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이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다.
부동산 투자는 남들이 전혀 관심을 갖지 않은 바닥 장세에서 시작하는 것이 여느 사업의 시기와 마찬가지로 기다림만 있다면 돈이 된다.세계의 부동산 시장은 인구에 의해 개발된다.인구가 늘어나는 곳에는 반드시 부동산 개발이 필수적이며,지가는 물 흐르듯 상승하기 마련이다.이 지점을 먼저 찾는것이 재산을 늘리는 비법중의 하나다.그게 정보며,가치있는 부동산 인터넷 정보사 사냥이다.
생략///
전문가로 어우려져 과학화 기술화 합리화 근대화된 이전의 원리,보충의 원리.분담의 원리.연결의 원리.표준의 원리에 입각한 최유효 이용과 개발,법률적 경제적 기술적 투자 기법을 창출할수 있는 것이다.시장은 지리적으로 위치가 고정되어 그 시장 역시 지역적으로 국한된 국지성,선조 대대로의 재산이라는 관념과,세금 출처 등에 공개을 꺼리는 비공개성을 들수 있다.일반 상품과는 달리 규격화 표준화 대량생산이 어려운 비표준화성 지역성 비공개성 비표준화성이 강하다.
주택에서는 도로향.직장.교통량.상가와의 거리.상하수도.공익시설과의 거리에도 신경써야 한다.옛부터 적을 알고 싸우면 백전백승 한다는 속담이 있다.사람은 가정적 사회적 경제적 권력적 모든게 70%만 갖고 30%는 채우려는 마음으로 살아야 가장 행복하다,한다.넘치면 탈이나기 마련이다. 부동산 투자는 가치상승의 기대가 있어야한다.가치 상승을 위해서는 정보에 의한 투자여야 하며,타인들이 투자하는 곳의 투자여야 하는데 그게 선투자여야 수익이 더 많이 창출된다.순발력이 요구된다.그래야 기대가치 창출인 것이다.
21세기는 지식 정보의 시대다.정보란 그만치 가치있어야 하며,예측과 분석에 맞는 정보여야 하며,그런 정보사여야 한다.단순히 지난간 옛노래나 부르는 정보는 과거일 뿐이다.미래을 예측하는 정보여야 한다.그래야 그 예측에 따라 투자한다.그걸 가려내 투자자들에게 회원들에게 전달해 주는게 정보사이며,정보 홈피이다.그 정보사는 무한대의 책임을 투자자에게 지고 있으며,실패시 그 책임을 무한데로 져야 한다.그게 믿음을 주는 투자자와 정보사와의 얼굴없는 책임의 공유다.
단순히 회원 모집에 급급한 정보사는 오래갈 수 없다.그 예측이 몇개월이나 며칠도 아니가서 틀린 정보회사을 자꾸 크릭한다는 것은 그만치 투자자가 멍청하기 때문이다.값어치 없다면 과감하게 버릴 줄 알아야 한다.우리는 공부을 할 때 아는 문제 자꾸 공부하고 읽으면 그만치 시간낭비다.그 시간에 새로운 지식을 찾아 헤메야 한다.홈피에서 분양3일,분양후 3개월,입주 3개월 전,입주후 3년안이 시세가 가장 높다햇는데 그걸 자꾸 읆으면 시간 낭비며,그 지식은 머릿속에 진정한 투자자라면 기초상식으로 남아야 한다는 것이다.부동산은 수익이 나면 매도하고,새로운 투자을 찾아야 한다.너도 남고 나도 남는 투자여야 한다.정보에 의한 투기 아닌 투자만 해야 한다.이때 우리는 장래성이 있다면 보유며,수익이 어느정도 올렷다면 매도하고 새로운 투자여야 하는 것이다.5년 보유햇는데도 투자수익이 별로엿다면 분명히 가치있는 투자상품으로 갈아타야 한다는 것이다.그걸 못하면 부동산이 내것은 1억이고 타인 부동산은 5천만원이라는 고전적 사고방식의 소유자일 뿐이다.
