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이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다.
부동산 투자는 남들이 전혀 관심을 갖지 않은 바닥 장세에서 시작하는 것이 여느 사업의 시기와 마찬가지로 기다림만 있다면 돈이 된다.세계의 부동산 시장은 인구에 의해 개발된다.인구가 늘어나는 곳에는 반드시 부동산 개발이 필수적이며,지가는 물 흐르듯 상승하기 마련이다.이 지점을 먼저 찾는것이 재산을 늘리는 비법중의 하나다.그게 정보며,가치있는 부동산 인터넷 정보사 사냥이다.
생략///
전문가로 어우려져 과학화 기술화 합리화 근대화된 이전의 원리,보충의 원리.분담의 원리.연결의 원리.표준의 원리에 입각한 최유효 이용과 개발,법률적 경제적 기술적 투자 기법을 창출할수 있는 것이다.시장은 지리적으로 위치가 고정되어 그 시장 역시 지역적으로 국한된 국지성,선조 대대로의 재산이라는 관념과,세금 출처 등에 공개을 꺼리는 비공개성을 들수 있다.일반 상품과는 달리 규격화 표준화 대량생산이 어려운 비표준화성 지역성 비공개성 비표준화성이 강하다.
주택에서는 도로향.직장.교통량.상가와의 거리.상하수도.공익시설과의 거리에도 신경써야 한다.옛부터 적을 알고 싸우면 백전백승 한다는 속담이 있다.사람은 가정적 사회적 경제적 권력적 모든게 70%만 갖고 30%는 채우려는 마음으로 살아야 가장 행복하다,한다.넘치면 탈이나기 마련이다. 부동산 투자는 가치상승의 기대가 있어야한다.가치 상승을 위해서는 정보에 의한 투자여야 하며,타인들이 투자하는 곳의 투자여야 하는데 그게 선투자여야 수익이 더 많이 창출된다.순발력이 요구된다.그래야 기대가치 창출인 것이다.
21세기는 지식 정보의 시대다.정보란 그만치 가치있어야 하며,예측과 분석에 맞는 정보여야 하며,그런 정보사여야 한다.단순히 지난간 옛노래나 부르는 정보는 과거일 뿐이다.미래을 예측하는 정보여야 한다.그래야 그 예측에 따라 투자한다.그걸 가려내 투자자들에게 회원들에게 전달해 주는게 정보사이며,정보 홈피이다.그 정보사는 무한대의 책임을 투자자에게 지고 있으며,실패시 그 책임을 무한데로 져야 한다.그게 믿음을 주는 투자자와 정보사와의 얼굴없는 책임의 공유다.
단순히 회원 모집에 급급한 정보사는 오래갈 수 없다.그 예측이 몇개월이나 며칠도 아니가서 틀린 정보회사을 자꾸 크릭한다는 것은 그만치 투자자가 멍청하기 때문이다.값어치 없다면 과감하게 버릴 줄 알아야 한다.우리는 공부을 할 때 아는 문제 자꾸 공부하고 읽으면 그만치 시간낭비다.그 시간에 새로운 지식을 찾아 헤메야 한다.홈피에서 분양3일,분양후 3개월,입주 3개월 전,입주후 3년안이 시세가 가장 높다햇는데 그걸 자꾸 읆으면 시간 낭비며,그 지식은 머릿속에 진정한 투자자라면 기초상식으로 남아야 한다는 것이다.부동산은 수익이 나면 매도하고,새로운 투자을 찾아야 한다.너도 남고 나도 남는 투자여야 한다.정보에 의한 투기 아닌 투자만 해야 한다.이때 우리는 장래성이 있다면 보유며,수익이 어느정도 올렷다면 매도하고 새로운 투자여야 하는 것이다.5년 보유햇는데도 투자수익이 별로엿다면 분명히 가치있는 투자상품으로 갈아타야 한다는 것이다.그걸 못하면 부동산이 내것은 1억이고 타인 부동산은 5천만원이라는 고전적 사고방식의 소유자일 뿐이다.
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박종석 |
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한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 |
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한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로
한국 부동산은 전국 40-60% 지역에서 40-60%주택에 거품이 끼여있으며, 토지도 40-60%지역에서 40-300%의 거품이 끼여있다. 토지는 시세의 3배이상도 높은 값의 형성이 이루어졌거나 고가인 경우 흔하다. 가격 조정은 나타날 것이며, 지방에서 부터 수도권 외곽, 그리고 수도권 중심부 까지 거품제거 현상이 나타나고 있다. 2000년이후 재건축바람이 분 재건축 단지, 그때부터 분양한 모든 아파트는 40-60%의 거품이다. 고분양가는 건설사에 따라 다르겠지만 90%이상 배이상 높은 분양가로 분양했다.
위와 같은 거품이 끼어 있지만 1990년대 일본의 버블과는 차이가 난다. 일본의 버블은 시장경제의 원칙에 의한 버블이었지만 우리의 버블은 투기꾼들과 정부 고위직 조작에 의한 버블이라는 것이다. 이때 금융기관들은이미 고금리로 원금은 대체로 회수한 단계서 매가의 60%정도로 금융기관에는 폭락이 올지라도 아무 문제가없으나, 환란 전 가구당 부채가 1-3천만원에서 2006년 가구당 부채는 1-3억으로 늘었다는것이다.
