*(336)주택값 시장가와 편차, 지표는 엉터리, 통계는 정부가 조작
정부의 정책 통계는 엉터리고, 투기을 부추기는 정책, 빈익빈부익부 정책에 아파트시세도 시장은 하락이나 톻계는 올라 어느 장단에 춤을 출지 혼란스럽다. 부동산거래가 거의 이루지지 않는 탓에 서울 대치동 은마아파트 77제곱미터짜리로얄층 가격은 실거래가는 9억 5천만원이나 국민은행 시세는 4천만원 비싼 9억 9천만원으로 돼있다. 거래되는 값은 서울 대치동77제곱미터는 8억 2,3천만원에물건이지만 거래는 이뤄지지않고 있다.조사기관에 따라, 발표자료와 실제 거래가가 차이가 나는 것은 최근 거래가 끊긴 상태에서 급매물이 계속 나오기 있기 때문이다. 거래가 없으니까 지표로 삼을만한게 없어서 호가가 실거래가를 반영하지 못하고 있다. 아파트 값 지표마다 큰 차이을 보이면서팔려는 사람이나 사려는 사람 모두 정확한 가격을 알지 못해서 거래를꺼리는 등 부동산 시장의 혼란이 계속되고 있다. 아파트 수요자들의 경우 시세 자료에 의지하기보다는 현장을돌며 급매물 위주로알아봐야 할것이며, 시세는 1억이상 차이가 나기도 한다.
주택 종부세 과세기준을 6억원 초과에서 9억원 초과로 높이고, 세율을 낮추는 등 종부세 완화 방침을 내놓으면서 근거로 제시한 각종 통계가 현실과 맞지 않거나 통계수치가 왜곡됐던 것으로 드러나 종부세 완화를 위해의도적으로 통계수치를 짜맞추려 했다. 종부세 납부 대상자의 3분의 1이 연간소득 4000만원 미만이라는 통계를 내놨지만 산출근거에 대해서는 함구하고 있으나 이들의 수입은 1억6천만우너으로 나타났다. 종합부동산세개편방안을 발표하면서 우리나라 재산과세 비중이 주요국보다 높고, 소득대비 보유세 실효세율이 서울의경우7~8% 수준으로 미국 뉴욕, 일본 도쿄 등 선진국보다 높을 뿐아니라, 종부세 납부대상자의 34.7%가 연간소득 4000만원 미만이라는 점 등을 종부세 완화의 근거로 제시했으나 정부가 제시한 통계들은 대부분 현실과 다르다. 우리나라의 총조세 대비 재산과세 비중은 2007년 12.8%로 미국11.4%·이하 2005년 기준, 일본9.7%,경제협력개발기구 회원국 평균 5.6%보다 높다고 했으나 세목별로 보면 우리나라 총조세 대비 보유세는3.5%,취득·등록세는 8.2%여서 보유세 자체로는 미국 10.5%, 일본 7.3% 등에 비해 낮다.
2008년 4월 서울 송파구 문정동 C아파트 106㎡의 매도 가격은 7억5000만원, 가격을 7억원까지 낮췄어도 될 아파트는 국민은행 시세에는 7억6000만원이고 상한가는 8억원인데도 매매가 이뤄지지 않는것은 6억원에 팔렸기 때문애 정부의 공식 통계로 활용되는 국민은행 아파트 시세 정보가 실제 집값과 큰 차이를 보이고 있다. 서울과 신도시에 2006년 고점 대비 30% 가량 떨어진 아파트들이 수두룩한데도 1~2%만 내린 집계다. 통계로 활용되고, 주택 시세는 은행의 담보대출, 국세청의 주택 양도가격 조회 및 세금 부과 자료로 이용된다지만 최근강남구 대치동 D아파트 102㎡는 8억5000만원에 팔렸는데도, 국민은행은 일반거래가 9억3000만원, 하한가 8억6500만원이다. 분당·용인에서도 국민은행 시세보다 수천만원 낮은 매물이 나와도 팔리지 않고 있어 시세만 보고 집을 내놓으면 아무도 쳐다보지 않을 것이다.
