(341)더블어 사는 사회, 투기없는 사회 점점 다가오고 있다.
부동산은 마냥 오르거나 내릴 성질의 재화가 아니다. 수요와 공급에 의해 움직인다. 매년 50만가구 주택건설은 척척진행되고 있으며, 부동산 수요와 공급 및 정부의 택지공급량에 의해 매년 35-65만 가구씩 꾸준히 공급되고 있다. 2000년 이전도,그 이후도 국내 부동산 공급은 50만가구 정도로 이루어지고 있으나 지역적 공급을 원할하게 맞추지 못한게 사실이다. 물론 환란때 일시적으로 가격하락이 있었으나 2002년부터 본격적인 주택공급과 환란때의 하락한 주택가격의 회복이 나타났으며, 2002년부터는 행정도시, 기업도시 공공기관이전 준비로 인한 국토의 균형개발과 지방화. 세계화 시대에 맞는 수도권의 지역 이기주의을 극복하기 위해 무던히 애을 썻으나 지역적 수급조절을 못한게 현 정부다.
전체적인 공급량의 증가에도 불구하고 수도권 투기가 지속적으로 수시 나타는 것은 국토의 균형개발이라는 명제아래 행정도시,기업도시,서남해안 개발과 2000년이후 재건축 아파트 재건축승인과 그린벨트 해제로 임대아파트 공급으로 인한 많은 자금이 한꺼번에 풀린 결과물이다. 2003년 1월부터 주택공급률이 100%도달(부동산태평양 2002년 6월 100%는 6개월사이 공급량 25만가구 50만명 살 집 차이)햇으며, 2006년말경에는 107% 넘는 주택보급율로 인해 과거와 같은 투기는 나타나지 않을 것이나 서울의 주택부족으로 인해 2012년 전후까지는 수시로 주택값 상승은 이어질 것이다.
이런 와중에 80년부터 본격적으로 건축한 아파트들이 2000년 이후 환란을 벗어나려는 무렵부터 재건축시장이 청약과 같이 시장을 뒤 흔들었다. 80년대 지은 아파트들이 2000년대 20년이 넘아갔기 때문이며 이를 20년 내외에서 허가해준 서울시와 건교부의 책임이 너무나 크다. 특히 전임 서울시장이 우리나라 부동산 투기를 부쳐긴 장본인이라는 부동산태평양은 오래 전부터 경고했는데 2006년 11월말경에야 정부 여당이 전임 서울시장이 주택투기 주범이라 했다.부동산태평양은 정부 정책이나 부동산 예측은 최소한 6개월에서 3년이상 먼저 예측해 냈으며,앞으로 40년간 대 예측 홈피에 했다.
애당초 재건축은 안전진단 강화로 30-40년이상이나 부실 아파트에 대한 재건축 승인을 했어야 하는데 서울시는 20년 전후로 재건축 승인해 주었던 것이 화근이었다. 이로인해 20년 전후부터 재건축 아파트가 재건축을 하려는 주민들과 정비업체 및 추진위 조합들이 황금알을 낳는 거위처럼 인식되었으며, 서울에서 부터 수도권과 지방으로 확산되었다. 현제 추진하는 재건축 단지들 대부분 앞으로 리모델링 않고도 대부분이 20년 이상 버틸수 있는 단지들이 태반이다. 차라리 초창기 재건축 승인시인 2000년초 모조리 승인해 주었다면 현제 대부분이 입주해 강남권과 수도권 공급 부복은 나타나지 않았을 것이며 투기도 어느정도 근절되었을 것이다.물론 단기적 투기는 있었지언정 지금처럼 고위직들이나 투기꾼들이 짜고 치는 투기조작은 1-3번에 그쳤을 것이다. 현정부서 고우직들은 투기꾼들과 연계해 정권 내내 투기를 조작햇던 것이다.
시기의 선택이 늦어 재건축에 대한 이기주의가 행정도시나 공공기관 이전처럼 수도권 재건축 시장서 나타나고 있는 것이다. 늦게서야 건교부는 재건축 년한 규제에 리모델링 쪽으로 방향 전환 했으나 역부족이거나 홍보부족으로 갈피을 잡지 못하고 있다. 또한 시장에는 500조원이 넘는 유동자금이 투자처을 찾지 못하고 있으며, 그들이 동원 가능한 자금만도 1천조원이나 된다하니 유동자금의 1/3이라도 투자처을 찾게 해 주어야 한다. 이로인해 해외 부동산 투자 자유화에 따라 10만달러까지 해외부동산 구입을 허용했다. 정부는 최선을 다해 부동산 시장의 안정을 위해 대통령까지 나서 애을 썻으나 80년대 이후 국민들 대다수가 몸에 베인 투기을 근절시키지 못하고 있었고,양치기 대통령부터 그 하수인들까지 실제는 투기를 조작해 능력껏 투기하게 만든 정부엿다 할 것이다. 부동산은 돈과 투기의 산유물, 사면 오른다는 고정관념이 너무나 가슴 속 깊이 베여있어 치유하는 데는 현정부나 다음 정부도 해결하기 힘들 것이며, 치유하는데는 상당한 시간이 걸릴것이라는 것이 국민들 마음속에 베여있다는 것이 문제다.
