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이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다.
부동산 투자는 남들이 전혀 관심을 갖지 않은 바닥 장세에서 시작하는 것이 여느 사업의 시기와 마찬가지로 기다림만 있다면 돈이 된다.세계의 부동산 시장은 인구에 의해 개발된다.인구가 늘어나는 곳에는 반드시 부동산 개발이 필수적이며,지가는 물 흐르듯 상승하기 마련이다.이 지점을 먼저 찾는것이 재산을 늘리는 비법중의 하나다.그게 정보며,가치있는 부동산 인터넷 정보사 사냥이다.
생략///
전문가로 어우려져 과학화 기술화 합리화 근대화된 이전의 원리,보충의 원리.분담의 원리.연결의 원리.표준의 원리에 입각한 최유효 이용과 개발,법률적 경제적 기술적 투자 기법을 창출할수 있는 것이다.시장은 지리적으로 위치가 고정되어 그 시장 역시 지역적으로 국한된 국지성,선조 대대로의 재산이라는 관념과,세금 출처 등에 공개을 꺼리는 비공개성을 들수 있다.일반 상품과는 달리 규격화 표준화 대량생산이 어려운 비표준화성 지역성 비공개성 비표준화성이 강하다.
주택에서는 도로향.직장.교통량.상가와의 거리.상하수도.공익시설과의 거리에도 신경써야 한다.옛부터 적을 알고 싸우면 백전백승 한다는 속담이 있다.사람은 가정적 사회적 경제적 권력적 모든게 70%만 갖고 30%는 채우려는 마음으로 살아야 가장 행복하다,한다.넘치면 탈이나기 마련이다. 부동산 투자는 가치상승의 기대가 있어야한다.가치 상승을 위해서는 정보에 의한 투자여야 하며,타인들이 투자하는 곳의 투자여야 하는데 그게 선투자여야 수익이 더 많이 창출된다.순발력이 요구된다.그래야 기대가치 창출인 것이다.
21세기는 지식 정보의 시대다.정보란 그만치 가치있어야 하며,예측과 분석에 맞는 정보여야 하며,그런 정보사여야 한다.단순히 지난간 옛노래나 부르는 정보는 과거일 뿐이다.미래을 예측하는 정보여야 한다.그래야 그 예측에 따라 투자한다.그걸 가려내 투자자들에게 회원들에게 전달해 주는게 정보사이며,정보 홈피이다.그 정보사는 무한대의 책임을 투자자에게 지고 있으며,실패시 그 책임을 무한데로 져야 한다.그게 믿음을 주는 투자자와 정보사와의 얼굴없는 책임의 공유다.
단순히 회원 모집에 급급한 정보사는 오래갈 수 없다.그 예측이 몇개월이나 며칠도 아니가서 틀린 정보회사을 자꾸 크릭한다는 것은 그만치 투자자가 멍청하기 때문이다.값어치 없다면 과감하게 버릴 줄 알아야 한다.우리는 공부을 할 때 아는 문제 자꾸 공부하고 읽으면 그만치 시간낭비다.그 시간에 새로운 지식을 찾아 헤메야 한다.홈피에서 분양3일,분양후 3개월,입주 3개월 전,입주후 3년안이 시세가 가장 높다햇는데 그걸 자꾸 읆으면 시간 낭비며,그 지식은 머릿속에 진정한 투자자라면 기초상식으로 남아야 한다는 것이다.부동산은 수익이 나면 매도하고,새로운 투자을 찾아야 한다.너도 남고 나도 남는 투자여야 한다.정보에 의한 투기 아닌 투자만 해야 한다.이때 우리는 장래성이 있다면 보유며,수익이 어느정도 올렷다면 매도하고 새로운 투자여야 하는 것이다.5년 보유햇는데도 투자수익이 별로엿다면 분명히 가치있는 투자상품으로 갈아타야 한다는 것이다.그걸 못하면 부동산이 내것은 1억이고 타인 부동산은 5천만원이라는 고전적 사고방식의 소유자일 뿐이다.
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박종석 |
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6개월간 건설 중단만이 거래 활성화 |
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주택보급율 117% 상태서는 6개월간 건설 중단만이 거래 활성화
부동산 규제완화가 부동산 거품을 인위적으로 떠받쳐 시장의 불안을 키웠다. 외환위기 때 정부의 잇단 부동산활성화 대책으로 투기유발과 집값 폭등의 후폭풍을 맞아 정부의 부동산 규제완화에 우려를 나타냈었다. 미분양주택 매입시 양도소득세 면제, 분양가상한제 폐지, 전매제한 완화로 투기보다는 자산 디플레이션을 걱정해야 할 때여서 반시장적인 규제장치들을 조속히 풀어야 하는 조치들은 현재의 부동산 위기를 초래한 근본원인을 치유하는 방안이 아니었다.