집값이 하락하고 거래가 끊겼다는 아우성이 부동산 시장 곳곳에서 들려오고 있지만 통계의 집값은2008년 오히려 상승 등 부동산 통계와 실제 집값 차이가 커지고 있다. 2008년 전국 집값은 4.3% 상승, 서울 주택가격은7%나 올랐으며, 강남구 서초구 송파구 등 강남 3구 집값도 0.1%에서 크게는 1.2%까지 오른 것으로 집계됐다.대표적인 주택가격 하락 지역으로 꼽히는 분당과 용인도 하락률이 각각 2.6%와 1.5%에 불과했으며,2007년 또는 2006년 고점에 비해 30%가량 낮은 가격에 거래되는 아파트가 수두룩한 현실을 감안하면 2008년 집값상승률 통계에 대해 갸우뚱한다. 개포주공 1단지 43㎡은 6억7000만~7억8000만원의 시세지만 중개업소 매물가격은 6억3000만원 수준으로 가격 차가 발생하는 것은 이들 시세 정보가 해당 지역 중개업소가 제공하는 호가 중심으로 작성되는 데다 평균 가격을 반영해야 한다는 기본적인 한계가 있다.
중개업소는 매물 가격을 중심으로 시세를 입력하지만 급매물은 정상적인 가격이 아니라며 제외하는 경우가 많고거래가 없을 경우 인근 아파트의 매매 사례를 참고해 임의로 입력한다. 인터넷에 실린 개별 아파트 매물은 중개업소가 제공하는 시세가 입력되지만 정부에 제출하는 정부승인 통계는 보다 정확한 자료를 제공한다. 주택가격 상승률 집계는 인기지역, 고가 아파트뿐 아니라 전국에서 거래된 저가 아파트 가격 상승률을 모두 반영해야 하기 때문에 버블세븐 등 인기 지역에서 체감하는 하락폭과는 차이가 있을 수 있어 실제로 대표성 있는 아파트가 매주 거래되는 것도 아니고 지역 편차도 심하다. 국토해양부가 실거래가를 매달 공개하고 있지만 거래 건수가 많지 않은 한계가 있어 시세뿐 아니라 다른 통계도 마찬가지다.
미분양 주택은 공식집계상 16만595가구지만 주택업계는 25만가구에 달할 것으로 추산하고 있다. 미분양 통계는 전국 주택사업자의 시.군.구 신고내역을 토대로 산정하지만 매달 한 번씩 전화를 통해 미분양 주택 수를 체크하는 수준에 그치고 있어 주택업체들은 이런저런 이유로 미분양 물량을 축소 신고하거나 신고 자체를 기피하고 있으며,허위 신고를 해도 제재할 방법이 없다. 주택보급률 산정방식에 대한 논란도 끊이지 않아 2007년 말 기준 주택보급률은 108%에 달하지만 이는 1인 가구가 포함되지 않은 것으로 이에 대한 비판이 일자 국토부는 지난달 9ㆍ19대책 발표시 1인가구를 포함해 99%라는 수치를 쓰기도 했다. 멸실주택 통계는 국토부가 집계조차 하지 않고있다.2007년년 말 서울 성북구에서 아파트 120가구를 분양했으나 청약에 분양을 신청한 사람은 31명. B아파트 역시 38가구 모집에 4건만 청약이었으나 전국 미분양 아파트 현황에서 성북구는 2007년 12월 이후 미분양 아파트가 한 가구도 없다. 각종 부동산 정책을 마련할 때 근간이 되는 주택 관련 통계들이 실제 상황과 동떨어진 수치를 보이고 있어 미분양 지원 대책이 현실성이 크게 떨어진다.
정부가 시장 개입 시점과 강도를 결정하기 위해서는 시장 상황을 정확하게 반영하고 예측할 수 있는 지표가 있어야 함에도 불구하고 참고자료인 기초통계와 현실과 괴리가 크다 보니 부동산 대책이 적기를 놓치거나 엉뚱한 방향으로 나오는 경우도 많다. 통계와 현실에 차이가 있다는 사실을 알고 있지만 실거래가를 통계로 활용할 경우 등락폭이 너무 커 오히려 시장에 혼란을 줄 수도 있다. 한국감정원에 의뢰해 부동산 실거래가를 바탕으로 한 지수개발 작업을 추진 중이다. 주택가격 상승률뿐 아니라 그 밖의 통계도 부실해 눈 뜬 장님 수준이며 하루빨리 신뢰할만한 부동산지수를 만들어 국민들에게 제공하고 정책 입안에도 활용해야 할 것이다.