주택보급율이 112% 이르는 시점인 2012년전후에야 주택값 안정이 조금씩 나아질 것이다. 2003년 1월 주택보급율이 100%달성한후 2년도 아니되어 부동산이라면 수지 맞는다는 용인 수지의 전세값이 4천만원 까지 급락하였으며,매가는 3억을 홋가했다. 이때 화성의 태안. 아산.김포 등 전국 5개 지역 이상서 전세값이 3천만원까지 하락하였으며, 매가는 대부분 지역서 2억이 넘었었다. 매가대비 20%내외였으나 2년도 아니되어 그들 지역은 2-3배 이상 전세가 상승으로 하락 전의 가격보다 높은 가격 형성중이다.
또한 2006년 부산. 대구. 광주. 김해. 대전의 서북부. 청주.천안과 경기도 외곽지역은 미분양과 미입주로 인해 분양가 인하와 인하 준비을 일시적으로 했거나 하였으나 곧 인상으로 바뀌었다. 부동산 시장이 안정되지 못할시 대부분의 부동산 관련자들이 정부가 부동산 값의 불안을 부추긴다 한다. 물론 이번 정부의 버블세븐 지역의 발표가 표본이며,8월말 판교 고분양가가 대표적이다. 수요와 공급을 맞추기 보다 3개월여만에 발표되는 부동산 규제책 발표가 임박햇나 하는 생각이 들 정도다. 정책이나 규제는 미리 언론에 내 놓지 않고 빠져 나가지못하게 연구와 연구로 즉시 발효.시행했어야 할 것이다.
1;개발부담금 부과
2; 보유세인 재산세와 종합부동산세
3; 2007년부터 1가구 2주택에 대한 중과는 부동산 시장 안정시킬수 있는 테마이며, 정책으로 충분했으나 판교고분양가와 건설사의 분양가 대폭인상은 주택값 상승으로 이어져 온 것이다. 기준시가나 공시지가 현실가에 맞추어 인상해 보유세와 양도소득세 부담 얼마든지 늘릴 수 있다. 공시지가나 기준시가 1년에 2회 인상도 정부가 맘만 먹으면 투기억제책으로 시행이 100%가능하다. 내집마련한 사람들에게 청약의 기회, 내집마련의 기회, 투기근절이라는 명제아래 얼마든지 시행이 가능하다. 이런 정책이라면 공공기관이전이나 행정복합도시 이전의 지역기기주의 보다 더욱 원할히 국민들 호응을 얻을수 있을 것이다.
시간이 흐름으로 해결될 부동산 문제지만 눈높이 낮추어 사는 국민들의 지혜도 필수적이다. 이글의 기고자는 18식구가 한 집(20평 이하)살았으며, 80년대에도 7식구가 방 1개에서 살앗고, 13평 주공 아파트 방2개 중 1개 임대주고 1개에 살았다. 지금도 기고자 보다 보다 못한 사람들,더 능력이 있으면서도 투기를 일삼는 사람들 흔하게 있을 것이다. 더블어 살아야 하며, 투기는 않고 투자만 해야 할 것이다. 국가가 있어야 개인이 존재한다. 나라 잃은 섦움 60년도 아니되어 잃어버린 망각속에서 살고 있으며, 독도가 우리땅이라 주장한 것 처럼 투기 않는다는 국민들 마음 가짐도 아주 중요하다. 90년부터 기고자는 중개업에 종사했지만 교환,경매,분양권은 취급하지 않았다. 부동산 구입하지도 않았으며,내집인 거주 단독주택으로 만족한다.