집값 하락에 따른 계약해지 등으로 미분양 물량이 늘어나면서 물량을 헐값에 투자회사에 넘기고, 돈을 빌려준은행이 아파트 전체를 공매에 넘기는 헐값 매각은 이미 분양한 물량마저 계약자의 중도금 및 잔금 납부 거부로 계약해지와 함께 미분양 물량으로 쌓이면서 건설사의 자금난을 심화시키고 있는데 따른 결과이며, 주택보급율이 11&%상태서 건설한 건설사는 수급에 대한 전문가 1명도 없는 건설사가 대부분이 전문가 있더라도 우물안 개구리 전문가에 불과하며, 국내만이 아니라 해외 경제와 선진국의 부동산 정책을 아는 전문가는 1명도 없으며, 우리나라 대기업 건설사라도 컨설팅을 다르는 전문가가 해외 수십개국 다니면서 부동산 연구한 전문감는 1명도 없이 A4용지에 몇자의 글로 분양했으니 미분양이 날수 밖에 없으며, 분양받은 사람은 주위 부자나 전문가 1명도 없는 사람들이 모두다. 이들은 1-2만원이나 1-2십만원은 아까워 정보나 전문가을 못 만나는 사람들로 수천만원 까 먹어도 싼 사람들이다.
수도권내 분양시장이 미분양 시장으로 전락했지만 수요자들은 투자가치로 결정하여야 할 것이다. 가계수입감소와 실업자 증가, 고금리 등 경기 침체로 공급 감소에도 미분양됐지만 시장성은 주택이 남아도는 지역에 미분양이 늘고, 공급도 중단 상태다. 지방에는 공급중단에 미분양 아파트는 줄고 있지만 서울 근접 지역은 공급은 크게 줄지 않은체 미분양 아파트는 늘고 있다. 전방위적 규제 완화는 건설·부동산 경기 부양을 위해 투기를조장하고 건설업체의 도덕적 해이를 부추겼으나 현제는 투기도 사라진 상태다.
정부가 건설사들의 미분양 주택을 직접 매입하는 방식의 미분양 대책을 내놓은 이후 전국 미분양 아파트 수는 늘어나 대책이 실효를 거두지 못하고, 건설사들의 고분양가로 이들 아파트는 주위 기존의 아파트 값에 비해 20-50%이상 값이 비싼 고분양가 아파트였다. 시장을 건설사나 정부는 읽지 못한 대한민국 부동산 주소이다. 50만가구 정책에도 지난 2년간 38만가구 공급됐음에도 미분양 아파트는 크게 줄지 않고 있다.
역세권 주변은 기반시설이 잘 갖춰져 출·퇴근이 용이해 일석이조의 효과를 누릴 수 있으나 이마져도 물건너 간지 오래다. 서울에서 멀어질수록 역세권 아파트에 대한 선호도는 있으나 이마져도 구입할 여력이 없다. 역세권이 과거에는 수요자들의 인기를 얻다보니 비역세권보다 높은 수준의 가격을 유지했으나 지난 3년전 부터수도권도 공급과잉으로 도농지구 주택에 대한 투자는 멀어져 가고 있으며, 전원주택으로서의 단독주택이나 토지만이 투자성 부동산으로 변한지는 2002년부터 8년이나 되었다.
9호선이 개통됨에 따라 9호선 라인에 가까운 아파트 가격이 상승했으나 일시적 상승에 그친 가장 큰 이유다. 역세권도 물량 공세에는 맥을 못추고 미분양으로 전락했다는 것은 공급과잉으로 택지개발과 신도시 공급에 기인하며, 신도시 공급도 2-3년 미루어진 곳이 한두곳이 아니다. 인천이나 용인 등 경기도 변두리 지역의 도농지역의 신도시는 기존의 중심가 달동네보다 더 큰 타격을 2013년 이후까지도 받을 것이며, 대한민국의 신도시는 수년 후는 전원주택 단지로 변모 할 것이다.
부동산 시장의 침체는 전국적으로 고분양가와 건설사의 짖고 보자는 기업이기주의와 지자체의 세금 확보에서시작에서 비롯됐다. 미분양 아파트는 무엇보다 수요를 초과한 건설사들의 고분양가다. 주택경기 활성화을 위해 분양가 자율화 조치를 내놓은 뒤 분양가는 천정부지로치솟았었다. 시세보다 30-40% 높은 분양가로 주변시세까지 덩달아 오르고, 신도시 등 택지지구에서도 고분양가논란이 일자 시민단체를 중심으로 분양원가 공개 운동이 일어났고, 정부는 원가공개가 시장원리에 맞지 않는다며 대신 분양가상한제를 도입했으나 무형지물의 분양가 상한제였다.
영종도 등 대규모 입주가 추진되고 있는 수도권지역에서 두드러지게 나타나 건설사는 2009년 말부터 입주를시작한 1,022가구의 미분양물량 600여 가구를 자산운용사에 넘겨 유동화한 금액은 2,500억원 선으로 분양가의 80% 선에 일단 미분양물량을 넘겨 돈을 빌린 뒤 3년 후 이를 되갚는 구조다. 미분양 물건을 매입한 자산운용사는 사모펀드를 만들어 투자자를 모집하는 한편 전.월세를 내주거나 일정 시간 뒤 시장에 내다 팔아 수익을 보나 입주난으로 잔금회수에 어려움을 겪는 건설사가 나타나면서 미분양물량을 처리하는 사모펀드가 수도권과 지방에서 각 1조원 규모의 자금이 조성됐다.
