지방과 수도권 변두리서 강남권까지 주택값 멍들어
지방은 2002년 주택보급율이 100%달성한 시점부터,수도권 변두리는 2006년부터, 강남권은 2007년부터 서서히 주택값이 무너지고 있다. 지방 미분양은 2002년 중반기부터 시작되었으며,수도권 변두리 아파트 분양의 미분양은 2006년부터,강남권 주택값 호가 낮은 거래는 2007년부터 시작되었다. 여기에 미국 주택값의 2자리 하락이라는 변수에 유럽서 일본까지 진출한 상황이다.한국도 주택보급율 증가로 지역적으로 주택값이 무너지고있다.
주택을 투자수단으로 여기는 시대는 끝나가고 있다. 현 정부 초기 부동산 만큼은 잡겠으며, 행정수도 이전,노무현 당 탄생을 현정권 창출 3대 과제였으나 투기세력에 의한 투기, 행정천도,노무현 당 만들기는 지금도 진행중이다. 수도권 일부지역의 부동산 서서히 무너지고 있으며, 강남권의 부동산 20-30%이상 고평가 된 가격의 조정기다.갖은자들의 횡포에 의해 버블새븐 지역의 집값이 무너지지 않고 있으나 조그마한 타격에 의한 집값 하락은 언제든 가시화 될 수 있다.
2003년 수도권 집 2채이상 보유자는 매도는 양도소득세 중과로 현실로 다가선 것이다. 부동산 시장 과거를
잊어 버려야할 시점이다. 집값 하락세와 상승세가 오라가락하며, 결과적으론 오른 곳이 3%이상 지역이나 부동산이 없이 호가의 조절상태인 것이다. 분양가만 올랏다. 정부 대책으로 부동산 세제가 강화될 뿐만 아니라주택거래 신고제를 통해 가수요자들의 주택시장 참여가 근본적으로 제한된 것이며 서울 강남권 등도 조만간학군 위주로,더 적극적으로 실수요자 위주로 재편될 것이다. 강남에도 미분양, 미입주 아파트가 늘고 있으며,전세값이 하락세가 두드러지고 있다.
주택거래신고제와 함께 2004년 부동산 종합전산망이 도입으로 주택거래 현황이 실시간으로 국세청에 통보되기 때문에 투자목적 가수요의 유입은 근본적으로 차단될 것이다. 이미 수도권은 물론 일부 서울지역에서도 주택 공급과잉 현상이 나타나고 있기 때문에 정부 조치로 투자 수요가 차단돼 상당기간 거래 중단이 지속될 것이다. 부동산은 수익이 나면 매도하고 새로운 투자처을 찾으며, 돈이 흐르는 곳에 투자다. 2002년 2월부터 한국에 지역적으로 부동산 버블이 시작되었다. 버블전 2-3년은 부동산 가격이 폭등하기 마련이다.그런후 서서히 눈에 보이지 않게 무너지기 시작한다. 눈에 서서히 보이기 시작했다.
부동산 시장 투자가들이 과거의 경험과 관성 때문에 아직도 강남 주택을 투자대상으로 여기고 있지만 상황이확 달라질 수 있다. 예상하는 것 이상의 가격 하락도 있을 수 있다. 2005년도에는 주택이 150만 가구가 남아돌며,전국에 빈 농가가 30만가구 이상, 미분양 아파트는 15만 가구, 입주할 미분양 아파트는 2007년 7만가구 정도다. 대부분의 지하방은 창고로 남았으며,구옥도 임대가 나가지 않는다. 앞으로 수도권의 부동산은 임대용건물이나,빌딩,상가주택 등은 고금리로 상당기간 수익이 난다하더라도 지각변동도 예고된다..
주택을 투자가 아닌 거주수단으로 만들겠다는 철학이 확고했으나 주택정책,부동산 정책의 실패였다.과거 국민의 정부처럼 주택을 경기부양수단으로는 사용하지 않고 경기가 하강하더라도 주택규제정책을 완화하지 않았다. 집값이 크게 올라 20~30대는 내집 마련에 대한 희망을 가질 수 없는 상황이며, 젊은층의 좌절과 분노를잘 알고 있기때문에 경기부양을 위해 규제 정책을 완화하였어야 함에도 투기세력,갖은자들에 의한 경제정책을 폈다. 앞으로는 주택을 투자수단으로 여기는 시대가 종언을 고할 것이다.향후 주택시장은 시세차익보다는임대소득을 중시하는 시장으로 변화할 것이다. 바로 이게 선진국형 부동산 시장이다. 세계적으로 전세 시장은우리나라 뿐일 정도다.대부분 월세시장이다. 지방화 세계화에 맞는 경제정책,주택정책이 필수적이다.
서민 주거 안정을 위한 공급 확대지만 필요한 재정·택지 확보방안은 미흡하다. 15만 가구가 넘는 미분양 주택은 시장서는 45만가구로 미분양 대책과 건설업체의 부도, 가계수입 감소로 인한 내집마련 기회 상실,고금리로경매증가, 경기침체로 인한 재정마련에 대한 청사진이 나왔어야 한다. 집이 남는데도 공급 확대를 추진하고, 서민 주거 안정을 꾀한다지만 미국처럼 주택시장이 붕괴할지 모르는 상황에서 공급 확대 정책은 시장 상황과 맞지 않다. 재개발·재건축을 통해서 주택 공급을 늘린다지만 주택수는 늘어도 가구수가 줄어 어디론가 정든 동네을 떠나야 한다. 아파트는 1가구 1가정이 거주하지만 단독 등 다가구 주택은 1주택에 보통률 3-10가구의 사람들이 생활하여 개발시 늘어난 가구는 10%되지 않아 개발시 대부분이 중심가서 변두리나 도시외로 이주하여야 한다. 재개발·재건축의 임대나 소형 아파트 의무제는 풀지 않겠다는 상반된 이야기를 하고 있어 신뢰성이 떨어진다.
그린벨트 추가 해제도 도시의 무분별한 확장을 막고 녹지보존을 위해 도입된 그린벨트는 아파트 단지 등으로 개발된 데다가 새 정부에서도 해제하기로 함에 따라 사실상 유명무실해지고 있다. 그린벨트 해제는 녹지훼손은 물론 주변 토지 시장 가격을 뛰게 하는 부작용을 초래할 수 있어, 철저한 수요 분석 등을 바탕으로 입지·규모가 결정돼야 한다. 분양가 인하도 쉽지 않아 보금자리 주택의 경우 분양가를 15% 정도 낮출 계획이지만, 1년여 전 새로운 주택 분양 방식인 분양가 상한제를 도입하면서 약속한 집값 20% 이상 인하도 지키지 못해 과오신도시는 지역내 아파트 값의 80%이하닌 800-1000만원공급에서 900-1100만원 공급으로 인상하더니 현제는 1300만원 정도 공급은 옵션포함 1500만원이 되는 거지말을 했다.
서민들을 위한 보금자리론의 재정 마련도 총 120조원이 들어갈 것으로 내다보나 사업을 맡을 주택공사의 부채가 40조원을 넘는 데다, 수익원인 민간 분양사업을 할 수 없게 된 만큼 부채가 더욱 불어날 수밖에 없다. 보금자리 주택은 청약저축 가입자에게만 혜택이 돌아가 청약 예·부금자들과의 형평성 논란과 장기 무주택자 등을 우대하는 청약 가점제 도입으로 기대감이 컸던 무주택 청약 예·부금 가입자들의 불만, 5년이하 신혼부부의 특별공급에 대한 무주택자들의 불만 해소의 선결이 중요하다. |
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