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이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다.
부동산 투자는 남들이 전혀 관심을 갖지 않은 바닥 장세에서 시작하는 것이 여느 사업의 시기와 마찬가지로 기다림만 있다면 돈이 된다.세계의 부동산 시장은 인구에 의해 개발된다.인구가 늘어나는 곳에는 반드시 부동산 개발이 필수적이며,지가는 물 흐르듯 상승하기 마련이다.이 지점을 먼저 찾는것이 재산을 늘리는 비법중의 하나다.그게 정보며,가치있는 부동산 인터넷 정보사 사냥이다.
생략///
전문가로 어우려져 과학화 기술화 합리화 근대화된 이전의 원리,보충의 원리.분담의 원리.연결의 원리.표준의 원리에 입각한 최유효 이용과 개발,법률적 경제적 기술적 투자 기법을 창출할수 있는 것이다.시장은 지리적으로 위치가 고정되어 그 시장 역시 지역적으로 국한된 국지성,선조 대대로의 재산이라는 관념과,세금 출처 등에 공개을 꺼리는 비공개성을 들수 있다.일반 상품과는 달리 규격화 표준화 대량생산이 어려운 비표준화성 지역성 비공개성 비표준화성이 강하다.
주택에서는 도로향.직장.교통량.상가와의 거리.상하수도.공익시설과의 거리에도 신경써야 한다.옛부터 적을 알고 싸우면 백전백승 한다는 속담이 있다.사람은 가정적 사회적 경제적 권력적 모든게 70%만 갖고 30%는 채우려는 마음으로 살아야 가장 행복하다,한다.넘치면 탈이나기 마련이다. 부동산 투자는 가치상승의 기대가 있어야한다.가치 상승을 위해서는 정보에 의한 투자여야 하며,타인들이 투자하는 곳의 투자여야 하는데 그게 선투자여야 수익이 더 많이 창출된다.순발력이 요구된다.그래야 기대가치 창출인 것이다.
21세기는 지식 정보의 시대다.정보란 그만치 가치있어야 하며,예측과 분석에 맞는 정보여야 하며,그런 정보사여야 한다.단순히 지난간 옛노래나 부르는 정보는 과거일 뿐이다.미래을 예측하는 정보여야 한다.그래야 그 예측에 따라 투자한다.그걸 가려내 투자자들에게 회원들에게 전달해 주는게 정보사이며,정보 홈피이다.그 정보사는 무한대의 책임을 투자자에게 지고 있으며,실패시 그 책임을 무한데로 져야 한다.그게 믿음을 주는 투자자와 정보사와의 얼굴없는 책임의 공유다.
단순히 회원 모집에 급급한 정보사는 오래갈 수 없다.그 예측이 몇개월이나 며칠도 아니가서 틀린 정보회사을 자꾸 크릭한다는 것은 그만치 투자자가 멍청하기 때문이다.값어치 없다면 과감하게 버릴 줄 알아야 한다.우리는 공부을 할 때 아는 문제 자꾸 공부하고 읽으면 그만치 시간낭비다.그 시간에 새로운 지식을 찾아 헤메야 한다.홈피에서 분양3일,분양후 3개월,입주 3개월 전,입주후 3년안이 시세가 가장 높다햇는데 그걸 자꾸 읆으면 시간 낭비며,그 지식은 머릿속에 진정한 투자자라면 기초상식으로 남아야 한다는 것이다.부동산은 수익이 나면 매도하고,새로운 투자을 찾아야 한다.너도 남고 나도 남는 투자여야 한다.정보에 의한 투기 아닌 투자만 해야 한다.이때 우리는 장래성이 있다면 보유며,수익이 어느정도 올렷다면 매도하고 새로운 투자여야 하는 것이다.5년 보유햇는데도 투자수익이 별로엿다면 분명히 가치있는 투자상품으로 갈아타야 한다는 것이다.그걸 못하면 부동산이 내것은 1억이고 타인 부동산은 5천만원이라는 고전적 사고방식의 소유자일 뿐이다.
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박종석 |
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선진국형 투자해야 수익 창출해 노후 보장 |
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부동산 투자는 선진국형 투자해야 수익 창출해 노후 보장
21세기 부동산, 선진국의 부동산은 많은 량의 부동산 보유보다는 투자수익을 목표로 미래에 대한 투자다. 아파트는 10년후는 2010년 기준 국민임대주택이나 공공임대주택,장기전세주택 정도의 투자성 없는 부동산으로 전락 할 것이며, 이는 도시에서 공동주택 보급율이 85%가 넘어 희소가치가 없기 때문이다. 부동산은 개발 concept에 의해 수립된 사업계획에 의한 투자여야 한다. 보장된 장부의 수익도 더 많은 수익이 나게 몇번이고 보완해 투자와 개발을 해야 한다. 현실에 맞는 개발과 투자이어야 미래 가치을 창출할 수 있다.주먹구식 투자나 개발은 많은 허점 투성이가 될 가능성이 농후하다. 부동산 투자와 개발은 최유효이용과 개발로 미래에 대한 투자, 안락한 노후을 위한 투자여야 한다.선진국은 주택이 남아돌기에 도시 주변의 철도역이나 고속도로 ic근접지역을 개발하며,대부분이 아울렛 같은 상권개발이다.또한 노인복지 시설이 들어선다.
