330)현 주택정책은 미래 더 질 좋은 주택을 위한 파워게임
분양가상한제, 반값아파트, 양도소득세 규제, 공시지가 인상으로 종부세 인상, 재개발.재건축 강화, 분양가내역공시제, 주공아파트 원가 공개서 민간아파트까지 공개, 건축모형 규제 등 집값이 오를만한 이유는 전혀 없으나 2007년 하반기 주택보급율이 98%에 지나지 않아 2012년 주택보급율이 112%이상, 2015년 주택보급율 115%가 되는 시점까지는 미미하게나마 부동산 값이 오를 것이란 부동산태평양 전망이다. 이흐름속에 한국의 부동산 움직이고 있다. 선거로 인해 규제가 풀릴 것이란 전망이나 예측도 있지만 2015년 전후까지는 부동산이 한국 사회의 테마 단어가 될 것이다.
2015년 전후부터는 주택이 남아돌고,선진국 수준에 도달해 환경과 노후복지시설, 서비스 산업이 한층 강화되거나 사회 흐름을 리드해 간다. 더 질좋은 시장 변화을 추구한다. 교육도 정부 예산 줄여도 인구 감소에 따른,학생들의 감소로 더욱 더 질좋은 환경에서 공부하게 된다. 그러나 현제 1백만명에 이르는 해외민들이 2015년 전후에는 1백30만명 정도에 이르러 단일민족이라는 단어도 사라지는 혼혈민족이 될 것이다. 정부는 매년 45만 가구 이상의 아파트을 짖는다. 2017년까지 340만 가구의 임대 아파트도 짖는다. 현제 가족이라면 대체로 집에서 살고 있지 노숙하지는 않는다. 인구는 늘어나지 않지만 세대분리로 독신가는 늘어나고, 고령화 사회로인한 주택만이 부족할 뿐이다.
분양가상한제로 정부와 건설업계, 전문가,언론들이 상승과 하락이라는 주택값 단어을 놓고 엇갈리는 전망 내 놓고 있다.정부는 20% 저렴한 가격으로 안정적인 주택공급이 가능해졌다, 업계는 공급 감소에 따른 집값 반등이라는 것이나 2012년 전후까지는 이와같은 논란은 계속되나 공급은 매년 늘어난다는 것이 정설이라 부동산태평양은 전망한다. 이들 논쟁은 실속없는 논쟁으로 주택공급이나 수요을 늘리는 촉매제 정도에 그친다는 것이며,이로인해 나라는 발전하고 선진국으로 더 다가선다는 것이다. 논쟁이 없는 사회는 발전이 없다. 일보전진을 위한 토론이며,논쟁인 것이다. 규제나 완화 이로인해 일어나는 단편적인 공식이다.
분양가상한제가 주택시장에 미칠 영향은 미래을 위한 안정적 포석이다. 정부 정책 의지와 민간기업의 시장 적응능력이 변수다. 정부는 공급에, 건설사는 이에 따라 시장의 수요와 공급을 조절하는 능력배양이다. 현제 지방 도시의 공급과잉으로 나타나는 미분양 교훈이 장차 사라진다는 것이다. 필요한 만큼만 공급하고, 늘어난 공급은 임대아파트로 전환해 내집마련을 서민들에게 쉽게 해 준다는 것이다. 갖은자들이 5채이상의 임대주택 사업을 하게 정부 도움이 지방 미분양 아파트에 도움이 절실한 것이며, 정부가 그런 방향서 1-2년 안에 정책이 바뀐다는 것이다. 미래 전진을 위한 보완기인 2007년과 2008년이 될 것이다. 수요와 공급 조절기라 할수 있다.
수도권에서 공공주택 15만가구, 민간주택 15만가구 등 총 30만가구가 2007년말안에 인허가를 받는다. 분양가상한제로 민간주택 공급이 줄어들고, 집값이 상승할 것이란 주장은 근거 없이 정부의 규제을 풀어보려는,지방의 미분양 아파트에 대한 보상을 받으려는 건설사들의 생트집이라 할 수 있다. 지방 미분양 증가로 건설사들의 재무구조가 상당이 어려움을 격자 수도권으로 화살을 돌린 건설사들의 생트집 기간이 2008년까지 이어진다는 논리라는 것이 부동산태평양(http://www.realer.co.kr)의 예측과 전망 및 분석이다.
분양가 심사과정에서 건설업체에 무리한 요구를 해 사업지연보다는 건축 규제 완화을 노리는 속솜이라는 것이 곳곳 건설사 요구에서 나타나지 있다. 2010년까지 수도권에 매년 37만4000가구에 달하는 주택을 공급해 주택물량 부족에 따른 집값 상승을 막으며, 2기 신도시에서 공급하는 58만가구는 전체 수도권 주택 수인 590만가구 대비 10%, 강남 3구 아파트 수인 24만가구 대비 두 배 이상에 달하는 물량이다. 수요와 공급 조절이 가능하며, 115%이상되는 주택보급율 사이에서 격는 부동산 이완고 보완 현상이다. 당연히 격어야 하며, 2000년부터 우리나라 어느 지도자가 부동산 정책을 만들어도 격어야 하는 도화선이 부동산 정책이었던 것이다. 다음 대통령까지는 부동산 문제로 대통령 잠 제대로 자지 못한다고 부동산태평양은 홈피에서 수회 공고했다. 당연히 귀결의 부동산 문제다.
건설업체 실적이 저조하다 엄살이며, 집을 안 짓는 주택업체 나온다지만 매년 건설업체들 초기에 건설목표 높게 잡아 20-60%까지 이듬해로 넘겼다. 이건 매년 되풀이 되는 건설사의 광고이다. 매년 초기에 건설사들은 3만가구서 10만 가구 건설 목표세우는 광고하고는 년말에는 1천가구에서 2만가구 짖고 나머지는 이듬해로 넘기거나 없던 것으로 건설계획 세웠다. 건설사들의 매년 초 되풀이 되는 광고에 불과한 건설 계획이다. 이런 상황에서 정부 측 상황인식이 변할리는 없는 것은 건설사들의 속셈을 정부는 알고 있기 때문이다.
건설사는 수도권 30만가구 공급에 문제없다는 정부 정책 반박에 나서는 것은 매년 되풀이 되는 넌센스다. 통계상 건설실적이 줄었다는 것은 매년 반복되는 현실이지 상한제 실시로 감소는 말이 아니된다. 분양가상한제 등에 대한 시장 반응은 2008년 봄에 나타난다. 분양가상한제에 따라 상당 기간 민간부문 주택공급이 줄어드는 것은 불가피하나 건설사들도 직원들 먹여 살려야 하기에 지금까지 아파트 공급으로 인한 수익은 조금 줄어든다. 현정부 들어 건설사들은 아파트 지어 폭리을 취했으며,정부는 적극적으로 건설사 폭리 도움주었다 환란시 우리나라 건설사 살아날 기업 별로 없었으나 대다수 건설사 무더기 돈 벌어 해외 수주까지 하고 있다. 이사이 국민들,내집마련 하려는 사람들은 건설사로 인해 저축하지 못했다. 부동산 주택정책 빠르면 2012년전후 늦어도 2015년부터는 규제 보다는 완화쪽에 정책이 변하며, 더 질 좋은 주택 공급 정책 날이갈수록 이어질 것이다. 현제는 파워게임에 불과한 주택정책이다. |
|
1