스스로 내가 무얼 하여야 하느냐, 자신의 직업에서 최선을 다할때 ,일상생활에서 마음 먹고 살아갈때 정부가 부동산 규제책 3개월마다 되풀이 해 만들 필요가 없다. 정부의 부동산 규제책이 다람쥐 채바퀴 돌듯 만들어지지 않는 사회는 바른 사회가 될 것이며, 투기없는 사회가 될 것이다. 주택보급율이 늘어갈수록 부동산 투기는 없어진다.2006년이 마지막 부동산 규제나 투기의 전환기로 국민들이나 정부가 삼아야 할 것이다. 2007년부터 1가구 2주택에 대한 양도소득세 50% 중과세가 된다. 1가구 2주택에 대한 누진세 15%신설이 절실히 필요하다.다가구 소유자들은 양도소득세를 내려야 다주택자들이 매도할 것이라 하지만 그건 다주택자들의 유언비어에 불과하다.종부세를 6억에서 5억이하로 내려 중과해야 하며,세율도 현제보다 더 높혀야 할 것이다. 고액주택 소유자들에게 재산에 의한 세율 적용이 필수적이다.그들은 세금 얼마든지 얼려도 부동산 상승에 비하면 세금은 돈도 아니도.세금 무서우면 종합부동산세 대상 주택매도후 값 낮은 부동산 구입시 매월 300만원에서 2천만원 수익성 건물 구입 100%구입 가능하다.
2007년부터 공시지가나 기준시가 시세의 100%반영으로 양도소득세. 증여세. 보유세 등 모든 세금을 메긴다면재산세나 종합부동산세 고지서 나올 즈음인 10-12월이 고비가 매년 되풀이 될 것이다.이보다 더 큰 고민은 2007년부터 1가구 2주택에 대한 양도소득세 중과가 발등에 불인 것이라 하지만 이미 2005년 대다수가 증여로 인해 세금 걱정하지 않고 있으며,다주택자 대부분이 양도소득세 별로 걱정않는 지역의 부동산 소유자들이다.어느정도 증여나 매매로 하여 1가구 2주택 피해갔다 하지만 아직도 많은 사람들이 다가구 주택을 보유하고 있으나 양도소득세 걱정하지 않을 사람들이 태반이다.
일본은 중산층이 13평,독일이나 대만은 18평, 유럽의 선진국 대부분이 20평대, 홍콩은 4평이나 6평 아파트로 35층 내외서 4식구에서 6식구가 시내 중심가에서 살고 있으며, 부자들은 전망 좋은 산꼭데기나 중턱의 외곽에서 살아가고 있다. 홍콩은 산들이 화강암으로 무너질 염려가 없다. 또한 싱가폴은 5%자기돈만 있다면 95%을 융자해 준다. 공동주택 대부분이 토지는 국유지가 많으며, 건물만이 투자자들이나 건물소유자 재산이다. 고로 싱가폴은 투기가 없는 나라의 대명사다. 한국인이 1만명만 사는 해외 나라는 부동산 투기가 없는 나라가 없다고 할 정도다.
미국. 케나다. 브라질. 호주. 중국. 베트남. 인도네시아 등 많은 나라들이 끼여있으며, 해외 부동산 시장에서의버블이 국내보다 더 많이 나오고 있다. 우리는 영국이나 가까운 일본에서 버블이라는 것을 많이 배웠다. 그걸 교훈으로 한국인의 국민 수준으로 버블이 나타나지 않을 것이며, 2000년초부터 개발로 인해 공급량이 늘어난 대구나 부산 광주 대전 천안 아산등지와 수도권 외곽지역서 미입주나 전세가 하락은 날이가면 갈수록 더 나타날 것이다. 지방이나 수도권 외곽지역만은 건축량의 조절로 완화 할 필요가 절실하다. 이게 수요와 공급의 조절이며, 이걸 조절하는 것이 건교부나 건설사 및 지자체의 몴이다. 버블새븐지역과 수도권 집값 상승 여력은 여전하지만 지방과 수도권 외곽지역은 미분양 증가로 인해 부동산의 일대 전환점을 맞은 상태다. 수요와 공급의 조절기로 본다. 정부의 정책효과로 부동산 시장의 안정이나 규제보다는 자연적인 수요와 공급 조절능력이 필요한 때이다.
버블세븐 핵심지역인 강남ㆍ서초ㆍ송파 강남 3구의 분위기는 버블인지 아닌지조차 잘 모르겠다며 민감해 하지 않는다는 것이다.그들지역의 사람들 상당수가 부동산에서 만큼은 자신들과 자신들의 지역만이 만능으로 여기며 살아왔다.그걸 치유해주는 기법 연구는 주택보급의 증기로만 가능하다. 또한 행정도시나 공공기관 이전을 가능한 빨리하여 인구분산정책이나 국토의 균형개발과 지방화 시대에 맞는 정책개발을 정부가 다른 사업이나 정책보다 우선시 하여야 할 것이다.
그런 정책이 아니고서는 버블새븐지역 특권층이란 개념 살아지게 할수 없다. 세계 어느나라나 부자나라가 있고,나라마다 부자동네 가난한 동네가 존재한다. 도시와 농촌의 소득격차는 어느나라나 차이가 대체로 난다. 2006년은 현 정부의 국토의 균형개발과 부동산 시장의 안정화의 전환점이었으나 정책 능력부재로 판교고분양가로 3개월간 수도권 부동산 투기와 상승 부추기였다.2007년부터는 현제나 과거보다 투기는 사라져야 할 것이다. 이 또한 정부의 정책보다 국민들 스스로 더블어 산다는 마음이 더욱 중요하다.
