개인의 예측보다 못한 부동산 정책,행정천도 정책
부동산 정책이 매 정부 마다 매회 나온다.또한 갖가지 통계가 있지만 부동산 통계만큼은 대체로 건축량에 의한 통계이며, 건축량에 의해 부동산 경기을 진단하기 일쑤다. 그 건축량에 의해 입주량이 아파트는 대체로 30개월 정도, 주상복합 아파트는 25개월 정도, 주택은 6개월 이내, 빌라는 1년이내에 입주하기 마련이다. 그러나정부의 통계나 부동산 전문가나 연구소 등등의 건축량에 의한 통계는 맞을지언정 입주물량의 의한 통계는 맞지않는 엉터리인 경우가 흔하다. 고로 수요와 공급의 경기 법칙이 변절되고, 변태나 도태되는 경우가 흔하다.
2002년 6월부터 입주 아파트가 남아도는데 정부는 그 보다 6개월 늦은 2003년 1월로 주택보급율 100%라 했다. 1년에 건축량이 대체로 60-80만 가구며, 아파트는 정부서 매년 50만 가구을 짖는다 야단 법석이었다. 고로 6개월 동안 주택보급율은 대체로 25-30만 가구가 순수히 남는다는 결과가 되며, 30만 가구는 대체로 인구 70만명이 살수 있는 집이다. 지방에서 서울로 이주하는 인구가 매년 광명이나 부천 정도인 70만 가구가 이주해 온다. 그들이 살만한 집이 남아도는 것이며,2002년 6월부터 2004년 2007년까지는 대략 3년분 이상의 건축분의 집이 나아돈다는 결과며, 그 집은 200만가구 정도다.이게 역전세란을 이르키는 징조다. 매년 60-80만 가구의 집을 짖는다면 순수히 늘어난 집은 40여만 가구가 늘어난 집이며, 10-20만 가구는 구옥을 헐어 짖는 집(다구가,공동주택,빌라,재개발,재건축)일 것이다.
이와같은 숫자로 본다면 2006년 10월경부터 주택의 투기가 사라지고, 아파트도 분양분이 급속도로 미계약이 생기며,토지의 투기만이 2003년11월부터 지역적, 공간적,테마적,시간적으로 극성을 부렸던 것이다. 분명코 2006년 11월 15일이후니 부동산태평양이 예측한 50일 전후부터 부동산 거래가 멈추었으며,전국 상당수 지역의 주택의 가격도 호가가 낮아지고 있다. 분양 아파트의 청약률이 낮아지고, 분양권은 대체로 고가의 70%정도에서 거래되었다고 여긴다. 이는 5천만원 피가 4천만원으로 하락햇다는 결과가 나온다. 2003년 하반기 부터 건축량이 급속히 줄어들고 있으며, 지방 도시에 건축은 대체로 멈춘 상태이나 단독의 임대는 요즘 나가지 않는다. 이는 인천지구서 32평 아파트가 3천만원 까지, 화성의 태안이 4천만원, 용인의 수지쪽이 5천만원 정도까지, 천안이나 아산이 4천만원 이하까지 하락햇다가 원래의 가격데로 상승한 상태다. 이때 주택이나 빌라에 살던 사람들이 상당히 아파트(공동주택류)로 이사했다고 볼 수 있다.
정부의 정책이 실효성 있나 우리는 부동산을 공부하는 사람으로서 생각해 보아야 한다. 정부의 부동산대책이 실효성 있을지 의심하는 님들이 대부분이다. 이건 정부의 정책의 잘못과 대기업의 연구소에서 부동산"부"자도 모르는 인간들의 엉터리 전망이나 예축,분석이 일반 투자자들의 생각을 흔들어 놓기 때문이다. 그들은 분명코 부동산 전문가가 아닌 일반경제 전문가일 수는 있으나 부동산을 제대로 공부않고, 단순한 공인중개사 자격증에 사무소 한개로 부동산을 진단한다는 것은 넌센스다. 분명코 얼치기 전문가들이나 얼치기 연구소에 의해 순수한 투자자들의 마음을 흔들어 놓았으며, 투자자들에게 엉터리 예측으로 수많은 돈을 날리게 만들며, 마음 고생시킨 그들이 과연 부동산 관련 전문 서적을 몇권의 책을 읽는지 묻지 않을 수 없으며, 현장에 얼마만치 다녔으며, 해외 부동산 연구차 몇번이나 다녔는지 묻고 싶다.
2년동안 우리나라 연구소 부동산 예측 한번도 맞추지 못한 수십개의 연구소들이다. 그런류의 엉터리 연구나 예측. 기고나 언론의 진단에 노오는지 의심하지 않을 수 없다. 그들의 1-3개월 전의 분석이나 예측이 지금도 유효한가 한번 부동산 기고문을 갖고 조사해 보면 잘 알수 있다. 단순한 참고용이며, 믿을 필요없으며, 쉽게 말해 매년 50만가구의 공동주택에, 빌라나 단독, 다가구 20만가구 짖는다 생각하면 된다.그 집들이 몇개월 후 입주하는지 생각해 보면 답이 나온다. 2004년 10월 대충 70만 가구의 집이 남아돌며, 대체로 집은 매년 50만 가구 정도씩 지을시 그만치 늘어난다는 것이다. 여기서 주의할 점은 구옥이나 재건축,재개발로 인해 헐어버린 주택만큼 공제하면 순수히 남아도는 집이라 여겨야 한다. 늘어난 만치는 역전세이다. 재테크로 몇억이나 몇십억 돈을 벌었다는 책은 부동산 전문서적이 아닌 책장사가 쓴 일종의 기고문이나 일기에 불과 한 것이다.즉 데이타가 없는 추리소설 정도로 생각하면 된다. 수십억 번 사람이 부동산 책 낼 필요도 없으며,수백억 번 증권 전문가가 증권 강의한다는 것은 날아가는 새도 웃을 일이다.