사업성이 있는가 세밀히 분석하지 않으면 많은 금액이 개발에 대한 손해을 보게 된다.
1;계획을 세우고
2;수지분석을 하고
3;결과을 정산해야 한다.
4;수시 계획을 이익을 추구하는 방향으로 조정해야 한다.
투자시
1;자신의 부동산,
2;구입개발
3;임대개발
4;공동개발
5;공동구입개발
6;공동임대개발
7;기타 개발등이 있으나 가능한 본인 스스로 개발하고, 스스로 책임져야 하나, 투자나 개발시는 유능한 컨설턴트을 만나 조언을 들어야 한다. 토지에 나대지가 아니고 구축물, 도로, 철거비용, 보상, 장애물 등이 있을수있어 추가 비용도 염두에 두어야 한다. 또한 자금을 조발하는 방법도 강구해야 한다. 실제로 개발이나 투자시의외의 자금이 들 수 있으며, 미리 예상해 놓아야 한다. 구입후 수입과 지출 및 정산도 중요하다. 구입만이능사가 아닌 것이다.
이렇게 고려될시
1;투자비
2;자금조달 방법
3;비용
4;수입
5;감가상각비로 나뉘어 생각할수 있다.
투자나 개발시 현금 흐름을 세밀히 검토해야 한다. 이자부담, 세금, 공과금, 인건비, 인프레에 의한 비용 등 다각도로 연구하고 장부상의 금액에 이상이 없는지도 살펴야 한다.
투자시 경제성 분석 기법은
1;순현재 가치법
2;내부수익율법
3;투자회수기간법
4;회계적이익율법이 있다.
신규사업시 불확실성의 추정에 의해 이루어진 민감도는
1;매출액-시장규모 및 점유율,분양이나 임대시 가격,분양율,임대율
2;투자비-규모,투자기간,인건비,자재비,감가상각비
3;판매비-경비,광고비,마케팅비
4;관리비-임대료,인건비 기타잡비
5;이자-차입금
6;세금
7;잔존가치-투자시 지출을 공제한 순가치
위와 같은 민감도 분석을 더 세밀히 하여야 한다. 투자는 손해을 염두에 두고 투자한다. 불확실한 장래에 대한 투자이다. 꼼꼼이 챙기는 사람만이 투자의 기초가 되며, 수익을 낸다. 한번 더 생각해 보는 투자여야 한다.분명 투자보다 개발은 더 어려운 것이며, 유능한 컨설턴트의 지도가 100%필요하다. 어설픈 지식으로 투자나 개발을 한다면 손해을 보게 된다. 21세기 부동산 투자는 최유효이용과 개발로 인한 수익이지 많은 량의 부동산 보유가 아니다. 21세기는 1-3차산업의 노동보다 서비스업 증가로 전문가 다운 전문가가 필요하지 사람이 필요하지 않는다. 평생직장이 사라지고, 직업도 순식간에 사라지며, 전문가 다운 전문가가 절실한 사회이며, 국가 체제다.사람은 많고,실업자도 많고 일자리도 많으나 일하지 않는다.복지시설이 잘 된 나라는 부모들이 연금 받을 때 용돈 젊은 세대가 얻었쓰기에 일하지 않으나 우리나라는 일하지 않은 대신 범죄는 늘고 있으며,이는 편히 살려는 마음뿐이기 때문이다. 될데로 되라는 식이며,미래가 아닌 현실 만능주의로 살아가는 사람이 있기 때문이다.
전문가는 억대의 년봉을 받지만 시간 떼우기식으로 근무한다면 명퇴자가 될 것이다.선진국의 부동산은 주택보급율 증가로 주택값은 오르지 않으나 도시근교의 개발가능한 부동산은 오르기 마련이다.선진국일수록 굴뚝없는 산업이 발달하여 서비스 종사자 증가이다.관광산업 증가로 팬션이나 호텔,가든,별장,전원주택지가 투자성 높은 부동산이 되며,대기업들은 아룻렛처럼 대형마트을 고속도로 IC근접에 짖게 된다는 것을 더 강조하고 싶은 것은 많은 나라 다니면서 직접 봤기 때문이다. |
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| 일시 : 2023-03-27 [05:30] / IP : 180.70.197.231 |
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