2008년 3월 서울 성동구 뚝섬에서는 두 개의 주상복합아파트가 사상 최고의 분양가로 관심을 모았으나 주택경기 침체와 고분양가에 대한 부담으로 전체 공급물량의 3분의 2 이상이 청약에서 대거 미달, 인근 지역에 공급된 E아파트도 82가구 모집에 절반 이상이 계약으로 이어지지 않았다. 2007년 11월 중랑구 묵동에서 분양에 들어간 아파트 411가구 역시 60% 가까이 미분양으로 남아있는데도 미분양 아파트 현황에서 성동구와 중랑구는 2007년 12월 이후 미분양 아파트가 한 채도 없었다. 수도권도 마찬가지로 2007년 12월 이후 경기 광주시 송정·장지·태전동 등에 8개 단지가 잇달아 공급돼 줄줄이 청약 미달됐지만 미분양 통계에는 여전히 제로(0) 이다.
아파트 시세가 시장 상황을 정확히 반영하지 못하는 것은 무엇보다 8800여 개 해당 지역의 중개업소가 매주 제공하는 가격을 토대로 작성되기 때문이다. 부동산 거래가 잘 이뤄지지 않을 때는 인근 아파트 매매 사례를 참고해 입력하기 때문에 정확한 시세를 반영하기 어렵다. 미분양 아파트 통계도 전국 주택사업자가 해당 시·군·구에 자율적으로 신고한 내역을 바탕으로 산정하다 보니 실제 미분양 수치와 큰 차이를 보이고 있다. 미분양 통계의 경우 건설업체들이 이미지 하락을 우려해 신고를 꺼리는 것처럼 아파트 시세도 너무 낮게 발표되면 해당 아파트 입주자들의 항의가 빗발치기 때문에 실제 거래가격을 그대로 소개하기 힘들다. 정책을 마련하고 시행하는 시기와 강도를 정하기 위해서는 시장 상황을 정확하게 반영하고 예측할 수 있는 통계와 지표를 정비하는 게 시급하다.
부동산 관련 거래세가 총조세 대비 비중이 높아 이를 포함시킨 재산과세 비중으로 비교하는 것이 국가간 부동산 관련 세부담을 정확히 비교할 수 있으나 이럴 경우 종부세는 현행 체제를 유지하되 거래세인 취득·등록세만 내리면 재산과세 비중이 크게 줄어들 수 있다. 2007년 소득대비 보유세율이 서울시의 경우 7~8%라고 주장했지만 이 수치의 산출근거인 월소득 대비 주택구입가격비율은 2006년 통계를 활용해 산출했으며, 서울 강남지역의 PIR는 2007년 11.6인데도 2006년치 12.3를 곱해 8.6%라는 수치를 산출했다. 2007년 서울의 소득 대비 실효세율은 6.86%인데도 정부는 7~8%로 부풀렸다. 더구나 주택 공시가격 대비 보유세 실효세율을 0.7%이라고 제시했지만 국민 전체의 보유세 실효세율 0.3%가 아니라 종부세 납부대상자의 실효세율이었다. 재산세만납부하는 국민을 포함한 전체 보유세 실효세율을 적용해 서울의 소득대비 보유세 실효세율을 산출하면 2.93%로 미국 뉴욕 5.5%, 일본 도쿄5% 등에 비해 크게 낮은데 대한 비판이 제기되자 정부는 종부세 납부자의 세부담이 과중함을 외국과 비교하기 위한 것이라고 해명했지만 설득력은 떨어진다.