정부의 부동산 정책이 엉터리이기 때문에 이런 글을 다시 써 본다.매년 아파트 40만 가구 정도 짖는데 정부는 60만 가구가 넘어설 예정이라 언론에 보도되었다.1-2순위 통장이 대부분의 지역서 별로 소용없는 시대다.3순위서도 미계약이 속출하는데 대부분의 몰지각한 건설사들이 건설부와 짜고,특히 강남권의 부동산 정책입안자들의 묵시하에 분양가을 마구 욜려 몇개월 지나면 피가 보통 1000-3000만원 정도 붙는다.10-30%에 가까운 미계약분을 투기꾼들에 넘겨주어 혼돈에 혼돈을 이르킨다. 분명 미계약분이 30%정도인데 100% 계약이라 하지만 아파트 주위에는 500만원 미만의 분양권 피로 흘러다닌다.
여기에는 토지소유주, 몰지각한 건설사, 투기꾼, 일부 몰지각한 사람들과 합세해 투기을 부추긴다. 그런다서 내집마련이 100%불가능한게 아니다. 많은 분들이 눈높이을 조금만 낮추면 내집마련이 가능한데 그러지 않는 경우가 많다. 조금만 하락하면 더 하락할 까봐 내집마련을 놓히다가 높은 가격에 융자내어 구입하는 경우가 흔했다. 이제부터는 주택부문 만큼은 내집마련 미루는게 좋으며, 임대 아파트을 노크후 남는 돈으로 최유효 이용과 개발이 가능한 토지 구입이 더 현정하다. 아니면 5천만원 이하의 모기지나, 집값의 20%이하의 모기지을 이용해 내집마련을 하고, 주5일 근무에 맞는 토지투자가 아주 현명한 방법이다. 이때 집 없는 분들은 그 토지에 가든, 주유소, 팬션,모텔 등등을 지어 그곳에서 생활하면 된다. 그게 내집마련도 되는 것이다. 이런 투자가 20년간은 우리나라의 재테크 방법이 될 것이며,선진국에서도 이미 한번 거쳐 간 투자 노하우다. 현제의 우리나라 부동산은 선진국의 부동산을 답습하는 전환기라 말 할 수 있다.
강남권에 그린벨트나 녹지 많으니 하수종말 처리장,쓰래기 하치장,화장장 등 몇개만 짖는다면 강남권 부동산 하락이다. 그걸 모를리 없는 건설부 부동산 정책가다. 그런데 규제정책으로만 강남 부동산을 잡으려 하니 혼돈과 소란이 끊이질 않는다. 간단한 답을두고도 혼란과 혼돈의 정책을 쓰는 정부는 극과 극의 사회을 만들어 사회을 혼란케 하면 정치적으로 득이 된다고 생각하는 정치꾼들이다. 그에 편승한 정책이 현 정부의 부동산 정책이며, 경제관료는 대체로 히러증 환자 정도이다. 한국은행, 경제부총리실, 부동산 정책실 도저히 납득하기 어려울 정도로 예측이 맞지않는 정부 산하에 우리는 생계을 유지하고 있다. 이게 고위 관료 21명 중 18명이 강남권에 살고, 건설부 직원 41%이상이 강남권에 산다니 부동산 정책 올바로 펴질리 없으니 그걸 방관하는 정부는 투기꾼 조정 세력이라 말하지 않을 수 없다. 공범인 것이다.
정치권이 부자 동네서 국회의원 한번 해 보겠다고 방관하는 권모술수 인간들이다. 물론 능력이 있는 사람들은 그들끼리 끼리끼리 산다했다. 그것도 능력이랄까. 서울시장, 경기지사 정치판에 뛰어들기 위해 행정천도 반대했다가 이제는 환영이다.돈 많은 그들은 맹목적인 반대지 대안이 없는, 정치을 위한 반대였며, 야당도 행정특별시는 가능하여도 "천도" 두 글자만 빼 달라는 행정천도 인 것이다. 정치을 위해서는, 자신의 출세을 위해서는 모든 권모술수 다 부리겠다는 것이다. 어느 연구 기관서 100조원 정도 드는 행정천도라 했다. 분명코 신행정수도, 행정천도가 아닌 천도로 명할시 수십조원의 수익이 나는 천도가 100%된다.
기고자가 중부권을 다니며, 그린 행정천도 지도와 너무나 흡사했다.아니 100%그런 방향으로 행정천도가 진행되고 있다. 정부의 정책이 기고자의 개인 글 보다 못한게 정부의 부동산 정책이며, 행정천도 정책이다. 답습대로다. 국민을 위한 정책이 아쉬우며,연구소도 엉터리 예측하지 말고 공부하여 부동산 예측하기 바라며,경제학이나 법학 공부한 사람들은 부동산 예측하지 말고,부동산학 배운 사람들이 부동산 예측하여야 할 것이다. |
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