종합부동산세, 보유세, 거래세, 양도세 등 각종 세금은 거래의 활성화 규제책과같다. 고로 1가구 2주택자들 이상은 증여로 벗어나려 발버둥치고 있으며, 다음 정부서는 부동산 법이 바뀔것이라는 생각 이외 다른 방안 찾지도 않으려 하고 있다. 재건축시 유상부담금은 대체로 고평가 된 금액으로 봐야 한다.헌데도 강남권과 수도권의 재건축 시장은 유상부담금 자체을 재건축으로 인하여 상승하는 자본증식의 수단으로 여긴다는 것이 문제로 인식되어 정부는 개발부담금제을 만들엇으나 재건축.재개발지역 사람들은 시쿤둥한 반응이다.
버블새븐으로 가격이 하락한게 아니라 최근 3년정도에 지은 공동주택이나 이미 분양한 공동주택, 재건축이나 재건축 할 공동주택이 대체로 20-40%정도 서울 등 수도권은 고평가 되었다는 것은누구나 알고있는 부동산 시장이나, 그걸 하락시킬 방안이 2012년 전후까지 주택보급율이 112%가 넘을때 까지는 없는 것이다.오직 수요와 공급의 조절 뿐인데도 금리의 인상과 고가 주택의 금융지분율 규제로만 잡으려 한다는 것이 문제다. 부동산 거래가 주춤한 것은 일시적 계절적 요인인데도 버블새븐으로 인한 거래공백으로 보는 견해는 분명코 잘못된 인식이다. 고평가 된 가격은 바로 잡아야 할 것이나 공급없이는 불가능하다.일시적 하락이 나타날시 하락으로 보는 견해는 아주 잘못된 착각증 현상이다.호가만 잠시 낮아졌을 뿐이다.
풍선효과는 어느 한 지역 누르면 반드시 다른 지역 부풀어 오르나 개발가능성,장래성에 대한 기대효과다. 그런데도 풍선효과을 어느지역을 누르니 다른지역 대부분이 값 상승으로 보아 수요을 끌여드려 투기을 조작하는 것처럼 보인다는 것이다. 마지막으로 더블어 사는 사회,국가가 있어야 개인이 존재한다, 투기는 아니하고 투자만 한다, 한번 구입한 부동산은 3년이후에 매도한다는 마음이 가장 중요하다. 또한 청약제도는 하루빨리 고쳐 무주택자 우선과 10평대 이하 주택소유자 우선으로 청약제도 바뀌어야 할 것이다. 늘상 말하지만 3급이상 고위직들 강남권 20년 이상 거주하지 않은사람들은 스스로 물러나야 할 것이며, 건교부 부동산 정책 담당자들은 강남권 거주자체을 막아야 할 것이다.
한국 인재 많다. 나 아니면 아니 된다는 그런 말도 아닌 말 스스로 벗어나야 한다.남북이 대치한 상황서 군대도 아니 갔거나 보낸 사람들, 아니갈려는 사람들, 직장생활로 수백억 부자된 된사람들은 국가 공무원보다 사업하여야 할 것이다. 이게 바로 더블어 사는 아량이다. 투기는 자랑이 아니다. 좀벌래와 같은 존재이다. 조금 배고품은 참을수 있어도 손가락질 당하면서 살아갈 수 없다. 남들 1달에 수천만원 쓸때 1백만원 이하로 살더라도 떳떳하게 살아야 한다. 한두번은 실수 가능하다. 허나 실수 되풀이하면 양치기 소년 꼴 된다.
돈,권력,지식 3중 하나만 선택해 산다면 보다 평화로운 사회, 더블어 사는 사회가 될 것이다.2006년은 마지막 부동산 정책의 전환점의 시기로 개인이나 정부 여겨야 할 것이다. 주택보금율의 증가, 개발부담금 시행, 1가구 2주택에 대한 양도소득세 중과, 보유세인 재산세와 종합부동산 매년 증가, 부산 대구 광주 등 지방도시의 미분양과 미입주 공동주택의 증가 등은 마지막 고비이다. 현 정부가 끝날 즈음은 국토의 균형개발,지방화. 세계화의 마지막 단계며,다음 정부는 이걸 해결하는 정부가 될 것이다.고로 투기는 다음 정부 마지막 시점에는 100%근절 될 것이다. 2020년부터 인구의 감소는 주택수요의 감소이다. 이런 착시현상은 2015년부터 본격적으로 나타날 것이다. |
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