에 가장 큰 수혜를 보면서 미국의 경기와는 상관없다는 디커플링 논리가 등장했었지만 미국 경기는 사멸되고, 중국에 치우쳐 있다.
정부의 반복적인 대책 실수와 정책다운 정책이 아닌 거꾸로 정책만이 반복되면서 국민의 신임을 잃어버렸기 때문에 실수요자들은 더 하락 할 것이라는 불안만 가중되고 있다. 고분양가 분양한 건설사들은 고분양가 뭔지도 모르고, 주택보급율이 뭔지,아파트 짖는 지역의 수급에 대한 검토 능력있는 전문가 1명도 없는 경우가 99%나 되며, 오너위주의 경영,오너 친인척의 경영으로 사업가라기 보다는 패거리 기업이라 할 정도의 건설사들이태반이었는데도 정부에 건설업계는 대출규제를 풀어주지 않는한 대책도 효과를 거두기 어렵다 항변하고 있다. 공급이 넘쳐나는 경우 분양가을 낮추어 분양하고, 소단지에서 대단지로 건설,변두리에서 중심가로 건설, 아파트가 부족한 지역서 건설이 필수다. 사업이 되지 않을 경우 초기에 버리는 결단력이 중요하다. 많은 돈을 들여 집이 남아도는 지역에 건설하기 보다는 그 토지에 다른 사업 얼마든지 가능하여 손해을 최대한 줄일 수 있다. 사업의 기본부터 배워 건설사들은 건설을 하였어야 할 것이다.
분양한 아파트의 분양가 7억 5천만 원이었던 82제곱미터형 분양아파트가 분양가보다 5천만 7억원 이하에 매물로 나오고 있다. 기존의 거주 주택을 매물로 내놓았는데 6개월 이상 매도되지 않고 값만 떨어져간체 보러 오는 사람도 없고, 분양받은 아파트 계약금 손해보고 해지 하려도 살 사람이 없고,건설사에서도 해지해 주지도 않고 있다. 경기도 용인 지역은 최근 1~2년 사이 분양된 아파트의 시세가 분양가보다 30~40% 정도 낮은 마이너스 프리미엄 상태다. 경부선 축 용인이 힘드니 수도권 전체적으로 다 나쁘다.
분양받은 사람들 대부분이 10% 위약금을 물고라도 해약하고 싶은 심정을 갖고 있는 사람들이 더 많아 분양받아 입주하지 않은 아파트의 70%정도가 해약하고 싶은 심정이다. 아파트 값이 하락하자 계약자들이 계약해지소송을 내고, 중도금 납부를 거부하는 등 시공사와 분쟁이 잇따르고 있다. 아파트 계약자는 중도금을 1차, 2차내고,3차째 중도금 안내니까 시공사가 중도금 채권 확보를 위한 가압류를 했으며, 중도금 납부 거부로 건설업체들은 분양을 끝내 놓고도 은행 이자를 대신 물어줘야 하는 상황도 벌어지고 있다.
미분양과 계약해지, 공사지연으로 입주일 늦어지는 이중고에 돈줄이 막힌 대형건설업체도 부도위기를 맞을것이라는 계약자들의 불안이 갈수록 커지고 있다. 미분양 감소는 취.등록세 인하와 고분양가에서 손해나지 않은한도내에서 저분양가, 아파트부지에 아파트 건설보다는 타사업 등 문제 해결방법은 수없이 많다. 수요자들이 아파트를살 수 있는 여건을 만들어 줘야만 해결될 수 있어야 미분양 줄일 수 있는 것이다.정부도 규제보다는 저금리로 수요자들이 구입하는데 도움이 되는 정책이 필요하다.
일시 : 2011-09-19 |
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