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박종석 |
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임대주택사업 활성화와 보금자리 주택 |
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미분양 해결은 임대주택사업 활성화와 보금자리 주택 중단에서
미분양 아파트 15만가구 이상,시장에는 미분양 아파트 20만 가구다. 양도세 감면 혜택 종료일이 다가오면서수도권 미분양 물량의 미분양 아파트는 청약통장이 필요 없는데다 최근 건설사들의 다양한 혜택까지 제공되고 있다. 수도권에 위치한 브랜드 대단지로 대형건설사가 지은 브랜드 아파트는 기반시설이 잘 갖춰져 있어생활편의시설이 좋고 1000가구 이상 대단지다. 주택 500만호 건설계획과 미분양 아파트를 해결해 연쇄부도를막는게 500만호 건설보다 중요하며,주택건설을 통한 경기부양책은 바람직하지 않으며,대한주택공사가 미분양 건설사의 유동성 위기를 해결할 수 있는 범위 내에서 싼 가격으로 미분양 아파트를 구입하는 방식이다.
지방과 중부지방의 미분양사태는 수도권까지 침투한 가운데 택지개발지구마져 대거 미달사태를 빚었다. 위례신도시가 2009년 분양하려 했지만 3년 미루어진 2012년 하반기에,동탄2기 신도시도 2년이상 분양이 미루어지고 수도권 상당수 택지개발지구서의 분양이 미루어지고 있다. 강남권 보금자리 주택을 2009년 10월 11500만원에 분양했는데 강북이나 경기도,인천에서 보금자리 주택보다 더 높은 분양가에 분양한 아파트 청약한다면 맨정신이 아닌 청약자가 80%이상 넘을 것이다.
50만가구 공급정책을 35만가구 공급정책으로 바꾸고,보금자리 주택은 땅 한땅 수용도 않은 곳에 사전 예약받는다는 것은 행정복합도시 토지수용한 곳도 숨소리까지도 거짖말쟁이 정부는 헌신짝처럼 버린데 보금자리주택 땅 한평 보상 않고 공급인데 다음 정권 들어설 경우 믿으란 것과 같으며,다음 정권에 부담주는 것이다.정치적 논리보다는 나라 발전적 정책이 더 필요하다.
건설업체들이 분양시장 침체의 늪은 정부 대책이 고금리,고분양 정책으로 미분양 아파트가 갈수록 늘자 건설업체들은 미분양 땡처리,고분양가로 분양한 아파트 분양가 인하는 형식적에 의한 인하 등 강도 높지 자구책이 투자자들에 먹혀들지 않자 분양을 미루고 있다. 전국 미분양 아파트는 최고치며,지난 2년간 50만가구에서 25만가구 덜 분양한 아파트 분양했다면 시장에는 정부 통계로도 40만가구 이상 미분양 아파트가 쌓여있을것이며,공사 중단한 곳이 전국적으로 200곳이 넘으나 300곳도 넘었을 것이며,건설사 부도는 나라 전체을 흔들었을 것이다.
미분양이 속출하는 지방 아파트분양시장 분위기가 수도권으로 확산돼 모델하우스는 경쟁력이 있는 아파트는 내방객들이 수천명에 달해 관심이 높긴 했지만 실제 계약으로 이어지지 못해 청약자 1명도 없는 곳 있다.청약부진에 대해 입지여건이 열악하고, 공급가구수에 비해 입주시 인구 유입이 석연치 않으며,고금리와 가계수입 감소로,보금자리 주택 싸게 공급과 고분양가에 청약통장을 사용하지 않으려는 소비자 성향이 겹치면서저조한 청약률을 기록한 것이다. 남양주,인천,김포,강화,용인,수원 등지는 인구에 비해 너무 많은 아파트 분양이 이루어졌으며,앞으로 분양할 아파트가 너무 많으며, 도농지역으로 변두리에 거주 할 사람이 많지 않아미분양을 초래한 것이다.
건설사는 미분양이 난다고 해도 택지지구라는 장점때문에 짧은 기간안에 소화될 것으로 예상해 고분양가로분양해 건설사 부도까지 초래했다. 영종도 지하2층, 지상28?37층 13개동 규모에 전용면적 83㎡, 총 1628가구로 구성된 중심상업지구와 바로 인접해 있어 생활편의시설이 풍부하며,단지 앞에 영종 브로드웨이가 조성된다. 교육여건도 뛰어나다. 주변에 인천과학고, 국제고 등 특목고와 지구내 초등학교 6개,중학교 4개,고등학교5개가 들어서며 외국인학교가 추진중이다.