영종도에서 대규모 계약해지 사태까지 벌어져 유동화 외에 뾰족한 수가 없었으며, 시행.시공사는 손해와 남은 계약자들이다. 미분양아파트에 대한 사모펀드를 조성한 투자회사는 펀드유동화채권을 만든 후 제3의 투자처를 찾아 36개월인 유동화기간 동안에는 아파트를 급하게 다시 분양할 필요가 없으나 입주자가 없을 경우 불꺼진 아파트로 전락 할 가능성이 더 높다. 미분양 물건을 공매에 부치는 사례도 나타나 영종도에서 입주를 시작한 328가구 아파트는 입주율이 50%에 불과 시공사가 워크아웃에 돌입해 대출에 대한 추가 담보가 어려워져미계약 물량을 공매시장에 내놓을 예정이며, 지급보증액만 수조원에 달하는 경우도 있다.
분양물량 급감에도 미분양주택이 급증하면서 전국의 미분양주택은 줄지않고, 거래는 줄자 부동산 대책을 내 놓은자지만 금리 인하가 아닌 담보대출액 증가로 결국은 융자 많은 집은 경매에 넘어가게 되어있다. 현제도 40-60%의 융자지만 5-70%융자라면 결국은 남의 돈으로 집 구입한 꼴이되어 금리가 조금만 올라도 경매시장으로 내 몰릴 것이다. 실업자 증가,가계수입감소,부채증가와 국가 부채는 사상최대이다. 고분양가 아파트를 밀어내기 식으로 분양하면서 미분양은 쌓이게 됐다.
높은 분양가 때문에 발생한 미분양 문제를 분양가 상한제 폐지로 해결하려는 것은 시장의 요구와는 상반되는 대책으로 부실업체까지 정부의 지원을 받게 돼 살아있는 시체기업들이 경쟁력 있는 업체를 위협하면서 시장의 불안만 키웠다. 미분양을 해소하는 즉효약이라면서 미분양주택 양도세 면제까지 추진했다. 무주택자인 서민이나 1가구 1주택자가 아닌 가수요나 투기 수요를 통해 경기를 살리겠다는 것이었다. 부동산을 경기 부양 수단으로 사용했다가 심각한 경제혼란만 초래해 거품을 빼야할 시기에 정부가 부동산 정책에 대한 청사진이 없이 거품을 떠받치는 것은 위기를 극복하는 것이 아니라 위기를 숨기고 키우는 꼴이다.
한꺼번에 분물량이 쏟아지면서 시장성과 관계없이 미분양이 속출해 할인혜택, 해외여행, 자동차 경품을 내건 미분양아파트는 향후 가치상승이 기대되는 곳에 분양 받는 곳이 좋으나 대부분이 집이 남아도는 지방이나 수도권 도농지구로 인구 감소시 입주자 없는 주택,밤에도 불꺼진 집이 될 것이 뻔하다. 미분양주택 매입시 양도세를 비과세하는 방안은 1998~99년에도 도입됐으며 당시 미분양주택 해소에 크게 기여한 바 있으나 주택이 부족한 시기였고 현제는 주택이 남아도는 시기로 공급 중단만이 시장의 활성화가 나타날 것이다.
외환위기 당시 양도세 비과세 조치로 3만여가구의 미분양 아파트가 해소됐다. 대폭적인 규제완화가 침체된 부동산 경기를 당장 되살릴수있을지는 미지수로, 도리어 분양가가 오르고 투기수요를 억제했던 장치들이 무력화되면서 생각하지 못한 역풍을 불러 올 가능성도 있으나 단기간에 그칠 것이다. 주택가격의 하락은 주택시장의 침체가 아니라 그동안의 거품이 꺼지고 있다. 고분양가로 미분양 문제가 양산된 상황에서 시장의 요구와거꾸로 가는 정책이다. 미분양 해소대책에는 한계가 있어 민간 미분양 매입 리츠·펀드를 활성화하기 위한 민간자금 활용 및 주택수요보완을 통한 미분양 해소방안을 발표했지만 효과는 크지 않았었다.
매입보장 가격이 땡처리 수준인 70%에 그치고 유동화한 자금을 PF상환 등 해당사업장에만 사용해야 해 건설사들이 활용하기를 꺼리며, 50%이상 고분양가도 50%계약자가 나타난 건설사는 아량곳 하지 않았다. 입주시까지 70%만 입주해도 믿지는 장사가 아니기 때문이며, 내집마련하려는 투자자들만 손해며, 신용불량자에 가정파탄에 이혼만 당했었다. 보금자리 주택은 청약시장을 극과극의 시장으로 바뀌었으며, 프레미엄 보장 아파트도 적자였기에 수요자들이 쳐다보지도않으며, 수요자들은 확실히 싼 아파트가 아니라면 청약율은 높지만 계약율은 반도 되지 않은 청약시장이 된지 오래이다 |
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| 일시 : 2023-03-27 [05:28] / IP : 180.70.197.231 |
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