종부세 납부대상자의 34.4%가 연간 소득이 4000만원 미만이고 이들이 소득의 46.23%를 보유세로 부담한다는통계를 근거로 종부세 완화가 고소득층을 위한 것이 아니라는 논리를 펴고 있다. 주택분 종부세 납부대상 38만가구 중 1만779가구의 샘플을 분석해 산출했다고 밝혔다. 통계의 산출근거를 제출할 것을 요구했지만, 국세청에서 받은 것이니 국세청에 물어보라고 답변했다. 로(raw) 데이터를 줬을 뿐 사본은 남아 있지 않다면서 관련 자료의 제출을 거부했다. 재정부가 종부세 완화를 주장하기 위해 관련 통계자료를 왜곡했다면 이는 정부가국회와 국민들을 상대로 벌인 사기극이며 정부는 반드시 관련 통계자료를 제출해야 한다.
종합부동산세 대상자의 연평균 소득이 1억6천만원 수준인 것으로 나타나 정부가 종부세 납부대상 1만779가구로 이들 가구의 평균 소득은 1억6천39만원이었고 주택 공시가격은 11억5천83만원, 종부세는 평균 462만원이었으며 재산세 등을 포함한 보유세 총액은 844만원이었다. 소득 대비 종부세 부담률은 평균 3.46%였고, 보유세 부담률은 5.27%였다. 연령대별 소득은 60~64세가 1억7천168만원, 50대 1억6천628만원, 40대 1억6천266만원, 65세 이상 1억5천271만원, 30대 1억5천219만원, 30세 미만의 소득도 7천814만원에 달했다.
연소득 4천만원 이하자 숫자는 34.8%인 3천746명이었고, 평균 연령은 62세, 평균 소득은 1천507만원이었다.가구의 소득내역으로는 금융소득 579만원, 사업소득 539만원, 근로소득이 385만원이었다. 연소득 4천만원 이하자가 35%에 초점을 맞췄지만, 납세가구의 평균소득이 1억6천만원을 넘어서는 등 본질을 왜곡하는 방향으로 통계를 작성했다. 정부는 1만779가구를 어떻게 샘플링했는지 밝혀야 할 것으로 숨소리까지도 거짖말 쟁이 정권임이 만천하에 드러난 것이다. 현 정부 여당은 환란을 일으킨 정당의 후예며, 현 대통령도 환란때보다 더 경기가 나쁘다 했으니 다시는 정권 잡지 않아야 국민들 도움 주는 나라가 될 것이다. 차떼기, 오리발, 부녀자 성희롱, 탈법 탈세, 막달,상대방에 뒤집어 씌우기는 기네스 북 감이다.
앞으로 5년간 세수 감소분에 대해 전망치의 3분의 1에도 못미쳐 정부가 대규모 감세론의 부작용을 감추기 위해 세수 감소분을 줄여 2008~2012년 감세 정책에 따라 앞으로 5년간 세수가 82조4840억원 줄어들 것으로 구체적인 세목 별로 보면 △법인세 30조1590억원 △소득세 22조9860억원 △종합부동산세 8조4890억원 △농어촌특별세 5조6670억원 △교통에너지환경세 4조5150억원 △관세 3조6700억원 △상속세 3조1550억원 등으로 예측됐으나 반면, 기획재정부의 세제개편안은 세수감소 규모는 23조2080억원에 불과하다.
국세수입 규모를 166조7062억원, 2009년 규모는 178조3425억원으로 각각 전망했으나 기획재정부는 2008년 166조8939억원, 2009년 179조6058억원을 전망치로 내놓아 각각 1877억원, 1조2633억원 더 늘려 잡고 있다. 기획재정부는 2008~2012년 기간 정부 총수입이 연평균 7.4%나 증가할 것이라 예상했지만, 예산정책처의 전망치는 7.1%에 그쳤다. 국세수입과 총수입에 대한 과대 전망과 이에 입각한 지출계획 수립은 재정수지를 악화시키고 국가채무를 증가시키는 등 재정건전성에 부정적 영향을 미칠 수 있다. 감세와 재정지출 확대를 동시에 추진하고 있기 때문에, 정부로서는 세수가 조금 줄어든다고 해야만 논리적 일관성이 있지 않는다.