37층 초고층으로 영종하늘도시 안에서도 중앙에 자리잡고 있어 서해 조망이 가능하다. 친환경 신재생 에너지를 활용해 관리비를 절감할 수 있고,세대내 유비쿼터스 시스템을 적용해 삶의 질을 높일 수 있도록 설계,분양가상한제 적용을 받아 분양가도 저렴 3.3㎡당 평균 900만원 대 후반으로, 송도나 청라에서 나왔던 신규분양단지보다 저렴하다. 등기 후 전매가 가능하며 총부채상환비율도 적용 안된다. 60%는 이자후불제 혜택이 주어진다. 이러한 아파트 2-3% 광고비 들여 선전할 필요가 없는 것이다. 물건이 좋다면 프레미엄 붙혀 분양 할 것이다.
수도권의 기대에 못미치는 청약률은 분양 당시부터 서울권에서는 다소 거리가 먼 수도권 외곽이라는 약점과고분양가로 꼽고 있다. 서울에서 출퇴근하기에는 너무 먼 거리인 만큼 실수요자 중심의 청약이 예상됐던 곳이지만 공급규모에 비해 절대수요가 많지 않은 것이 문제다. 소비자들이 청약통장 사용을 꺼려하는 것도 미분양을 부채질하는 요인이 되고 있다. 공공택지지구 내에 당첨이 되고 난 뒤 장기간 청약통장 사용이 제한되는데다 일정기간의 전매제한으로 인해 입지가 더 나은 수도권 청약이 어렵다는 점이며,정부 10년간인 2018년까지15%싼 500만가구의 아파트을 공급한다고 하니 거래중단과 미분양이 늘어만 가구 2월부터 일정기간 분양중단이 나타날 것이다.
부동산 버블론 및 꼭짓점 논란이 불거지면서 분양시장에도 악재가 됐었다. 미국서 불어닦친 금융불안, 모기지불안,거래중단, 주택값 하락이 호주에서 유럽에 이어 일본과 한국에도 상륙햇었으며,한국의 서민들과 실업자는 늘고 은행은 고금리이며,신용불량자는 날이 갈수록 늘고 있다. 보금자리 주택 사전예약 이후 분양을 받겠다고 한 사람들이 불안해 하면서 청약을 망설이는 사람도 적지 않다. 지방건설업체의 경우 분양성이 양호한수도권 택지지구로 진출했는데 이마저 부진하면 어떻게 사업을 유지하겠냐며 난감해한다.
대거 미달되자 전자제품 등 경품제공부터 발코니 확장 할인, 중도금 대출 무이자 등의 파격적인 금융조건도제시다. 청약자를 대상으로 승용차 경품으로 내걸고 해외 여행권도 준다. 계약금을 10%에서 5%수준으로 낮추고 중도금의 40%를 무이자로 대출해준다. 중도금 전액을 무이자로 대출해주기도 하지만 중대형평수를 분양한 업체들은 상대적으로 30평형대를 분양하는 업체보다 더 고전한다. 입주 후 3년까지 무이자 대출에 프레미엄 붙지 않으면 전액 보상이나 집이 남아도는 시기에는 공염불이 될 가능성 높다.
외환위기를 겪고있던 1998년9월 주택공사를 통해 자금 3천억원을 투입해 전용 85㎡ 이하의 준공후 미분양주택을 사들이기로 했으나 10월부터 12월까지 석달간 199가구를 매입한게 전부부 생색내기에 불과했었다. 환란때 부도 건설사들이 크게 늘었음에도 매입 가격이 감정평가액으로 분양가의 60-70%에 그쳐 건설업체의 호응이 없었다. 분양 아파트 일부가 임대물량으로 팔려나갈 경우 기존 계약자의 반발이다. 주택공급이 넘쳐나고,주택보급율이 높아 거래가 위축된 1가구 2주택 생각은 버려야 한다. 도시의 중심가로, 소단지에서 대단지로갈아타는 전략이 필요하다. 분양될 민간아파트 분양 연기 등 건설업체는 분양하면 미분양이 확실해 분양연기나 토지 매입비에 대한 금융비용을 감안 수억원씩 손실을 보고 있다. |
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| 일시 : 2023-03-27 [05:26] / IP : 180.70.197.231 |
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