서민들의 고융자는 이미 경매시장에서 어느 정도 소화된 상태로 그들은 극빈자로 추락한 상태다. 앞으로 6개월 정도에서 부채가 많은 사람들은 대체로 경매시자에서 걸래낼 것으로 보여 금융권 탁겨은 크지 않을 것으로 예측해 본다. 한국의 부동산 거품은 붕괴 가능성이 없거나 설령 있다고 하더라도 지방아파트 시장에서 나타난다. 지방의 건설은 수급조절을 건교부나 지자체 및 건설사들이 2002년이후 하지 못했다. 고분양가에 공급과잉현상이다.
실제 지방부동산은 구옥이나 지하방은 비어있는 상태로 공급이 과잉되었으며, 이로 인해 미청약, 미계약, 미입주 상태가 나타난 것이다. 지역적 하락은 있어도 폭락에는 없을 것이다. 가계발 금융불안은 있어도 은행은 고금리로 이미 대응을 마친 상태이다. 일본은 거품 형성기(1979~1990년)에 주택 가격이 360% 가량 상승한 반면 한국은 최근 5년간 상승률이 40%에 불과해 거품이라 할 수없다. 유동자금이 현정부 들어 4백조원으로 시작해 5백조원으로 3년간 1백조원 어떻게 보면 3백조원으로 시작해 5백조원으로 2백조원이 늘어난 상태이나 그들이 동원 가능한 자금은 7백조원에서 1천조원으로 늘어난 상태로 언제든 부동산 값이 하락시 시장에 뛰어들 준비가 된 상태로 버블에는 문제가 없으며, 고평가 된 가격의 20%정도의 조정장세에 머물것이라는 진단을 해 본다.
일본은 거품 붕괴로 인한 1차 피해자가 기업과 은행으로 신용 경색과 고용 불안을 야기시켰지만 한국은 가계이나 경매시장서 어느정도 소화된 상태이며, 2007년 초봄까지는 가계의 정리가 이루어질것이다. 또한 매가의90%이상의 금융자금으로 부동산 시장에 뛰어들었기 때문에 가구당 자기자본이 미미한 상태서 투기로 보아,가구의 자산감소는 별로 없었다는 것이다. 버블이 온다하여도 자기자본이 부족한상태의 폭락은 버블이 아닌개인적인 가구문제라 할수 있다.
가구나 금융권이나 큰 문제 없으며, 더군다나 환란시 쓰러져간 건설사들 현정부 들어 기사회생한 것은 고분양가로 충분한 사업자금 만들어준 현정부와 개미 부동산 투자자들에게 고마워해야 할 것이다. 거이 꺼진다 해도금융회사, 건설사, 가계 모두 피해는 미미 할 것이다. 해외 부동산 버블충격이 발생하는 경우가 온다 하여도우리나라 부동산 투자의 노하는 해외시장과 다르므로 100%문제 발생이 없을 것이나 미국, 일본, 중국 경제의 심각한 타격이 올시만 우리에게 경제에 대한 한파는 클 것으로 보인다.
부동산 시장은 해외 부동산 시장과는 차원이 다르다는 것이다. 절대 한국에는 부동산 폭락은 없으며, 지역적으로 가격 조정이 올 것이며, 그 조정은 10-30%정도 될 것으로 보이나 이것도 2007년 초봄까지 나타나지 않을시 2015년까지 미미하게 올 것으로 보여 피부로 느끼는 부동산 가격의 하락은 없는 상태서 투기는 일어나지않을 것이란 것을 국민들 대다수가 피부로 느끼는 감이 올 것이다.
보유세,개발부담금과 2007년부터 높아지는 1가구 2주택에 대한 중과세로인해 기대 수익률의 하락이 오히려금융상품에 대한 수요를 높여 시중자금이 연금, 보험, 주식형 수익증권 시장 등으로 자산 재분배 현상이 나타날것이라는 낙관적인 시나리오가 실현될 가능성도 있다. 국내 및 해외 경기가 둔화되면서 부동산 가격이 급락하고 은행의 경영 안정성도 크게 저하될 가능성은 크지 않다. 우리나라 부동산은 국민들에게 어떤 경우의 난관이 오더라도 헤쳐나갈 지혜를 환란에서 배웠으며, 거래세 인하로 인해 부동산 시장은 안정을 찾을 수 있을 것으로 보인다.
신도시나 행정도와 년말부터 풀려나는 공공기관 이전지 등에서 보상이 나갈시 유동자금이 너무 많다는 것이다. 그 유동자금은 2007년 초봄 까지 조정된 부동산 시장에서 2007년 여름부터는 대선을 앞두고 어느정도 상승으로 만회할 것으로 보인다.
美 부동산시장, 39% 거품이다. 미국 주택시장에 버블이 형성됐다는 우려가 갈수록 높아지고 있다. 미국만이아니라 한국인이 사는 세계각국이 부동산 거품 논란이 일고 있다. 미국,일본,중국이 더한다. 한국도 40-60%지역서 40-60%의 주택이, 토지도 40-60%지역서 30-300%의 거품이 낀 것으로 여긴다. 이에 미국의 주택시장이지나치게 과대평가됐으며, 미국의 71개 주택시장을 조사한 결과, 중간 판매 가격을 기준으로 2006년 1.4분기에 39%의 거품이 발생한 것으로 평가됐다.
판매가격과 소득, 과거 가치를 기준으로 한 것으로 이는 64개 시장을 대상으로 2005년 4.4분기 조사했을 당시, 36%의 과대평가가 있었던 것에서 거품 정도가 늘어난 것이다. 지역별로는 캘리포니아와 플로리다가 과대평가 정도가 높은 상위 20개 지역 중 17개 지역을 포함하고 있다. |
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| 일시 : 2021-02-15 [05:11] / IP : 59.4.48.149 |
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