부동산경기 부양 대책을 잇달아 쏟아내 내수 경기 진작효과가 있지만 부동산 투기를 유도하는 등 넘지 말아야할 선까지 건드려 또다른 부작용을 낳을 우려다.부동산 거래 활성화 등을 명분으로 검토 중인 대책은 다주택자 양도세 중과 폐지,분양값 상한제 폐지,대출 규제 완화,재건축 규제 완화,투기지역·투기과열지구 해제 등으로 실행하면 부동산 투기 억제 장치는 해체되는 것이나 다름없다.집값이 연착륙하지 않으면 과도한 담보대출이 금융 불안으로 이어질 가능성이 있어 이를 막을 대책을 준비하고 있다,다.다주택자 양도세 중과와 분양값 상한제 폐지, 대출규제 완화 등은 현재 거품과 부실을 더 연장시킬 뿐만 아니라 나중에 부동산 경기가 반등할 때에는 치명적인 독이 될 것이다. 당장의 고통을 잊기 위해 모르핀주사를 맞으려는 것과 다를 바 없다.집값하향 안정세로 서민들이 큰돈을 들이지 않고 주거의 질을 높일 수 있는 기회마저 봉쇄할 수 있다.
다주택자 양도세 중과세 폐지는 투기이익 환수라는 대원칙을 무너뜨리는 것이다. 2주택은 양도 차익의 50%, 3주택 이상은 60%를 세금으로 물리고 있는 중과세를 폐지하면 6~33%인 일반세율을 적용하게 된다. 지방은 몰라도 투기 수요가 상존하는 수도권은 아직 양도세 중과를 폐지할 시기가 아니며, 언젠가 경기가 돌아설 때에는 투기 광풍으로 이어질 가능성이 높다.분양값 상한제 폐지는 건설업계만을 위한 대책으로 부동산경기 침체는 고분양가와 공급 과잉에서 비롯된 만큼 분양값을 떨어뜨려 실수요자를 주택시장으로 끌어들이는 것이지만 분양값 상한제 폐지는 고분양가 제어 장치를 되레 해체하는 것이다. 소형·임대 의무비율 폐지 등을 뼈대로 한 재건축 규제 완화, 투기지역·투기과열지구 해제를 통한 대출 규제 완화 등 사실상 투기 수요를 살려서라도 부동산 거품을 지탱하려는 정책을 연이어 내놓고 있다.
공식 주택가격 통계는 서울 강남·서초·송파 등 강남권 3개 구에서 집값이 소폭 내렸지만 실제 아파트 거래 가격을 기준으로 10~22% 하락됐다. 강남구의 거래 가격은 3.3㎡당 3268만원에서 2926만원으로, 서초구는 3.3㎡당 2549만원에서 2173만원으로, 송파구는 2868만원에서 2217만원으로 22.70% 급락했다. 서울 송파구 잠실동 아파트 119㎡는 12월 13억8000만원에서 11억6000만원으로, 서초구 반포동 아파트 112㎡는 8억6500만원에서 7억3700만원으로 하락했다. 아파트 2380가구의 전체 가격에 대해 평균을 구한 뒤 가격을 비교한 것으로 기간별 거래된 아파트의 종류와 수가 서로 다르다는 점에서 정확한 통계라고 볼 수는 없지만, 실제 거래를 집계한 만큼 최근의 주택 시장 움직임을 현실적으로 반영하고 있다.
정부 공식통계인 국민은행 주택가격 지수는 같은 기간 강남, 서초, 송파 등으로 소폭 하락한 것으로 나타났으나 강남 3구는 투기지역 해제대상에서 제외됐다. 연일 부동산 대책이 쏟아져 나올 정도로 집값이 하락하고 있지만 공식통계는 전국의 아파트 값이 3.8%, 서울이 6.1% 오른 것으로 나타나, 황당 통계라는 비판이 나오고 있다. 정부 통계는 전체 주택의 가격 변동을 측정하기 때문에 실거래가와 차이가 있다.실거래가는 급매물 가격이어서 전체 주택시장을 반영하지 못한다.정부 통계는 일종의 호가 위주로 작성돼 집값 변동기에는 현실과 다른 통계가 나올 수 있다. 실거래가를 활용해 통계를 내는 것도 사실상 막고 있다. 정부가 2006년부터 실거래가를 공개했지만 통계 처리가 가능한 파일로 제공하지 않고 있다. 국토부 홈페이지에서 하나하나 수작업으로 자료를 취합해야 통계 처리가 가능, 통계 활용에 애를 먹고 있다. |
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